Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hoi VvE Boskwartier,
Ik geloof niet dat ik het eens kan zijn met een aantal zaken zoals jij beschrijft.
“… Zijn bijvoorbeeld de deurdrangers van gemeenschappelijke deuren aan vervanging toe en is een en ander vermeld voor het jaar 2019 dan is het absoluut niet nodig om hiervoor weer een vergadering uit te schrijven en over een onderdeel te stemmen.”
Als je hiermee bedoelt dat de geplande vervanging in 2019 automatisch kan plaatsvinden zonder stemming in de vergadering, dan ben ik het niet met je eens.
Naar mijn mening moet er in de vergadering in 2019 een besluit genomen worden of het punt, de vervanging van de deurdrangers, in dat jaar daadwerkelijk uitgevoerd gaat worden en moet er door de vergadering geld beschikbaar gesteld worden.
“… Ieder begroting wordt aan alle leden van de vereniging toegestuurd. Men wordt verzocht om op- of aanmerkingen kenbaar te maken in de periode eind sept/begin december. Geen op- of aanmerkingen? De MAANDELIJKSE VOORSCHOT BIJDRAGE voor het nieuwe jaar is door iedereen goedgekeurd en de nieuwe bijdrage (hoger of lager) kan op 1-1-nieuwe jaar betaald worden.”
Besluitvorming hoort op de algemene ledenvergadering plaats te vinden en nergens anders, tenzij het een voorstel zou betreffen waarmee alle eigenaren schriftelijk hebben ingestemd.
Pas wanneer de jaarlijkse begroting door de vergadering is vastgesteld wordt ook de voorschotbijdrage voor dat jaar, door de vergadering, vastgesteld.
Tenslotte haal je naar mijn idee de MJOP en de jaarlijkse begroting door elkaar.
De jaarlijkse begroting die wordt opgesteld bepaald de hoogte van de voorschotbijdrage en niet de MJOP.
De MJOP zal uiteraard wel bepalend zijn voor de bijdragen van de leden t.a.v. hun donatie in het reservefonds.
Die donatie zal echter weer een onderdeel zijn van de eerdergenoemde jaarlijkse begroting.
Hoi Tim,
Als ik het artikel in jouw bijdrage zo lees krijg ik eerlijk gezegd de indruk dat men het idee heeft dat digitaal stemmen eigenlijk de norm zou moeten worden in de VvE.
Zie o.a “… Het laat op zich wachten dat de fysieke vergaderingen op den duur transformeren naar ‘ontmoetingen’ of ‘bijeenkomsten’, die worden gebruikt voor de inhoudelijke discussies, het delen van de persoonlijke overwegingen en voor de sociale aspecten. De zaken worden eerst inhoudelijke en persoonlijk besproken en de formele besluitvorming verschrompelt tot traceerbare digitale hamerslagen.
Het kan een idee zijn om toekomstgericht hierop te anticiperen en aanpassingen van aktes of reglementen in deze richting op te zetten.”
Vanuit het oogpunt van softwareontwikkelaars en automatiseerders is dat misschien een leuk idee, maar persoonlijk lijkt mij dat geen goed plan.
Ik vind dat we vooral moeten blijven bij de basis van wat een VvE eigenlijk is en bij de huidige vorm van besluitvorming die op zich naar mijn idee prima voldoet.
Ik ben het wel met je eens dat digitaal stemmen daarin een extra mogelijk zou kunnen zijn, indien voldaan is aan een aantal waarborgen zoals in het artikel zijn omschreven.
Als het daarbij echter nodig of zelfs noodzakelijk is om daarvoor een heel softwarematig systeem te ontwikkelen lijkt mij het doel enigszins voorbij te gaan en zou ik zeggen, hou het lekker bij de volmacht.
In principe zie ik eigenlijk dan ook geen verschil tussen een volmacht met steminstructie en een digitale stem.
Het doet me ook een beetje denken aan mijn eigen werkomgeving.
Allerlei processen en methoden worden geautomatiseerd en als er dan een kleine kink in de digitale kabel komt loopt het fout en kunnen zelfs de standaard processen ineens niet meer uitgevoerd worden.
