Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Niemand in de VvE is bevoegd om spullen van een ander in beslag nemen !
Een dergelijke regel in het HHR zou in strijd zijn met de wet.
In jullie reglement is vast aangegeven op welke wijze er opgetreden kan worden wanneer eigenaren of gebruikers de bepalingen van de wet, het reglement of van het HHR niet nakomen.
Een goed gesprek is natuurlijk de allerbeste oplossing maar anders vrees ik dat je toch gaat uitkomen bij een boeteregeling.
Waarom denk je dat het haast onmogelijk is om een eventuele boete ook daadwerkelijk te innen?Wat de kosten betreft brengt een aantal, of misschien wel alle beheerders, ook extra kosten in rekening.
Op deze website bijvoorbeeld is te lezen dat de beheerder € 100,- ex. btw in rekening brengt.
In stukken van een andere beheerder is te lezen “… De kosten om uw vereniging SKW te certificeren bedraagt totaal € 121,- inclusief btw. Dit bedrag is opgebouwd uit € 72,60 voor het certificaat en € 48,40 administratiekosten. Deze kosten komen jaarlijks terug, indien uw vereniging SKW gecertificeerd wilt blijven.”
Inderdaad @nico, het op de juiste wijze volgen van de processen en procedures zal niet altijd voorkomen dat het schip zal zinken.
En in de VvE zal het volgen van de juiste procedures en processen ook niet voorkomen dat het toch misgaat in de VvE.
Maar kan je met die wetenschap dan praten over zorgeloos wonen?
En wat is dan nog de toegevoegde waarde van een certificaat?
Veel eigenaren in een VvE willen juist wél graag dat zaken zoals gemeld in de openingstopic niet voorkomen.
In feite is er eigenlijk maar 1 goed proces en/of procedure waar je als VvE aan moet voldoen en dat is “houdt je strikt aan de wet- en regelgeving” !
Maar helaas, soms is die wet- en regelgeving maar lastig, of komt het net even niet goed uit en dan kan je als (gecertificeerd) beheerder en/of bestuurder daar wel even van afwijken, toch… ?
Want juist dát proces, het houden aan de wet- en regelgeving wordt ook met een certificaat totaal niet gewaarborgd !Carla schreef :
“… Het vertrouwen welke wordt gewekt door het certificeren van een beheerder kan op enig moment ook de indruk bij de eigenaars gaan wekken van hij/zij zal het wel weten……! Met als gevolg een luie/ te volgzame VvE. Totdat…… er een nieuwe eigenaar komt die zich graag wat verdiept in de materie en gaat ontdekken wat er niet goed is gegaan of gaat. Deze wordt dan, helaas, maar al te vaak een roepende in de woestijn.”
Precies, de spijker op de kop !
Ik ben het er geheel mee eens !!!Op de website van SKW certificatie is te lezen “… Een VvE kan zelf tegen weinig kosten gecertificeerd worden als het beheer wordt uitgevoerd door een gecertificeerd beheerder”
Wat dan verstaan wordt onder “weinig kosten” is nergens te vinden, echter … op de site van één van de gecertificeerde beheerders is te lezen dat deze kosten € 100,- ex. btw per jaar zijn.
Wat ik persoonlijk veel belangrijker vindt dan de kosten, is de indruk die gewekt wordt.
Naar mijn mening wordt er toch echt een indruk gewekt dat, wanneer een VVE, en de beheerder gecertificeerd is, je als eigenaar erop kan vertrouwen dat alles wel goed geregeld zal zijn in de VVE.
Citaat “… Met het certificaat kunnen VvE’s zich in positieve zin profileren. Dit is gewaarborgd met het procescertificaat.”
Citaat “… In de maatschappij ontstaat steeds meer de behoefte om allerhande zaken uit te besteden. Men heeft de behoefte om zorgeloos te wonen. Met een gecertificeerde beheerder kan dit”
Ik ken toch echt eigenaren die totaal NIET zorgeloos wonen in hun gecertificeerde VVE !Hoi William,
Heel soms denk ik achteraf wel eens ,…. “die reactie had ik beter niet kunnen plaatsen”, Zo ook dus bij mijn laatste bovenstaande reactie 😉
Maar zoals je weet, gedane zaken nemen geen keer 🙂
Maar om even terug te komen op jullie machtiging van de grooteigenaar.
Wat is in dat geval dan de tenaamstelling op die volmacht als ik vragen mag?Toch nog maar een dilemma wanneer je als eigenaar je volmacht geeft aan een rechtspersoon.
Stel, je geeft hem aan VVE [naam].
Het bestuur bestaat uit 3 leden en helaas ….. het bestuur zit niet op 1 lijn 😉
Wat gaat de gevolmachtigde stemmen en…. is dat ook wat jij als volmachtgever zou willen ?
Persoonlijk zou ik niet snel een volmacht afgeven en als het niet anders kan, dan zou ik hem hoogstwaarschijnlijk voorzien van een duidelijke steminstructie !Je zou denken dat een bedrijf dat houvast geeft aan het waarborgen van kwaliteit er alles aan zal doen om de juiste benamingen te gebruiken wanneer het gaat om organen binnen de VvE.
