Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Ik sluit me geheel aan bij de reacties van Bob en Carla en zou het bijzonder vreemd vinden als de beperking van 1 persoon per appartement in de akte geregeld zou zijn.
De boete zou ik voorlopig nog maar niet betalen, zelfs als de huurders na de bewuste datum vertrokken zouden zijn.
Eerst maar eens uitzoeken wat de wettelijke basis en grondslag van die boete zou zijn!Onlangs verscheen er een interessante uitspraak over een soortgelijke casus.
Een benoemenswaardige passage in deze uitspraak vindt ik:
“3.4.3. ……….. Hierbij dient nog te worden bedacht dat [appellanten] bij de aanschaf van hun appartement wisten althans konden weten dat dit in geval van eventuele gezinsuitbreiding (in hun visie) te klein zou zijn en dat een eventuele uitbouw van hun woning aan de achtergevel van het complex (ten koste van de tuin), gelet op de artikelen 9, 13 en 22 van het openbaar toegankelijke modelreglement, de toestemming van de vergadering van de VvE zou behoeven. De door [appellanten] gestelde belangen boeten aan relevantie en zwaarte danig in als gevolg van het feit dat [appellanten] onder de zojuist geschetste omstandigheden, zonder enig vooroverleg met de VvE ter zake van een mogelijke uitbouw als door hen gewenst, hun appartement hebben gekocht: zij hadden in redelijkheid kunnen bevroeden, althans dienden er serieus rekening mee te houden, dat die uitbouw bij de VvE op bezwaren zou stuiten. Wanneer vooroverleg vanwege tijdsdruk bij de aankoop van hun appartement niet mogelijk was, blijft onverkort overeind dat [appellanten] rekening hadden moeten houden met mogelijke bezwaren. Ook deze grieven hebben daarom geen succes.”
“…. Overigens gaan we in combinatie met Twinq een pilot starten om deze zaken ‘conform de akte’ door middel van de software juridisch correct te kunnen regelen.”
Kijk, dat vind ik nu mooie berichten 🙂“..Bedankt voor jullie input! Godzijdank speelt dit slechts bij een enkele VvE’s, het merendeel werkt gewoon volgens de regels.”
Hoi William, ik zou het dolgraag met je eens zijn, maar……
ik ben juist bang dat er maar hééééél weinig VvE’s zijn waarin de overboekingen vanaf het reservefonds conform de akte is geregeld !
Maar ik hoop natuurlijk dat ik er naast zit 😉Hoi Carla, begrijp ik goed dat het wel de bedoeling is dat het betreffende formulier bij iedere overboeking uit het reservefonds opnieuw door de voorzitter en aangewezen eigenaar ondertekend gaat worden?
Da’s in ieder geval wel mijn insteek 😉
In alle modelreglementen is duidelijk aangeven hoe het beheer van de middelen en de beschikking over de gelden in het reservefonds is geregeld.
Ieder besluit in de ALV om dat op een andere wijze te regelen lijkt mij in ieder geval nietig.
Ik heb met grote regelmaat kritiek op het SKW certificaat, maar met deze casus krijg ik toch weer een beetje hoop 😉
Eerlijk gezegd was ik blij te zien dat er binnen de SKW dus goed gelet wordt op de wijze waarop geld van de spaarrekening overgeboekt wordt naar de betaalrekening.
Wanneer afwijking van die regels geen enkele consequentie zou hebben voor eventuele verlenging van het certificaat, zou ik dat een slechte zaak vinden en voor het certificaat nog minder waarde betekenen.
Juist het SKW certificaat zou een waarborg moeten zijn voor de VvE en haar leden dat de beheerder geheel werkt volgens de regels zoals vastgelegd in de akte.
Terecht heeft Carla aangehaald dat banken niet echt bereid zijn om zaken te doen met niet-bestuursleden en daarmee ontstaat er inderdaad een praktisch probleem bij de daadwerkelijke overboeking van die gelden.