Ik heb af en toe het idee dat we aan het over-automatiseren zijn. 😉
Ik ben het ook zeker niet eens met het gedeelte tekst over de volmacht en daarnaast is die tekst ook nog eens niet geheel juist naar mijn idee.
“… De volmacht kan vervallen.
Een volmacht is bedoeld om de fysieke afwezigheid te compenseren.
Aangezien digitaal stemmen op zichzelf al een compensatie is van de fysieke afwezigheid, vervalt het nut van een volmacht.
En, het is overigens onzinnig om ook nog een volmacht toe te laten voor het digitaal stemmen.
Het is de vraag of je als VvE het stemmen per volmacht in stand wilt houden: je kunt afspreken dat eigenaren óf fysiek óf digitaal kunnen stemmen. “
Het gebruik van een volmacht binnen de VvE is alleen mogelijk wanneer dat bepaald is in de statuten van de VvE.
En wanneer in de statuten is bepaald dat het gebruik van een volmacht is toegestaan kan men daar niet van afwijken.
Je kunt in dat geval als VvE dus niet afspreken dat een eigenaar uitsluitend fysiek of digitaal kan stemmen.
Hoi Mieke, ik ben het geheel met Carla eens inzake de uitgaven welke zijn opgenomen in het MJOP.
Helaas zie je in de praktijk heel vaak dat besturen en/of beheerders de vaststelling van het MJOP ook gebruiken als toestemming om de uitgaven te mogen doen.
Ook ik vind dat een onjuiste benadering of handelswijze.
Het MJOP is inderdaad niet meer dan een Plan of Prognose.
Ook lijkt het mij zeer verstandig het MJOP zo aktueel mogelijk te houden en is het mijn inziens op die manier ook eenvoudig om nieuwe items in te brengen.
Op het moment dat het item dan volgens het MJOP uitgevoerd zou moeten worden is het weer aan de vergadering om daadwerkelijk te besluiten de werkzaamheden uit te gaan voeren en daarvoor de financiële middelen beschikbaar te stellen.
Deze werkmethode behoedt de VvE ook voor de ‘sneaky’ methodes zoals jij omschrijft.
Wat de vlonders betreft,
Dat lijkt me weer een interessante kwestie worden 😉
Kan je ook misschien vertellen wat de notaris daarover gezegd zou hebben?
Welk MR is in jouw VvE van toepassing en wat staat daarin vermeld over de afwerklagen van de balkons?
Hoi Tim,
Ik denk niet dat ik het beter kan omschrijven dan mr. de Laat in dit artikel.
Eigenlijk vanaf de zin “wanneer is er sprake van de nodige waarborgen?”
Ik denk ook dat één en ander eerst goed georganiseerd en omschreven moet worden voordat men allerlei wantoestanden met slecht uitgevoerde stemmethoden gaat creeëren.Ik weet zo net nog niet of digitaal stemmen de toekomst heeft.
Persoonlijk zie ik nog heel wat knelpunten en onvolkomenheden en vraag me ook af of het wel een goede zaak is voor een VvE.Hoi Mieke,
Wat bedoel je met “… Ik begrijp dat – als iets in het MJOP staat- de uitgave gedaan kan worden mits het binnen de marges valt.” ?
“… Nu gebeurt het op de 2e manier, waardoor de beheerder eigenlijk – zonder enig overleg met het bestuur – bepaalt hoe en wanneer en er geen discussie plaatsvindt over de wenselijkheid alles in één keer te vervangen.”
Lijkt me hoog tijd eens een goed gesprek met die beheerder aan te gaan.
Het is namelijk in het geheel niet aan de beheerder om daarover te besluiten.
Nog even een andere vraag, vallen de hardhouten vlonders conform jullie akte onder de gemeenschappelijke zaken?Hoi Tom,
Het gaat om een jaarlijkse reservering !
