Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
“… Interessante discussie! Was ik als VvE-leek bijna overtuigd van de stellingname van Rob en Carla, proef ik nu toch dat e.e.a. voor meerderlei uitleg vatbaar is. Het daagt mij i.i.g. nog meer uit om mij te verdiepen in de Akte van Splitsing en hoe e.e.a. geïnterpreteerd moet worden (terwijl de buurman zich waarschijnlijk verder nergens zorgen over maakt…)”
Ik begrijp heel goed dat je bent gaan twijfelen.
Ik begrijp ook heel goed dat je liever de visie van Bob aan wilt houden aangezien die visie jou persoonlijk voordeel zou opleveren.
Het is uiteraard zeer verstandig om je goed te verdiepen in de AvS, dat zou iedere eigenaar eigenlijk moeten doen 🙂
Hoe een en ander geïnterpreteerd moet worden? Daar kom je inderdaad wellicht alleen achter als je ooit voor een rechter mag verschijnen, en zelfs daar is soms nog een ‘hoger beroep’ voor nodig 😉
Per definitie geldt voor alle kozijnen en ramen in een privégedeelten dat zij bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte.
Op grond van MR2006 art. 17 lid 2c zou je kunnen redeneren dat geen van de kozijnen en ramen in de privegedeelte tot de gemeenschappelijke zaken zou behoren.
In het boek ‘de modelreglementen toegelicht’ van mr. N. Rijssenbeek is daarover te lezen dat in het algemeen wordt aangenomen dat die redenering niet opgaat en dat kozijnen en schuifpuien gemeenschappelijke zaken zijn die gemeenschappelijk onderhouden behoren te worden.
“… Die zaken behoren immers tot de kern van de gemeenschappelijke zaken (de schil) en het is in het belang van de gemeenschappelijke eigenaars dat zij gemeenschappelijk worden onderhouden“, aldus mr. Rijssenbeek.
Uiteraard is dat ook ‘slechts’ de visie van een jurist, die ik persoonlijk echter dan weer van harte ondersteun 😉
Hoi Bob,
Dit gaat weer een discussie worden waarin wij het niet eens gaan worden 😉
Ik zie geen enkele reden waarom mijn redenatie niet op zou gaan door de woordjes en/of.
Die woordjes waren zelfs onderdeel van mijn redenatie.
Ik lees de zin als:
‘de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels.
en/of
de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels die zich bevinden in de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk’
Het is een vaak voorkomende situatie dat een gevel bijvoorbeeld x- verdiepingen hoog is met op alle verdiepingen identieke kozijnen.
Stel nu dat het appartement op de begane grond een eigen tuin heeft die ook nog grenst aan die gevel.
Welke kozijnen in de gevel zijn dan nog gemeenschappelijk?
Zou het dan niet erg onredelijk zijn als uitsluitend de eigenaren van de begane grond voor de identieke kozijnen in het stukje gevel langs hun tuin zouden moeten zorgdragen?“… Vooral als je geen inzage hebt in de uitgaven. Die krijg je alleen als kascie pas na het boekjaar te zien. De schade kan zo dus behoorlijk oplopen. Gehaaide beheerder dus, die precies weet wat hij doet en weet tot hoever hij kan gaan.”
In vrijwel de meeste VvE’s worden de boeken pas gecontroleerd na afsluiting van het boekjaar.
Als de kascommissie zijn werk grondig doet hoeft dat ook geen probleem te zijn.
Wat heeft de kascommissie over deze kwestie gerapporteerd aan de vergadering?
Daarnaast kan je als individueel lid ook nog, op ieder moment, inzage verzoeken in de administratie !Hoi Bob,
Naar mijn mening, interpretatie 😉 wordt er dan iets essentieels uit de tekst geschrapt, namelijk het stukje ‘en/of wanden‘ !
Eveneens naar mijn mening heeft de tekst ‘die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte‘ namelijk juist uitsluitend betrekking op die wanden en niet op de gevels.
@Angelique
Jammer dat je buurman het belang van een goede VvE (nog) niet wil inzien.
Ik vind dat je op de goede weg bezig bent door je te gaan verdiepen in VvE aangelegenheden.
En je ziet, er is nog volop discussie mogelijk in de wereld van VvE’s en regelgeving 🙂
Ook al beseft hij het wellicht nog niet, ook je buurman heeft belang bij een goed functionerende VvE.