Dat de beheerder gemachtigd wordt voor de daadwerkelijke overboeking kan ik me dan nog wel enigzins voorstellen.
Het lijkt mij persoonlijk handig als er een formulier in het leven wordt geroepen waarop de voorzitter van de vergadering en de door de vergadering aangewezen eigenaar zijn handtekening kan plaatsen voor accoord van een overboeking uit het reserverfonds.
De beheerder zou dan uitsluitend de overboeking mogen doen wanneer hij in het bezit is van het getekende formulier.
Daarmee is naar mijn idee één en ander in ieder geval administratief goed vastgelegd.
Waarom zou de beheerder de VvE niet kunnen “dwingen” een eigenaar aan te wijzen?
Hij zou de VvE kenbaar kunnen maken dat het zonder die benoeming onmogelijk is om geld van het reservefonds over te boeken naar de betaalrekening, met als gevolg dat opdrachtnemers niet betaald kunnen worden.
Dat lijkt mij toch echt een probleem van de VvE, en niet van de beheerder.
De beheerder voldoet dan nog steeds volledig aan de regels, en aan de eisen van het SKW certificaat op dat gebied.Je kan je ook afvragen waarom niemand zich aanmeldt.
In alle vergaderingen waar ik aanwezig ben geweest is er namelijk nog nooit aandacht aan die persoon gegeven.
Nooit heeft men willen inzien dat een dergelijke persoon benoemd diende te worden.
En eerlijk gezegd…. geldt dat ook voor een beetje voor de functie van ‘voorzitter van de vergadering’.
Ook die wordt naar mijn idee maar zelden daadwerkelijk benoemd, maar wordt ‘ingenomen’ door de voorzitter van het bestuur of de beheerder.
Ik denk dat het goed zou zijn als er betere voorlichting en uitleg komt over de rolverdeling binnen de VVE.
Maar, volgens mij zou die persoon ook iemand van de kascommissie kunnen zijn, of zelfs de penningmeester van de VvE.
Naar mijn weten is niet bepaald dat die eigenaar geen andere functie binnen de VvE mag hebben.Tja Bob, en dat allemaal in het VvE belang ;):)
Er zijn in dit soort uitspraken altijd wel zeer interessante zaken te lezen vindt ik, zoals bijvoorbeeld de passage m.b.t. de ontvankelijkheid.
Volgens mij wachten veel eigenaren die niet aanwezig zijn (soms onterecht) het moment af dat zij de notulen ontvangen.
4.3 De besluiten van de VvE zijn genomen tijdens de vergadering op 21 december 2015. Noch [eisers] noch zijn gemachtigde [A] waren aanwezig op het moment dat de besluiten werden genomen. [eisers] had wel een uitnodiging gekregen voor deze vergadering en hij wist op hoofdlijnen welke onderwerpen er ter beslissing zouden voorliggen. Hij had dus op 21 december 2015 kennis kunnen nemen van de besluiten, zodat de termijn van artikel 5:130 lid 2 BW is gaan lopen op 22 december 2015. [eisers] moest dus uiterlijk op 21 januari 2016 een verzoek doen tot vernietiging van de besluiten. [eisers] heeft als productie 21 bij zijn akte producties van 15 maart 2016 een kopie overgelegd van het voorblad van zijn verzoekschrift. Hierop staat een stempel van de rechtbank waaruit blijkt dat het verzoekschrift op 21 januari 2016 is ingediend. Het verzoek is daarmee tijdig ingediend en [eisers] is ontvankelijk in zijn verzoek.
Een ander interessant onderdeel ging over niet geagendeerde agendapunten.
