Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=9578]Voor de mensen die het kennelijk vooral om de discussie gaat: Jullie hebben wat mij betreft een wel heel erg enge visie op de taken/verantwoordelijkheden en armslag/beperkingen van een VvE. Maar dat mag natuurlijk, niemand die jullie een strobreed in de weg legt, en zeker ik niet.[/quote]
Het mag geen geheim meer zijn dat de taken en doelstelling van een VvE wat mij betreft absoluut niet verder zouden mogen strekken dan het goed onderhouden van het eigen complex. Ik ben van mening dat dat voor de meeste VvE’s al moeilijk genoeg is.
Dat een verregaande bevoegdheid van de VvE alleen maar extra problemen oplevert blijkt m.i. ook al uit deze casus.
Ook ben ik van mening dat de vele bestuurders van een VvE zich voornamelijk (of eigenlijk alleen maar) zouden moeten richten op de primaire taak van een VvE- bestuur, het uitvoering geven aan besluiten van de vergadering.
[quote quote=9567]Het geeft wel iets anders aan, namelijk het managers syndroom. Daar bedoel ik mee het verschijnsel dat individuen die tot een bepaalde positie gekomen zijn (manager, voorzitter, 2e kamer lid, wethouder enz.) dan ook de onweerstaanbare neiging gaan vertonen “iets” te moeten gaan doen. Terwijl vaak juist niks doen de betere optie is. Waarom wil een bestuur opeens wat met een stukje groen gaan doen?[/quote]
Hier slaat Ronald wat mij betreft de spijker op zijn kop.
Wanneer de voorzitter in deze VvE in een gelijke situatie, maar dan in een gewoon rijtjeshuis had gewoond, zou hij het nooit voor elkaar kunnen krijgen dat zijn buren verplicht mee moeten gaan betalen aan het onderhouden van een stuk gemeentegrond.
Waarom zou dat in een VvE wel mogelijk moeten kunnen zijn?
[quote quote=9587]Rob, probeer verder mij niet te overtuigen van jouw gelijk, maar besteed je aandacht liever samen met Carla en Ronald aan een adequate ondersteuning van Caroline.
Niet mij te vuur en te zwaard bestrijden maar daadwerkelijke hulp voor de zoekenden.[/quote]
Waarschijnlijk zal ik het hier nog wel talloze keren moeten opschrijven.
Ik probeer niemand te overtuigen van mijn gelijk, maar deel hier op het forum uitsluitend mijn eigen mening en/of standpunt.
Het is hier een forum en geen rechtbank !
[quote quote=9572]Ik hoop de hulpzoekenden te helpen.[/quote]
Gezien de negativiteit die jij de laatste tijd over mij loslaat ga ik er maar vanuit dat jij dat vast vele malen beter kan dan ik en laat ik die ’taak’ dan ook graag aan jou over !
[quote quote=9572]Ik probeer mezelf in te spannen om de (vaak wanhopige) hulpzoekers van dienst te zijn[/quote]
Door forumleden die een andere mening zijn toegedaan af te zeiken?
In dit artikel op VVErecht.nl wordt de eerder aangehaalde (m.i. soortgelijke) kwestie over de gedempte gemeentelijke gracht uitvoerig besproken door een ECHTE jurist.
Twee opmerkelijk citaten uit dit artikel:
“… Vervolgens toetst het hof het besluit aan de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. Dat is opmerkelijk, want met de vaststelling dat geen sprake is van ‘beheer over de gemeenschap’ zou al vastgesteld kunnen worden, dat de VvE haar wettelijke en statutaire bevoegdheden overschreden heeft.”