Op dit forum zijn legio voorbeelden te vinden van eigenaren die de VvE lekker slapend proberen te houden ………. totdat zij hun appartement willen verkopen en er dan pas achter komen wat de nadelen en gevolgen van een slapende VvE kunnen zijn.[quote quote=6784]Overigens concludeer ik uit je je reactie Rob, dat het schilderwerk van de raamkozijnen en deuren in deze muur wel voor rekening komen van de bewoner zelf. Of begrijp ik dat verkeerd? Vr.gr. Angelique[/quote]
Hoi Angelique,
Dat heb je inderdaad verkeerd begrepen.
In je eerste reactie citeerde je een gedeelte uit de akte waarin te lezen is wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijk zaken moet worden gerekend.
“…‘zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk’.”
Uit die tekst blijkt dat de raamkozijnen die zich in de gevels bevinden tot de gemeenschappelijke delen behoren.
In het algemeen is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud aan die gemeenschappelijke delen en zou eventueel schilderwerk derhalve dus ook voor rekening van de VvE zijn.
Je schrijft dat er sprake is van een startende VvE.
Is de VvE twee jaar geleden pas opgericht of was er sprake van een (jarenlang) slapende VvE ?
Persoonlijk lijkt het mij wel zinvol om inderdaad een MJOP op te stellen door een deskundige en daar de bijdrage aan het reservefonds op te baseren in plaats van de 0,5% van de herbouwwaarde.
Door een MJOP weet je als eigenaar beter wat je kan verwachten m.b.t. onderhoud aan het complex en weet je tenminste ook waaróm je iedere maand een bijdrage daaraan levert.Het is vaak niet alleen de VvE die slapend is, maar ook de eigenaren van die VvE 😉
Dit is de zoveelste casus waarin een eigenaar zich pas zorgen gaat maken, lees wakker worden, op het moment dat het appartement verkocht moet gaan worden.
Helaas vrees is dat er nog vele van dergelijke casussen zullen volgen.
Ik ben erg nieuwsgierig wat een VVE balie anders zou kunnen doen dan adviseren de VvE zo snel mogelijk te activeren, en dan wel op de juiste manier !
Ik zou ook niet zo snel weten wat de gemeente waarin de VVE balie zich bevind anders zou kunnen doen dan bv. de VvE te dwingen eventueel achterstallig onderhoud uit te voeren.
Met enkel het inschrijven van de VvE bij de kvk ben je er nog lang niet.
Een eventuele koper met een goede makelaar zal daar natuurlijk snel doorheen prikken.
En zoals eerder hier door iemand gezegd, de hypotheekverstrekker zal ook het nodige onderzoek verrichten voordat hij over zal gaan tot financiering.
Enige verstandige lijkt mij hier het advies van William op te volgen en de VvE te activeren !Hoi Angelique,
Naar mijn mening lees je inderdaad erg in eigen voordeel 😉
“… ‘de plafonds en overige afwerklagen en de bekleding van de vloeren en wanden die zich NIET in een privé gedeelte bevinden, alsmede de plafonds en afwerklagen van vloeren van de balkons, ook voor zover aanwezig binnen een privé gedeelte’.”
Het gaat hierbij om de bekleding van de vloeren en wanden en niet op de wanden op zich.
“…‘zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk’.”
Hier gaat het om de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen en de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) DIE ZICH BEVINDEN IN de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte en dus ook weer niet op de wanden op zich.
Verder sluit ik me aan bij hetgeen Carla hier ook over geschreven heeft.
Voor de aardigheid zou je ook eens deze uitzending van de rijdende rechter kunnen bekijken !Hoi OB,
De enigste manier om erachter te komen welk reglement op jouw VvE van toepassing is, is toch echt om de splitsingsakte heel goed door te lezen !
Alleen daar kan je met zekerheid vinden wat je zoekt.
Er zijn best wel wat verschillen tussen de verschillende modelreglementen.
Ik kan dat hier niet kort beschrijven, maar je kan ze allemaal lezen op de link hierboven 😉Hoi OB,
In de splitsingsakte kan je lezen welk modelreglement van toepassing is verklaard.