Of toch niet, ………. ook SKW certificatie kent gewoon een “voorzitter van de VVE”
citaat BRL 5013
“… 4.3 Voorzitter en Bestuur van de Vereniging van Eigenaars
De Vereniging van Eigenaars kent een voorzitter. De voorzitter van de VvE kan in bepaalde situaties een taak hebben naast de bestuurder, bijvoorbeeld indien spoedeisend onderhoud noodzakelijk is ter hoogte van een bedrag hoger dan opgenomen in respectievelijk de Splitsingsakte, de goedgekeurde begroting of in de volmacht van de bestuurder. In een dergelijke situatie kan het Splitsingsreglement bepalen dat het bestuur toestemming dient te vragen aan de voorzitter en in andere gevallen aan de ‘Vergadering van Eigenaars’. Tevens heeft de voorzitter naast de bestuurder(s) de bevoegdheid om
een ‘Vergadering van Eigenaars’ uit te schrijven. Ter voorkoming van belangenverstrengeling dienen de functies van voorzitter en bestuurder helder gescheiden te zijn. Voor het certificaat worden derhalve de volgende eisen gesteld:
4.3.1.
De voorzitter van de VvE en bestuurder(s) van de VvE mogen niet één en dezelfde persoon zijn noch tot hetzelfde huishouden behoren indien de VvE uit negen (9) of meer appartementen bestaat.”Dank je wel Bob,
Het is niet eenvoudig, maar …. langzaam begint het te dagen ….. denk ik 😉
Een interessant voorbeeld over geldige of ongeldige volmacht is ook te lezen in deze uitspraak.
Citaat:
“… Wonen Centraal heeft zich met 249 stemmen laten vertegenwoordigen door [naam 1] , technisch manager bij MVGM, aan wie door Wonen Centraal een volmacht met precieze steminstructie was verschaft.”
“… 2. De meest vergaande grief (grief 1) van [verzoeker] betreft de volmachtverlening door Wonen Centraal ten behoeve van de Vergadering. Volgens [verzoeker] was de volmachtverlening aan [naam 1] in strijd met (de ratio van) artikel 49 van het Reglement, waarin is bepaald dat een bestuurder niet als gevolmachtigde kan optreden. Volgens [verzoeker] moet [naam 1] als bestuurder worden aangemerkt. Het één-pot-natgevoel blijft immers bestaan. …”
“… 3. Deze grief wordt verworpen. [naam 1] kan niet met de rechtspersoon MVGM worden vereenzelvigd. Gesteld noch gebleken is immers dat hij bestuurder is van MVGM. De omstandigheid dat [naam 1] in dienst is van MVGM als technisch manager maakt hem nog geen bestuurder. Het verwijt dat het allemaal ‘één-pot-nat’ is en dat dus wordt gehandeld in strijd met de ratio van artikel 49 Reglement, wordt door het hof niet onderschreven, temeer niet nu vast staat dat [naam 1] gebonden was aan de gedetailleerde steminstructie van Wonen Centraal. Dit laatste betekent immers dat [naam 1] de aanwijzingen van Wonen Centraal diende te volgen en in zoverre op afstand stond van MVGM. … “
Maar even terug naar de kwestie van Helene,
Stél……. M. heeft een volmacht gegeven aan de rechtsperoon T. zonder indeplaatsstelling.
De accountmanager, geen lid van het bestuur, brengt in de vergadering toch zijn stem uit namens M.
Als ik het goed heb, is hij daartoe niet bevoegd en zouden die stemmen naar mijn idee dus ongeldig zijn en zouden de besluiten die op die wijze tot stand zijn gekomen ook nietig zijn. Is dat correct?Ik vind topics over volmachten altijd bijzonder interessant !
Naar mijn mening wordt de volmacht in een VvE enorm onderbelicht en hebben veel eigenaren geen idee hoe groot de juridische waarde van een volmacht feitelijk is.
Ik hoop overigens dat dhr. Rijssenbeek het bij het juiste eind heeft als hij aangeeft
“… Overigens moet de gemachtigde altijd een met name genoemde persoon zijn”
Naar mijn idee de enige wijze waarmee je overduidelijk kan aanduiden aan wie de volmacht wordt verleend.“… Wel vragen of we het splitsingsregelement niet even kunnen aanpassen of zonder aanpassing mensen alsnog zelf kunnen laten betalen.”
“even” de splitsingsakte aanpassen is er niet bij 😉
Dat is in het algemeen toch een lang én kostbaar traject.
“…. of zonder aanpassing mensen alsnog zelf kunnen laten betalen.”
Bedoel je daarmee dat mensen op eigen kosten de vervanging zouden moeten gaan betalen?
Dat zou in strijd met de akte zijn, dus onmogelijk.
Ik ben het met je eens Bob dat het veranderen van de wet wel wat voeten in de aarde heeft.