“… Dat het hof vaststelt, dat geen sprake is van een besluit dat een gemeenschappelijke zaak betreft, zou zo bezien op zichzelf genomen al voldoende grondslag bieden voor het oordeel, dat het besluit nietig is, zeker nu de betreffende gedempte gracht eigendom van de gemeente blijft. Het besluit is in strijd met een materiële bepaling van het reglement (artikel 3 lid 1 sub a), en daarmee op grond van artikel 5:129 jo 2:14 BW nietig. De beoordeling van de vraag of het besluit een gemeenschappelijk belang dient, kan in dat geval achterwege blijven naar mijn mening.”
Even lekker wegdromen….
“Voorzien van alle informatie die nodig is om op de juiste wijze besluiten te nemen gaat Caroline vol goede moed naar de vergadering.
Vol spanning kijkt ze uit naar het agendapunt.
Zonder dat iemand nog weet wat nu eigenlijk het algemene belang is van deze kwestie weet de voorzitter de leden te overtuigen dat het onderhoud van de gemeentegrond toch echt in het belang is van alle leden en ja hoor, met overgrote meerderheid wordt het besluit aangenomen.
Tevreden hamert de voorzitter het agendapunt af, zijn geesteskind heeft het gehaald… hoera !
Om dit feest te vieren is iedereen uitgenodigd voor de aansluitende borrel met allerlei heerlijke hapjes en drankjes. Dat is goed voor de saamhorigheid en dus in het belang van de eigenaars, dus toegestaan. 😉
Op de weg terug naar huis komt het besef bij Caroline terug dat zij nu echt moet gaan meebetalen aan het onderhoud van de gemeentegrond.
Nog steeds twijfelt ze aan het gezamenlijk belang, nog steeds wordt haar woonplezier niet vergroot en nog steeds is het de vraag of de woningwaarde daadwerkelijk zal stijgen.
Thuisgekomen stapt zij snel in bed, maar 2 uur later is ze nog klaarwakker.
Ze denkt, wat ben ik nu feitelijk opgeschoten? Ze blijft maar piekeren over het genomen besluit en de financiële gevolgen daarvan voor haar.
Na een poosje stapt ze dan maar uit bed, start de computer op en leest dit topic nog eens na.”
Einde droom.[quote quote=9572]Caroline stelt vragen, maar nergens wordt aan Caroline gevraagd wat de specifieke omstandigheden in haar VvE zijn, of wat de argumenten en beweegredenen van bestuur/voorzitter zijn. Welke belangen denkt men te dienen, en bestaat er (heel) veel steun voor dit idee. Niemand vraagt echter, maar de discussie gaat jolig los in de vrije regeneratie.[/quote]
Volgens mij houdt niemand hier jou tegen om deze vragen aan de vraagsteller te stellen.
[quote quote=9571]Naar mijn idee staat het (ook/zelfs) mij volkomen vrij om vraagtekens te stellen bij jouw reacties, en om kanttekeningen te plaatsen bij jouw posts/mening. Je wilt toch graag discussie?[/quote]
Helemaal juist, heb ik ook geheel niets op tegen !
[quote quote=9574]En tot slot nog even waarom de aangeboden jurisprudentie geen hout snijdt : De rechter geeft in ROV 3,4 aan dat ” De dempingskosten staan daarvoor in een te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht.” De rechter stelt dat in die (heel) specifieke kwestie en doet geen algemeen geldende/bindende uitspraak.[/quote]
Ja, en staat daarmee direct vast dat dit voor de onderhavige kosten voor het onderhoud aan het gemeenschappelijk plantsoen niet mogelijk zou kunnen zijn?
Stel dat de eigenaar uit de aangehaalde kwestie hier op het forum de simpele vraag gesteld had gesteld of de ALV mag besluiten een gracht die eigendom is van de gemeente te dempen, op kosten van de gezamenlijke eigenaren.
Wat zou die eigenaar er dan aan gehad hebben als hij uitsluitend het formele antwoord had gekregen “ja, dat mag” ?
Als vragensteller zou ik blij zijn als er gronden worden aangereikt waarom een dergelijk besluit mogelijk nietig zou KUNNEN zijn.