(zie het gewijzigde BW5:126 lid 2 of dit artikel van Rijssenbeek)Een andere opvallende zin in de openingstopic vind ik:
“… Het gaat mij niet om de persoon men heeft afgesproken dat hij de functie niet hoeft uit voeren”
a. wie wordt er hier bedoeld met men?
b. Waarom benoem je iemand tot voorzitter van de vergadering om daarna af te spreken dat hij die functie niet uit kan/wil/mag voeren?Onlangs verscheen dit artikel op Nederlandvve.nl
Citaat:
“… Maar: de modelreglementen laten de VvE’s geen keuze. Uit de formulering van de bepaling blijkt namelijk dat de omslag van de schuld gewoon plaatsvindt, zonder dat er een besluit of andere handeling voor vereist is. Want de schuld “wordt” omgeslagen, aldus de reglementen.”
Daaruit blijkt maar weer dat alle VvE’s door deze SKW gecertificeerde beheerder uit de openingstopic ook nog eens op het verkeerde spoor worden gezet.
De VvE kan dus helemaal niet besluiten te wachten met het omslaan van de schulden.Hoi Bob,
Ik weet zo net nog niet of die functiescheiding voldoende is gewaarborgd.
Als ik bijvoorbeeld dit artikel op VvErecht.nl lees zie ik persoonlijk nog wel wat overlap als mogelijk gevolg van het wetsartikel.
Op het moment dat een VvdV het bestuur zou moeten vervangen, hoe kort of weinig dat ook moge zijn, is het mogelijk dat er financiële verplichtingen aangegaan worden door de VvdV als vertegenwoordiger van de VvE.
“… Ieder lid dat geen onderdeel uitmaakt van het bestuur is wettelijk gezien 100% gekwalificeerd om zitting te hebben/nemen/benoemd te worden in enige kascontrolecommissie. “
Juridisch is daar natuurlijk geen speld tussen te krijgen.
Maar……… als het mogelijk is, is het dan ook wenselijk ?
De VvdV heeft ook de formele beschikking over de gelden in het reservefonds.
Ook daarom lijkt mij de rol van kascommisielid door die VvdV al onwenselijk.
Persoonlijk zie ik in een VvE een kascontrolecommissie, als controlerend orgaan, het liefst geheel onafhankelijk van welk ander orgaan en/of commissie dan ook.
Anders gezegd… ik denk niet dat ik vóór een dergelijke kandidaat zou stemmen.
Maar dat is uiteraard geheel mijn eigen mening.
Hoi Bob,
Ik begrijp je punt en daarin heb je natuurlijk volkomen gelijk !
Echter, wettelijk is ook bepaald dat, bij belet en ontstentenis van het bestuur, het bestuur vervangen wordt door de voorzitter van de vergadering. (bw5:133)
Gezien de (bijzondere) formele bevoegdheden van de VvdV lijkt het mij in ieder geval zeer onwenselijk wanneer de VvdV deel mag uitmaken van de kascommissie.
Persoonlijk vind ik zelfs dat een kascommissielid eigenlijk van geen enkel ander orgaan of commissie lid zou mogen zijn.
Zelfs de eigenaar die naast de VvdV aangewezen wordt t.a.v. het reservefonds zou naar mijn mening niet in de kascommissie moeten plaatsnemen.Of de kascommissie uitsluitend uit leden van de VvE moet bestaan laat ik maar even in het midden, dat is op dit moment niet meer dan een eigen mening 😉
Daar is kennelijk in de juridische wereld ook nog geen eenduidigheid over, zo ook is te lezen in het artikel op vverecht.nl
“… Overes neemt aan dat de kascommissie wel uit leden van de vereniging moet bestaan (GS Rechtspersonen, art. 2:48, aant. 3), evenals Mertens in Mon. BW B29 nr. 25, maar er zijn ook auteurs die menen dat zo’n kascommissie aangevuld kan worden met niet-leden (Dijk/Van der Ploeg 2013, p. 199). Rensen schrijft over de kascommissie in Asser/Rensen 2-III* nr. 165:”
Het lijkt mij in ieder geval niet juist dat de voorzitter van de vergadering kan plaatsnemen in de kascommissie zoals in de openingstopic wordt aangegeven.
Ik denk dat het antwoord op deze vraag erg afhankelijk is van de oorzaak van de lekkage.
Wanneer de oorzaak aan het complex gerelateerd is zal de VvE aansprakelijk zijn.