Zo’n zin luidt bijvoorbeeld:
“… Vervolgens verklaarde de comparant, handelend als gemeld:
…..
b. over te gaan tot vaststelling van het Reglement als bedoeld in artikel 111 sub d Boek 5 van het burgerlijk Wetboek;
voor de inhoud van het bedoelde Reglement wordt te deze verwezen naar het modelreglement als bedoeld in artikel 111 sub d Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, hetwelk is vastgesteld bij akte op twee januari negentienhonderd tweeënnegentig …..”
Het kan zijn dat er wijzigingen op het modelreglement gemaakt worden.
Die wijzigingen worden dan ook in de splitsingsakte weergegeven.
Een andere mogelijkheid die heel soms voorkomt is nog dat het reglement integraal opgenomen is in de splitsingsakte, in dat geval zal je dus geen verwijzing naar een modelreglement vinden en is uitsluitend het reglement zoals weergegeven in de akte van toepassing.
Dat laatste kán ook belangrijk zijn om te weten, daar ik een VvE ken waarbij het reglement inderdaad integraal was opgenomen in de akte.
Dat reglement leek voor 98% op MR1992, maar juist die kleine verschillen hadden grote waarde.
Als je daar vroeg welk reglement van toepassing was kreeg je vaak als antwoord, het gele boekje (MR1992), wat dus feitelijk onjuist was.Soms denk ik wel eens na het lezen van berichten hier op het forum, kan het nog gekker?
En jawel hoor … !
Sem, is het echt de bedoeling dat men een dergelijk besluit in jullie VvE willen gaan nemen?Hoi OB,
Kan je wel vertellen welk reglement in jullie VvE van toepassing is?
Persoonlijk ben ik ook niet zo’n voorstander van volmachten aan het bestuur.
Zelf zal ik dat in ieder geval ook niet zo snel doen.
Maar de volmachtgever kan overigens ook een steminstructie aan de volmacht verbinden.
In dat geval zal er een stem uitgebracht worden zoals de volmachtgever graag zou willen.Hoi VvE Boskwartier,
“… Het is jammer dat mensen niet (KUNNEN/WILLEN) begrijpen dat de AvS OF ‘n MRSA enz enz niets maar dan ook helemaal niets voorstellen ALS DE LEDEN ANDERS BESLISSEN.”
Het is juist door dit soort VvE’s dat er uiteindelijk weer eigenaren hier op het forum belanden omdat zij vastlopen in de VvE.
Die eigenaren zien dat het eigenlijk fout gaat in de VvE maar krijgen alle tegenwerking van bestuur en mede-eigenaren omdat ….. zij zich wél aan de regelgeving willen houden.
Onlangs hier op het forum nog mooi verwoord door iemand, met de zin “… Ik heb echt het gevoel dat ik tegen de stroom moet oproeien. Moeilijke zaak waar je energie flink wat te verduren krijgt.”
Misschien ook nog wel verstandig om dit artikel op vverecht.nl eens goed door te lezen.
Ook in die VvE hadden de leden al ruim 28 jaar met elkaar afgesproken dingen anders te doen dan in de splitsingsakte stond vermeld.
En ja…. dat loopt altijd een keer fout !“… Reglement en de AvS stellen niets maar dan ook niets voor.”
Deze zin zegt mij eigenlijk al genoeg !
Nu maar hopen dat jullie VvE nooit in een rechtszaak gaat belanden 😉Hoi OB,
Je stelt eigenlijk twee verschillende vragen in deze casus.
“… Mag het bestuur zelf ook stemmen tijdens de ALV”
Ja, dat mag. Een bestuurslid is ook gewoon een lid van de vereniging en heeft derhalve ook gewoon stemrecht in de ALV.
Je zou in je splitsingsakte kunnen lezen wat er is bepaald over het gebruik van volmachten.
In MR2006 is het bijvoorbeeld niet mogelijk om je volmacht aan een bestuurder te geven, waar dat in MR1973, 1983 en 1992 wel het mogelijk is.
In oudere reglementen kan het zelfs voorkomen dat er geen enkele mogelijkheid is tot gebruik van volmachten.
Het ronselen van stemmen is denk ik wel een complexe materie in een VvE en in zie niet zo snel nog waar dat wettelijk verboden is.
Het zou het beste zijn als het ronselen van stemmen onmogelijk wordt gemaakt door beperkingen op te leggen in het gebruik van de volmacht, maar dat zou dan in de splitsingsakte geregeld moeten worden vrees ik.