Ik denk dat het forum eigenlijk wel gesloten kan worden.
Het antwoord op ALLE vragen is namelijk: Ja, het mag en Ja, het kan. 😉
Uiteindelijk is het ALTIJD de rechter die bepaalt of iets wel of niet juist is.
Meningen hier doen er kennelijk niet toe en het is kennelijk niet nodig dat iemand zijn eigen persoonlijke mening of gedachte hier neerzet, want daar heeft de vragensteller toch niets aan.
Toch zie ik geen enkele reden om mijn mening hier niet te delen en zal ik dat ook gewoon blijven doen !
[quote quote=9567]Zie mijn eerdere reactie, het gaat er om wat de wet zegt, en inderdaad, in het verlengde daarvan wat verschillende rechters daarover hebben gezegt als ook en bovenal in hoger beroep. Ik ken dat grachtje, heb er langs gelopen en later over de gedempte gracht, maar dat terzijde. Het geeft wel iets anders aan, namelijk het managers syndroom. Daar bedoel ik mee het verschijnsel dat individuen die tot een bepaalde positie gekomen zijn (manager, voorzitter, 2e kamer lid, wethouder enz.) dan ook de onweerstaanbare neiging gaan vertonen “iets” te moeten gaan doen. Terwijl vaak juist niks doen de betere optie is. Waarom wil een bestuur opeens wat met een stukje groen gaan doen? Bezint eer ge begint. En die door Rob aangehaalde uitspraak aangaande grond dat niet van de VVE is en waar die VVE dus ver van moet blijven, lijkt mij zonneklaar. Ik zie niet in waarom een VVE bestuur of de ALV na zo een uitspraak zich nog in een soortgelijke situatie zou willen begeven.[/quote]
Daar ben ik het volledig mee eens !
Als het gaat om uitgaven in het belang van de eigenaars als zodanig moet er m.i. een verband zijn tussen de uitgave en de eigendom van het appartementsrecht, zie ook punt 3.4 in de aangehaalde uitspraak.
Ik ben reuze nieuwsgierig wat nu het verband is tussen de eigendom van het appartementsrecht en kosten voor onderhoud van gemeentegrond?
Ook lees ik regelmatig dat de verplichtingen van het VvE-lidmaatschap moet blijken uit stukken in de openbare registers zodat (potentiële) kopers van appartementen kennis kunnen nemen van die verplichtingen.
Persoonlijk vind ik het dan een vreemde zaak als je als lid van een VvE door een meerderheid gedwongen kan worden om mee te betalen aan het onderhoud van een stuk grond dat m.i. geheel buiten de rijkwijdte van een VvE valt.
[quote quote=9561]Het scenario blijft namelijk altijd gelijk; een correct genomen besluit staat als een huis/appartementencomplex, totdat je de gang naar de rechter maakt, en het vonnis er ligt (al dan niet in hoger beroep).[/quote]
Daar heb je gelijk in en dat is m.i. meteen de oorzaak van veel ellende in veel VvE’s.
Omdat de stap naar de rechter voor veel eigenaren vaak te groot is worden veel eigenaars helaas dus opgescheept met de gevolgen van deze nietige/vernietigbare besluitvorming.
Zoals eerder vermeld is die verschillende jurisprudentie ook ontstaan doordat niet in alle gevallen het doel van de vereniging is meegewogen.