Ligt de oorzaak in de privésfeer dan zal de betreffende eigenaar aansprakelijk zijn.
Overigens vindt ik persoonlijk een eigen risico van € 1000 best aan de forse kant.Misschien inderdaad wel handig om het artikel nog eens onder de aandacht te brengen 😉
Daarin staat namelijk o.a. letterlijk te lezen:
“… Wat betekent dit nu voor de VvE? Kan de VvE bijvoorbeeld besluiten een vergadering over te slaan, of de tweede vergadering aan te laten sluiten op de eerste vergadering, danwel bij de oproeping tot een vergadering aan de leden kan adviseren niet op te komen dagen? Neen.”
Daarmee lijkt mij de stelling in de rapportage verduurzaming VvE in ieder geval al niet helemaal juist.
Om nog even terug te komen op de eerste casus in dit topic.
In het artikel van Rijssenbeek is ook te lezen:
“… Allereerst benadrukken wij nog eens dat de volgende mogelijke wijzen van oproepen alleen toepasbaar (en nodig) zijn als uit de praktijk van jaar en dag volgt dat op de (eerste) vergadering telkens veel te weinig stemmen aanwezig zijn.”
In de VvE in de eerste casus was dat geenszins het geval.
Uiteraard was er wel eens een tweede vergadering nodig maar in veruit de meeste gevallen was er gewoon een rechtsgeldige eerste vergadering.
Persoonlijk denk ik dat hier het belang van de beheerder boven het belang van de VvE wordt gesteld.
Een beheerder met heel veel VvE’s onder zijn beheer heeft al bijna geen ruimte voor alle ALV’s, laat staan voor een eventuele tweede vergadering.
Om dat risico zoveel mogelijk te beperken kiest men naar mijn idee dan graag voor deze fictieve vergaderingen.
Ik ben dan ook heel nieuwsgierig in hoeveel van de beheerde VvE’s bij die beheerder deze procedure van toepassing is.
In ieder geval ben ik hem al diverse malen in notulen van verschillende VvE’s tegengekomen.
Persoonlijk vind ik dat dus een zeer slechte zaak en kijk uit naar het moment dat een VvE eens goed zijn neus stoot door deze praktijk !
Zelf heb ik in ieder geval veel meer bewondering en waardering voor bestuurders en beheerders die de betrokkenheid van de leden stimuleren en op die manier een tweede vergadering overbodig maken dan voor bestuurders en beheerders die de mazen van de wet zoeken en voor de gemakkelijke weg kiezen met fictieve vergaderingen.Het mag bekend zijn dat verduurzaming binnen VvE-land inmiddels een hot item is.
Onlangs las ik in een rapportage over de verduurzaming van de VvE de volgende tekst:
“… Opkomst vergaderingen Om tot uitvoer te komen van een verduurzamingsmaatregel moet er positief gestemd worden in de ledenvergadering door een ruime meerderheid van de leden (zoals vastgesteld in de splitsingsacte). Daarnaast is er soms een opkomstpercentage nodig van minimaal 50% (modelregelementen 1972-1992). Een lage opkomst van leden op de ledenvergadering kan dit moeilijker maken en kan zelfs betekenen dat er een nieuwe vergadering moet komen om te besluiten. Een lage opkomst zal in dat geval zorgen voor vertraging van het verduurzamingsproces (Companen, 2015; Senter Novum, 2008).
Er zijn echter wel manieren om te voorkomen dat een lage opkomst ertoe leidt dat er geen besluiten kunnen worden genomen. Zo kan er een eerste fictieve vergadering worden uitgeschreven waarbij leden worden opgeroepen om niet te komen, maar wel naar een tweede vergadering 14 dagen later te komen. Op die vergadering kunnen dan rechtsgeldige besluiten worden genomen, ook met een beperkte opkomst. Dit wordt door de rechter geaccepteerd (Companen, 2015).”
Ik kan me toch echt niet voorstellen dat dát de beoogde bedoeling is geweest van de tweede vergadering in de modelreglementen.
Oproepen om niet te komen lijkt mij ook geheel niet overeen te komen met de oproeping voor de vergadering zoals bedoeld in de reglementen.
