Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Wat ik misschien nog wel erger vind is dat de beheerder in deze discussie het privacy argument gebruikte, of liever gezegd misbruikte.
Veel eigenaren zijn erg gevoelig voor dat argument.
Natuurlijk is het belangrijk om de privacy van de leden in de gaten te houden en te waarborgen, maar je moet er ook geen onjuist gebruik van maken.
Het recht om deze gegevens binnen de VvE te mogen delen of kennis van deze gegevens te mogen hebben volgt uit het feit dat alle leden in de VVE mede-eigenaar zijn van het gehele complex.
En dat is ook niet in strijd met de wet bescherming persoonsgegevens !
De privacy komt pas in het geding als de gegevens buiten de VvE gedeeld zouden worden of wanneer er details gedeeld worden die voor niemand van belang zijn.
Ik hoop dat de beheerder, of iemand anders mij nog eens gaat uitleggen op welke wijze de privacy geschonden zou gaan worden bij het publiceren van het debiteurenoverzicht in binnen de VvE.Hoi William,
“… Overigens, stel dat we de achterstanden per lid op de jaarrekening zouden specifiëren, heb je altijd over het reeds verlopen boekjaar heh. De kans is groot dat de actuele situatie al lang veranderd is.”
Tja, daar heb je natuurlijk volkomen gelijk in, maar dat geldt uiteraard voor de gehele jaarrekening.
Als de VvE 1 dag na het einde boekjaar een grote lening afsluit of vanaf dat moment geen enkele factuur meer betaalt klopt de situatie ook totaal niet meer 😉
Toch blijft het voor mij een groot vraagteken waarom er kennelijk discussie nodig is over zaken waar iedere eigenaar simpelweg recht op heeft.
Op de jaarvergadering geeft het bestuur de leden informatie over de financiele situatie van de VvE aan het einde van het afgelopen boekjaar.
Wanneer je als individuele eigenaar inzage zou verzoeken in diezelfde debiteurenlijst voldoet de bestuurder en/of beheerder niet aan zijn verplichtingen wanneer slechts inzage wordt gegeven in de gezamenlijke voor- of achterstand.
Dat is ook nog eens door een rechter bevestigd !
Als bestuurder/beheerder voldoe je ook niet aan je verplichtingen door in de vergaderstukken slechts informatie te geven over de gezamenlijke voor- of achterstand.
Als de huidige situatie op het moment van vergaderen ernstig is veranderd, zoals je schetst, lijkt het mij niet meer dan logisch dat het bestuur /de beheerder daar op de vergadering uitleg over geeft, zowel in positieve als in negatieve zin.
“… ook (of misschien wel, juist) dat is een reden waarom achterstanden op de jaarrekening gewoon zichtbaar moeten zijn voor alle eigenaren.”
En dan uiteraard zonder dat één der eigenaars daar specifiek om zou moeten vragen !Hoi William,
Inderdaad, gelukkig hoeft het in veruit de meeste gevallen niet zo ver te komen.
Helaas is het echter nog wel zo dat, ondanks alle mogelijkheden van incasso tot veiling het toch nog kan voorkomen dat er bedragen over blijven die niet meer verhaald kunnen worden.
En die kosten komen dan voor rekening van de mede-eigenaren.
In de meeste gevallen worden die kosten, naar mijn mening ten onrechte, ten laste van de reserve gebracht.
Er bestaan zelfs VvE’s die daar een voorziening voor hebben opgenomen !? (ook daar ben ik het niet mee eens 😉 )
Maar of het nu om een extra bijdrage, een voorziening of reservefonds gaat, het is altijd geld dat door alle eigenaren bijeen is gebracht en je dus als individueel lid direct of indirect bijdraagt aan eventuele schulden van mede-eigenaren.
En hoewel het in veruit de meeste gevallen dus gelukkig wel goed gaat brengt iedere betalingsachterstand toch een risico mee dat je als mede-eigenaar uiteindelijk dus toch aan die kosten moet gaan bijdragen.
Ook (of misschien wel, juist) dat is een reden waarom achterstanden op de jaarrekening gewoon zichtbaar moeten zijn voor alle eigenaren.“… Als de hypotheek ook niet betaald wordt, is de VvE concurrente schuldeiser en vis je vrijwel altijd achter het net nadat de bank zijn deel heeft opgeëist.”
Dat ben ik niet met je eens William.
Op grond van BW5:122 lid 3 wordt bij een eventuele executieveiling de koper ook aansprakelijk voor achterstanden in het lopende of voorgaande boekjaar.
