Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Ik was deze uitspraak en discussie weer eens aan het doorlezen en zag opnieuw nog een opvallend citaat, eveneens in punt 5.9 van de uitspraak:
“… Weliswaar bepaalt het tweede lid van artikel 5:133 BW dat de voorzitter van de vergadering in de plaats van het bestuur treedt, indien er een tegenstrijdig belang is tussen de VvE enerzijds en de bestuurder anderzijds en er geen andere bestuurders zijn die de betrokken bestuurder kunnen vervangen, maar deze situatie doet zich hier niet voor en zal zich ook niet vaak voordoen. Een mogelijk tegenstrijdig belang wordt bovendien naar het oordeel van de kantonrechter ondervangen door de benoeming door de VvE van een Commissie van Toezicht en de aanwezigheid van een kascommissie. Deze commissies kunnen erop toezien dat de belangen van de VvE naar behoren worden behartigd. Bovendien kan de vergadering in een situatie dat zich een tegenstrijdig belang voordoet op grond van artikel 2:47 BW een of meer personen aanwijzen om de vereniging te vertegenwoordigen.“
Naar mijn weten is artikel 2:47BW namelijk helemaal niet van toepassing op een VvE.Als je geluk hebt en MR2006 van toepassing is dan zouden de (concept) notulen van de vergadering verplicht binnen 2 weken na de vergadering aan de leden toegezonden moeten worden.
Helaas ontbreekt een dergelijke regel in de andere reglementen maar ook dan zouden de (concept) notulen naar mijn mening zo spoedig mogelijk aan de leden toegezonden moeten worden.
Ik zou het een zeer slechte zaak vinden als het bestuur zou wachten tot de volgende vergadering.[quote quote=7520]Misschien hebben ze de gewenste info tóch van de koper gekregen.[/quote]
Daar had natuurlijk ‘van de verkoper’ moeten staan 😉Misschien hebben ze de gewenste info tóch van de koper gekregen. 😉
Als dat echt niet het geval is dan is het naast de kopers, die beter en slimmer hadden moeten zijn, ook triest om te constateren dat er dus nog genoeg makelaars zijn die niet echt de belangen van hun klanten behartigen.
Een goede makelaar zou zijn klanten adviseren om de relevante VvE stukken te bekijken en zich niet met een kluitje in het riet moeten laten sturen.
Nu maar hopen dat alles goed gaat, (en dat gaat het gelukkig vaak ook 😉 ), de verkoper niet zijn mededelingsplicht heeft verzaakt en de koper straks niet voor verrassingen komt te staan. Anders zien we misschien zijn probleem ook hier op het forum verschijnen 😉Toch maar wat citaten van onze notaris uit België :
“… De nieuwe informatieverplichting voor de verkoper kadert in een wettelijke tendens om de koper steeds beter te informeren alvorens zij of hij een pand aankoopt.”
“… De wet stelt duidelijk dat de koper deze informatie moet ontvangen voor zij of hij enig document ondertekent. Dit betekent dus in principe vooraleer zij of hij zijn bod uitbrengt of vooraleer er een verkoopovereenkomst wordt getekend. De koper kan zich dus in principe nog niet binden voor zij of hij deze informatie ontvangen heeft”
Kortom, op dat moment heeft ‘de koper’ nog alle mogelijkheden om van de koop af te zien.
“… De biedingen tot nog toe zijn dus gedaan zonder dat de bieders de beschikking hadden over de gevraagde documenten. Is dat als slecht/dom te kwalificeren. Ik weet het niet. Het toont aan dat dit onderwerp niet hoog op het prioriteitenlijstje van de kopers staat.”
Het toont in ieder geval aan dat er kennelijk nog genoeg mensen bestaan die een appartement gaan kopen maar niet goed begrijpen dat ze daarmee ook automatisch lid worden van de VvE en ook niet bekend zijn met de gevolgen en verplichtingen van dat automatische lidmaatschap.
Naar mijn mening hoort dit onderwerp dus juist bovenaan het lijstje van potentiële kopers van een appartement te staan en vind ik het zeker als slecht en dom te kwalificeren als dat niet zo is, maar ja …. wie ben ik 😉Ik denk dat je dan sommige dingen wellicht iets te letterlijk neemt KV66.