Maar….. zou dat voor het maken van een nieuw modelreglement heel anders zijn?
Ook daar is men al sinds 2014 mee bezig.
Waarschijnlijk inderdaad in afwachting ook van de nieuwe wet.
Maar juist in dat opzicht is er eigenlijk wel wat voor de gedachtegang van William te vinden vind ik.
Waarom niet direct alle vaste regelgeving voor de VvE in een wet vastleggen?
citaat:
“… 3.3 Andere aspecten die aan vernieuwing, verbetering of introductie toe zijn
In het onderzoek zijn ook andere onderwerpen aan de orde gekomen waarvan kan worden gesteld dat deze ook aandacht behoeven.
In het kader van de samenvatting volgt hier slechts een opsomming van de onderwerpen: bevordering verduurzaming, financieringen, kascommissie, procuratieregels, quorum, bestuur, geldigheid reglementen voor gebruikers, positie groot eigenaar, volmachten, huurdersparticipatie, opstalrecht, procederen en voorlichting.”
Zo goed als al die onderwerpen zouden voor alle VvE’s gelijk moeten zijn en dus “simpel” in het wetboek vast te leggen.
Neem hieruit bijvoorbeeld, het quorum
Talloze VvE’s hebben moeite met de opkomst in vergaderingen en verzinnen derhalve de gekste dingen om daarmee om te gaan, zoals bijvoorbeeld het houden van “fictieve” vergaderingen.
Alleen wanneer modelreglement 2006 van toepassing is geldt voor de meeste besluiten geen quorum meer en het lijkt me sterk dat dat in het nieuwe modelreglement weer gaat veranderen.
Maar oudere VvE’s zullen het moeten blijven doen met de regels uit hun eigen reglement.
Ze hebben het altijd gehad over de wet “verbetering functioneren VvE’s”
Juist door dergelijk artikelen zoals bijvoorbeeld over het quorum algemeen bindend te verklaren door het op te nemen in de wet zou je naar mijn idee bezig zijn het functioneren van VvE’s in het algemeen te verbeteren.
Met de wet zoals die er nu gaat komen heeft men alleen bewerkstelligd dat er meer geld in de pot van de VvE terecht gaat komen.
Maar of ze daardoor beter gaan functioneren? we moeten het nog maar afwachten.
citaat:
“… 4.4 Het appartementsrechtelijk procederen dient in de wet gestroomlijnd te worden, zodat met één soort procedure bij één soort rechter geprocedeerd kan worden. Ook de termijnen die gelden voor de verschillende procedures, zijn nu verschillend en zouden gelijk getrokken moeten worden.”
Ook dat lijkt me zeker een hele verbetering voor appartementseigenaars en iets om in de wet vast te leggen, maar zal zeker niet meer gaan veranderen met de komst van een nieuw modelreglement.
Waarom heeft onze belangenbehartiger daar niet net zoveel energie in gestoken als in het verkrijgen van leningen of het bevorderen van duurzaamheid?Hoi William,
Zo belachelijk vind ik jouw plan helemaal niet hoor !
Ik ben het eigenlijk ook best wel met jouw idee eens en zie daar de voordelen ook zeker wel van in.
Het zou inderdaad goed, handig en simpeler zijn als de algemene regels gewoon in de wet opgenomen zouden zijn geweest.
Maar ik verwacht helaas niet dat één en ander nog zal gaan veranderen.
Als ik me niet vergis was de eerste insteek van stichting VVEbelang ook om een eventueel nieuw modelreglement zo mogelijk algemeen bindend te verklaren voor alle VvE’s , dus ook de bestaande, maar al snel bleek dat dat juridisch niet haalbaar was.
Mijn persoonlijke mening daarbij is dat het hen daarbij voornamelijk te doen is geweest om de mogelijkheden tot het aangaan van leningen te versoepelen en op die manier geld vrij te krijgen voor onderhoud en duurzaamheidsidealen.
Hetgeen dus nu feitelijk in de nieuwe wet is geregeld !Een redelijk grote VvE waar het bestuur alles met z’n tweeën doet.
Een redelijk grote VvE in combinatie met een heel lage bijdrage.
Veel oudere bewoners die kennelijk niet echt kritisch zijn.
Een kascommissie die kritiek krijgt op zijn ijver.
Een bestuur dat het verschil kennelijk niet kent tussen een biljartvereniging en een VvE.
…. ik ben bang dat je slechte gevoel meer dan terecht is.
Probeer andere eigenaars te overtuigen dat jullie VvE op de verkeerde weg is !!Op zich is het best een groot complex dus.
Doen jullie de administratie van de VvE zelf of is die uitbesteedt aan een externe beheerder?
En als er een externe beheerder is, heeft die er op dat moment dan ook niets over gezegd?Naar mijn mening hoog tijd dat het bestuur opstapt !
Een appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VvE en KAN NIET geroyeerd worden, door niemand !
De artikelen waar het bestuur mee schermt zijn NIET van toepassing op een VvE van een appartementencomplex. (zie daarover ook dit artikel van NederlandVVE)