Deze bedragen worden opgenomen in de bijzondere veilingvoorwaarden. (zie voorbeeld)
“… Voor rekening van koper komt het notarieel honorarium, de kadastrale kosten, alsmede de kosten van de kadastrale recherches, de eventuele ontruimingskosten en achterstallige bijdragen bij de VvE over het aan de betaaldatum voorafgaande boekjaar en het lopende boekjaar tot en met de betaaldatum 24 januari 2017.”
Deze kosten komen bovenop het uiteindelijke bod van de koper en gaan rechtstreeks naar de VvE.
“… Ik kan me niet heugen dat de VvE in zulke gevallen de enige schuldeiser was, en als het betreffende lid zijn hypotheek bijvoorbeeld wél gewoon betaald, gaat de geldverstrekker ook nooit akkoord met een veiling, mocht het zover komen.”
Inderdaad kan het soms best zijn dat een geldverstrekker niet akkoord wil gaan omdat de opbrengst van de veiling bijvoorbeeld minder is dan de financiering.
Dat wil niet zeggen dat je dan als VvE niet zou moeten doorzetten en niet het eigen iniatief hiertoe kan nemen.
Een interessante uitspraak hierover is hier te vinden op rechtspraak.nl
Bovenstaande maakt ook duidelijk waarom een betalingsregeling vaak niet in het belang van de VvE is en je daarmee als VvE het risico loopt dat de termijnen overschreden gaan worden.
Hoi William,
“… In de jaarrekening wordt standaard melding gemaakt van de gezamenlijke voor – of achterstand, geen specificatie van debiteuren.”
Wordt ik toch weer even opnieuw teleurgesteld in een SKW gecertificeerde beheerder 😉
Juist omdat dat via Twinq zeer eenvoudig te regelen is.
Hoe kan het dat de ene SKW gecertificeerde beheerder de specificatie wél (met de (juiste 😉 )toevoeging “het is jullie recht”) op de jaarrekening toont en de andere SKW gecertificeerde beheerder meent deze specificatie achterwege te mogen houden?
Ik vind ook dat je geen vergelijking kan maken tussen de specificatie van de bv. elektra-facturen en de specificatie van de debiteuren lijst.
Binnen de VvE is er in het algemeen maar één bron van inkomsten, en dat zijn de bijdragen van de individuele leden.
Met alleen die inkomsten moeten alle kosten voor beheer en onderhoud betaald worden.
Een strakke incassoprocedure is dan ook echt zeer noodzakelijk in iedere VvE, wat ook gelukkig blijkt uit jouw laatste slotzin.
Daarnaast is het tonen van achterstanden vaak ook nog eens een stok achter de deur welke zorgt voor een positieve invloed op het betalingsgedrag van de leden.
Ook vind ik dat een beheerder/bestuurder zijn werk niet goed heeft uitgevoerd wanneer er veel of grote betalingsachterstanden zichtbaar zijn in de specificatie.
Ik heb ook situaties gezien bij het tonen van alleen het debiteurensaldo dat veel eigenaren een voorstand in de betaling hadden en daardoor de grote achterstand van een enkel lid geheel niet zichtbaar werd.
Wanneer er door onvoorziene omstandigheden toch kleine betalingsachterstanden optreden en het bestuur en de eigenaar daar concrete afspraken over maken kan dat ook op die wijze in de vergadering uitgelegd worden zonder in detail te hoeven treden over de specifieke situatie.
Wel is de bestuurder/beheerder naar mijn mening op dat moment mede aansprakelijk voor de achterstanden wanneer zij menen een betalingregeling aan te (mogen?) gaan.
Persoonlijk ben ik van mening dat een betalingsregeling vrijwel nooit in het belang van een VvE is.
Uit de specificatie blijkt soms ook dat het juist de groot-eigenaar is die een flinke achterstand in de betalingen heeft.
Ook daar zal dan over gesproken moeten worden en daarnaast vind ik het ook niet de taak van een beheerder of bestuurder om “ongemakkelijke situaties” te voorkomen.
Mijn ervaring is overigens dat er bij kleine achterstanden vrijwel nooit gediscussieerd wordt over die achterstanden.
En bij grote achterstanden ( ik heb zelfs achterstanden van enkele duizenden euro’s voorbij zien komen) zou er juist over gediscussieerd moeten worden.
Het is geheel aan de vergadering om te bepalen op welke wijze er met dergelijke achterstanden wordt omgegaan en niet aan de beheerder en/of bestuurder.Hoi William,
“…. Tja, kennelijk wekt het hebben van het SKW-certificaat toch enige positieve gevoelens op”
Bij mij vooralsnog alleen maar rillingen 😉 🙂
“… Een debiteurenlijst is er niet standaard bij, dit is geconsolideerd in de jaarrekening.”
Zo werd dat hier ook voorheen gedaan en daar heb ik geen enkel probleem mee !