De enige echte ‘de koper’ (verkrijger) is degene die op het moment van overdracht bij de notaris aan tafel zit.
In alle eerdere stadia is ‘de koper’ niet meer dan ‘een zeer geïnteresseerde potentiele koper’.
Je schreef eerder al “… de verkoop van het appartement gaat als een gek”.
Stel nu even dat er meerdere gegadigden zijn en de eerste persoon heeft al een bod gedaan.
Ten eerste zou ik het al bijzonder slecht/dom vinden van die persoon en zijn makelaar als dat bod gedaan zou zijn zonder beschikking over de relevante VVE stukken.
Ten tweede heeft ieder andere geïnteresseerde het recht om óók een bod uit te brengen.
Ook zij hebben dus belang bij die stukken.
Daarnaast vind ik ook dat de waarde van de informatie voor derden erg overschat wordt.
Stel dat wij een reservefonds zouden hebben van 2 miljoen.
Dan nog zou ik bij wijze van spreken de jaarrekening op het prikbord bij de supermarkt hangen en zou ik echt niet weten wat alle voorbijgangers met die informatie zouden willen of kunnen doen.
Dat is enkel en alleen van waarde voor de VvE zelf en niemand heeft verder iets aan de informatie of kan er iets mee.
De verkoper van het appartement heeft een wettelijke mededelingsplicht.
Die mededelingsplicht strekt naar mijn mening best ver en er zijn op internet diverse voorbeelden van uitspraken te vinden als gevolg van het schenden van deze mededelingsplicht.
Ook wanneer je buurman iedere dag urenlang veel lawaai maakt en zorgt voor grote overlast zal je daar mededeling van moeten doen.
Ook wanneer er grote betalingsachterstanden in de VvE zijn zal je daar mededeling van moeten doen.
En zo zijn er natuurlijk nog veel meer voorbeelden te bedenken.
Ook de overheid is er gelukkig van overtuigd dat het raadzaam is om jezelf als potentieel koper vóóraf goed te laten informeren over alle zaken betreffende de VvE getuige deze folder.
Onze zuiderburen hebben het nog beter voor elkaar getuige dit document van een notaris in België.
Citaat:
“… Wanneer moet de koper deze informatie ontvangen?
De wet stelt duidelijk dat de koper deze informatie moet ontvangen voor zij of hij enig document ondertekent. Dit betekent dus in principe vooraleer zij of hij zijn bod uitbrengt of vooraleer er een verkoopovereenkomst wordt getekend. De koper kan zich dus in principe nog niet binden voor zij of hij deze informatie ontvangen heeft.”
Gezien deze discussie zou het wat mij betreft morgen ook hier ingevoerd mogen worden !
[quote quote=7450] Je schrijft: “….geef ik de potentiele koper gewoon alle informatie die van belang is… “. Dat impliceert al dat jij bepaald wat voor de koper van belang is. Doe je dat uit het perspectief van de koper of van de verkoper? [/quote]
Als ik hiermee de indruk heb gewekt dat ik zelf zou gaan bepalen welke informatie ik van belang vind voor de koper is dat onjuist.
Een slimme koper en een goede makelaar zal zeker vragen naar VvE stukken zoals de notulen van de laatste ledenvergadering, de meest recente jaarrekening en de MJOP.
En die stukken zal ik inderdaad ook desgevraagd gewoon overhandigen, zonder enige vorm van censuur.
Eveneens zullen eventuele vragen over andere zaken zoals woonomgeving, buren e.d. ook uiteraard gewoon beantwoordt worden.
De ontbindende voorwaarden met betrekking tot de bouwkundige keuring zijn veelal afhankelijk van de hoogte van het bedrag aan achterstallig onderhoud en dat is op zich ‘eenvoudig’ vast te stellen.
De ontbindende voorwaarden op basis van de (financiële) toestand van de VvE zal naar mijn mening best een juridisch complexe zaak kunnen worden waar je, eveneens naar mijn mening, niet op zal zitten te wachten als koper en/of verkoper.
Daarnaast ben ik ook nog steeds van mening dat de inhoud van VvE stukken geen enkele waarde heeft, of van enig belang zou zijn, voor derden.