“4.12 Tussen partijen is niet in geschil dat het punt van het verstrekken van een volmacht aan het bestuur van de VvE voor het nemen van rechtsmaatregelen tegen [eisers] niet op de agenda stond die voorafgaand aan de vergadering van 21 december 2015 naar [eisers] is gestuurd. Dit is in strijd met artikel 33 lid 8 van het modelreglement, hetgeen strijdigheid oplevert met de statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen als bedoeld in artikel 2:15 lid 1 onder a BW. Derhalve is dit besluit vernietigbaar. Het betoog van de VvE dat niet per definitie alle onderwerpen op de agenda moeten staan en dat [eisers] een redelijk belang moet stellen ter onderbouwing van zijn stelling dat dit punt op de agenda had moeten worden geplaatst, wordt niet gevolgd, omdat dit feitelijk onjuist is. De kantonrechter zal het verzoek dan ook toewijzen op dit punt.”Dank voor je antwoord Bob.
Ik vroeg me dit af om een speciale reden, welke inderdaad verband heeft met een tweede vergadering.
Ik kom daar binnenkort even op terug in een nieuw topic !Dat heb je goed gelezen Bob. 🙂
Ik denk wel dat het hierbij van belang is dat de gemeente ook eigenaar is van 2 appartementsrechten.Dank je wel Bob,
Eerlijk gezegd ging ik er voorheen vanuit dat de jaarrekening wél onder dekking van MR1992 art. 37 lid 5 zou vallen, maar ik kan me indenken dat die veronderstelling onjuist was!
Ik ben nog wel benieuwd of dat ook geldt voor goedkeuring van de begroting, wanneer alle posten op de begroting binnen de norm van 10% blijft.
Zou die begroting wel goedgekeurd mogen worden in een vergadering waar geen quorum is? (Uiteraard onder MR1992)Hoi Carla, was in jouw VvE niet MR1992 van toepassing?
In dat geval is het wel degelijk mogelijk om bepaalde besluiten te nemen ondanks het feit dat er geen quorum is !Persoonlijk zie ik nog steeds niet waarom MR1992 art. 38 hier van toepassing zou zijn !
Ik ben nog steeds van mening dat art. 38 betrekking heeft op uitgaven door de VvE, en daar is hier in het geheel geen sprake van.
Naar mijn idee moet er toestemming gevraagd worden conform MR1992 art. 9 lid 2 en art. 14, één en ander dus met een gewone meerderheid.
Voor het overige ben ik het wel met William eens.Uit nieuwsgierigheid, waarom wil je hier zo graag bij zijn?
Dat vroeg ik me eigenlijk ook af !
Ben zeer benieuwd naar de achterliggende vraag 🙂MR1992 art. 33 lid 3
Vergaderingen worden voorts gehouden zo dikwijls het bestuur of de voorzitter van de vergadering zulks nodig acht, alsmede indien een aantal eigenaars dat tenminste tien procent van het aantal stemmen kan uitbrengen zulks schriftelijk verzoekt aan het bestuur.
Alleen door die 3 partijen kan dus een vergadering uitgeschreven worden waarbij die laatste ook nog eens alleen wanneer het bestuur niet zelf binnen een maand na binnenkomst van het verzoek door genoemd aantal eigenaren een vergadering heeft uitgeschreven.
Wel bijzonder is de positie van de ‘nieuwe’ eigenaar in deze kwestie
Waar deze hoogstwaarschijnlijk in de koopovereenkomst gemachtigd was de vergadering bij te wonen en het stemrecht uit te oefenen, houden zijn bevoegdheden daarbuiten op.
Wanneer het aan zou komen op een vergadering ‘op verzoek van de eigenaren zelf’, kan hij volgens mij dus nog geen onderdeel uitmaken van het benodigde aantal, de huidige eigenaar uiteraard wel.
Heel theoretisch gesproken heeft de VvE en/of beheerder in feite nog helemaal niets met de ‘nieuwe’ eigenaar te maken, maar verboden is het natuurlijk niet;)
Als ik de conclusie van de andere discussie heel goed begrepen heb is er geen andere uitbreiding mogelijk dan degene die in het HHR is vastgelegd.
Vraag me dus enigszins af of er in de vorige vergadering nog gesproken is over andere mogelijkheden en of het dan wel zinvol is weer een nieuwe vergadering te organiseren?
Wat betreft de kostenverdeling ben ik het ook geheel met William eens.