Maar op welke wijze wordt dat bij jullie gedaan?
Is er in de jaarrekening een duidelijke specificatie van alle debiteuren of wordt alleen melding gemaakt van een gezamenlijke voor- of achterstand ?
Dat laatste lijkt me onjuist !
Onze beheerder gaf aan dat het met hun software alleen mogelijk is een gezamenlijke voor- of achterstand te tonen in de jaarrekening.
Dan heeft a) de beheerder naar mijn idee een verkeerd softwarepakket aangeschaft en b) de programmeur van de software een gebrek aan kennis over VvE’s.Hoi William,
“… Ik heb al wel een behoorlijk aantal offertetrajecten van VvE’s gezien, die zelfs beheerders zonder SKW-certificaat uitsluiten van deelname.”
Dat vind ik dus echt onbegrijpelijk en …… niet verstandig 😉
Ook wij zijn laatst overgegaan van een niet-gecertificeerde beheerder naar een beheerder met een VVE oké label.
En bij de eerste vergadering blijkt de ledenlijst en debiteurenlijst kennelijk niet meer tot de standaard vergaderstukken te behoren.
En dat lijkt mij niet echt oké !Helaas hoor ik regelmatig verhalen over beheerders die toch maar op zoek gaan naar een certificaat omdat VvE’s die op zoek zijn naar een nieuwe beheerder daar kennelijk vaak naar vragen.
Maar waaróm dan ????
Ik heb echt veel liever een beheerder zonder certificaat die wél weet hoe een VvE werkt en zich wél aan de VvE-regelgeving houdt dan een gecertificeerde beheerder die dat niet doet.Hoi Carla,
Inderdaad, de beheerder deelde dat in eerste instantie mede.
Uiteraard hebben we ook een bestuur en wordt de vergadering voorgezeten door de voorzitter van het bestuur, maar deze corrigeerde niet de “automatische” toevoeging aan het reservefonds.
Het komt er op in ieder geval op neer dat er niet door de vergadering over gestemd is !Ik begrijp ook niet waarom je als VvE pas 12 jaar later en 6 woningen verder begint te klagen en te handhaven.
Dat had natuurlijk al vééél eerder moeten gebeuren !“… Er zijn genoeg leden in een ALV die een vergadering kunnen voorzitten, ook al is het dan maar een keertje, dan heb je toch wel erg veel simpele mensen in je ALV als niemand dat kan.”
Mijn persoonlijke ervaring hierin is toch heel anders helaas !
Probleem in VVE land is, en blijft naar mijn idee, dat de benoemde voorzitter van de vergadering (het orgaan) degene is die conform de regelgeving belast is met de leiding van de vergadering.
Wanneer er een beheerder is die als voorzitter de ALV kan bedotten, is er automatisch ook een ALV die zich kennelijk door de voorzitter LAAT bedotten.
Maar als ik dit zo lees Fora, vraag ik me af welk verhaal hierachter zit.
Het lijkt er sterk op dat je een zéér slechte ervaring hebt met een beheerder.Tja Bob, je kan ook zeggen, zie bijvoorbeeld MR1992 artikel 33 lid 5 😉
Wat dat betreft is dit ook weer een goed voorbeeld van een regel die nu in allerlei VvE’s verschillend is en die naar de gedachtegang van William simpel via vaste wetgeving algemeen bindend voor alle VvE’s van toepassing had kunnen zijn.
Ik ben het zelf ook niet eens met de stelligheid waarmee Fora enkele uitspraken doet.
En uitspraken als “Als het echt vervelend wordt, en je mogelijk ook gedupeerd kan worden als lid, dan zit er niks anders op dan met een vervangende machtiging (aan rechter) te gaan procederen. Bij kantonrechter kun je om vernieting vragen, als het gaat om nietigheid dan is dit alleen voorbehouden aan het Hof.” zijn toch echt onjuist.
Ik ben het met kv66 eens, het uiteindelijke doel van certificering kan nooit alleen de optimalisatie van processen en procedures zijn.
De juiste processen en procedures zouden er uiteindelijk voor moeten zorgen dat het schip inderdaad niet zinkt.
Zinkt het toch, dan dienen de processen en procedures verder aangepast te worden !Het lijkt me raadzaam om eerst in jullie splitsingsakte te bekijken wat er zoal staat geschreven over het gebruik van de parkeerplaatsen.
Daarna kan je bepalen of een eventueel verbod op andere dan gemotoriseerde voertuigen mogelijk is en een regeling hieromtrent in het HHR opnemen.
Bij overtreding van de bepalingen in het HHR moet je weer terugvallen op hetgeen daarover in de splitsingsakte is aangegeven.