Ook daarom zie ik vooralsnog geen enkele reden om zo ‘geheimzinnig’ te werk te gaan.[quote quote=7448] Maar toch nog even een nadrukkelijke vraag: Kan het bestuur wettelijk gezien zomaar mededelen dat er niet gediscussieerd kan worden ?? [/quote]
Nee, zoals jezelf al aangaf is het de vergadering die dat uiteindelijk bepaald.Dat de VvE info en brainstormavonden houdt kan ik wel waarderen.
Toch vind ik ook dat er op de ALV ruimte moet zijn om te discusieren over bepaalde zaken.
Zeker wat betreft de financiering van het onderhoud is dat een punt dat op de vergadering gewon besproken moet worden.
PS. Geld lenen kost geld ! 😉
Zelf ben ik ook altijd groot tegenstander van leningen door de VvE.
Ik kan me dus goed voorstellen dat jij ook geen voorstander bent van het afsluiten van een lening.
Waarom wil men eigenlijk een lening en zijn er geen alternatieven?
Je bent het misschien wel met mij eens, maar ik niet met jou 😉
Ik wil die gegevens zien vóórdat ik mijn handtekening onder het koopcontract zet.
Hoe zouden die ontbindende voorwaarden er dan ongeveer uit moeten gaan zien volgens jou?
Zelf bewaar ik alle stukken van de VvE gelukkig uiterst zorgvuldig en als ik ooit in de situatie kom dat ik mijn appartement zou verkopen geef ik de potentiele koper gewoon alle informatie die van belang is, ongeacht wat daar over in het HHR zou zijn vastgelegd.
Stel je eens voor dat jijzelf een appartement zou gaan kopen in jouw VvE.
Zou je dan ook niet eerst alle informatie over de VvE vóóraf willen weten?
Als koper van een appartement zou ik toch echt niet af gaan op de blauwe ogen en verhalen van de makelaar en zou toch echt zelf inzage willen hebben in de genoemde documenten.
Bij het tekenen van de koopakte teken je ook vaak dat je bekend bent met de inhoud van relevante stukken van de VvE.
Zou jij als verkoper je handtekening zetten onder de koopakte als je ziet dat er gezwart/gewitte gedeeltes in de documenten te vinden zijn?
Zou jij als koper de koopakte tekenen als je de stukken niet daadwerkelijk gezien hebt?
Zou jij als koper geen extra vragen gaan stellen als je daar gezwart/gewitte gedeeltes in ziet?
Een koper heeft ook een onderzoeksplicht en het volste recht om zich op een goede en juiste manier op de hoogte te brengen van de stand van zaken in de VvE en wat hij daar kan verwachten op financieel gebied.
Dat kan naar mijn idee alleen maar door inzage in de juiste stukken.Citaat uit uitspraak:
“… Voorop stelt het hof dat er geen bijzondere rechtsregel bestaat op grond waarvan een vereniging gehouden is steeds een ledenlijst aan een lid van die vereniging te verstrekken. Uit al hetgeen hiervoor overwogen is en uit artikel 16 lid 2 van de statuten en artikel 2:8 BW volgt naar het oordeel van het hof dat BVKZ daartoe in het onderhavige geval wel gehouden is. Zonder actuele ledenlijst kunnen [appellanten c.s.] als leden van BVKZ immers niet gebruik maken van de bevoegdheid die de statuten hun toekennen.“
Niets aan toe te voegen 😉[quote quote=7430]even wat rechtzetten. Waar ik schreef “Splitsingsakte” bedoelde ik een “AKTE HOUDENDE WIJZIGING SPLITSING” (soms ook genoemd de AKTE HOUDENDE WIJZIGING SPLITSING EN ONDERSPLITSING) Deze akte bevat alle gegevens van eigenaren en wordt door de notaris ingeschreven in (openbare) hypotheek registers. Hoe is de privacy daarvan geborgd?[/quote]
Soms krijg ik de indruk dat de AVG bedoeld zou zijn om alle gebruik van persoonsgegevens te verbieden of uit te sluiten.
Naar mijn mening heeft een (potentieel) koper recht op deze informatie en zie dus ook nog niet waarom dat in het kader van de AVG anders zou zijn.
PS. als potentieel koper zou ik in deze tijd ook heel graag willen weten of de VvE al dan niet een lening is aangegaan.
Ook die informatie moet bekend zijn en ook aan de notaris worden doorgegeven.