Gelukkig nam een eigenaar in deze kwestie wél de moeite om ook in hoger beroep te gaan tegen de kosten die de VvE heeft gemaakt om een gracht van de gemeente te dempen.
citaat: “3.3. De (gedempte) gracht is geen gemeenschappelijk gedeelte in de zin van artikel 1 sub d van het splitsingsreglement, omdat hij geen onderdeel is van het gesplitste gebouw en de daarbij behorende grond. Evenmin is de gracht te beschouwen als een gemeenschappelijke zaak in de zin van artikel 1 sub e van dat reglement, omdat de desbetreffende grond eigendom is van de gemeente en niet is gesteld of gebleken dat het exclusieve gebruiksrecht daarvan toekomt aan alle appartementseigenaren of een groep appartementseigenaren, zodat moet worden aangenomen dat het om openbare grond gaat en niet om grond die “bestemd [is] om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden”. Nu ook niet valt in te zien hoe het onderhoud of het gebruik van wél gemeenschappelijke gedeelten of zaken door de onderhavige kosten wordt gediend, betekent het voorgaande dat de bijdrage voor het dempen van de gracht niet op grond van het bepaalde in artikel 3 lid 1 onder a voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren kan worden gebracht.”
“3.4 Naar het oordeel van het hof kan ook niet worden gezegd dat de dempingskosten zijn gemaakt in het belang van de gezamenlijke appartementseigenaren als zodanig. Ook als juist is dat, zoals de VvE heeft aangevoerd, het winkelcentrum door het dempen van de gracht voor het publiek aantrekkelijker is geworden en de winkeliers in de aan die (voormalige) gracht gelegen winkels meer ruimte hebben gekregen om hun waren uit te stallen, kan de conclusie hooguit zijn dat die kosten zijn gemaakt in het commerciële belang van de winkeliers en/of de eventuele verhuurders van de winkels. Naar het oordeel van het hof is dat belang niet gelijk te stellen met het belang van de gezamenlijke appartementseigenaren als zodanig. De dempingskosten staan daarvoor in een te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht. Terecht heeft [appellant] de vergelijking gemaakt met de promotiekosten, waarvan hij op grond van het bepaalde in artikel 3 lid 1 onder i als eigenaar van een appartement met bestemming “restaurantruimte” is vrijgesteld; ook die kosten worden gemaakt ten behoeve van exploitanten van bedrijven en, indirect, hun eventuele verhuurders en niet ten behoeve van de appartementseigenaren als zodanig. Ook artikel 3 lid 1 onder h biedt derhalve geen grond voor het besluit van 17 februari 2014.”
[quote quote=8977]Ik kan me hier niet helemaal in vinden. Wat ik ook vervelend vind is dat een professioneel beheerder dit toestaat.[/quote]
Eigenlijk kan de beheerder hier vaak niet eens zo heel veel aan doen, anders dan aan bestuur en leden kenbaar maken dat er wordt gehandeld in strijd met de akte.
Echter…. je zou de beheerder mogelijk wel kunnen aanspreken wanneer hij facturen heeft betaald waar geen geldig besluit aan ten grondslag ligt.
Dus als de nieuwe verzekeraar een factuur zou sturen voordat er een rechtsgeldig besluit zou zijn over deze verandering van verzekeraar zou die factuur naar mijn mening eigenlijk niet door de beheerder betaald moeten worden.
Ook de kascommissie zou daar op toe moeten zien.
Het gaat hier m.i. om een nietig, dus ongeldig besluit en ik denk niet dat de gemeente dat op op enige wijze zou kunnen legaliseren.
Ik zou echt niet weten hoe een VvE de leden zou kunnen dwingen mee te gaan betalen aan het onderhoud van grond die niet aan de VvE toebehoort.
Zoals Ronald m.i. terecht opmerkte worden er in de ledenvergadering wel vaker besluiten genomen die zeer goed nietig dan wel vernietigbaar zouden kunnen zijn.
Helaas is het naar mijn mening ook zo dat de overgrote meerderheid in een ledenvergadering geen enkele tegenspraak geeft en derhalve gewoon meewerkt aan dergelijke besluitvorming. Evenzo wordt ook nog vaak degene die wél tegen dit soort zaken in opstand komt weggezet als ‘zeikerd’, ‘zeurpiet’, ‘lastpost’ enz.
En voor die laatste is de stap naar de rechter vaak toch ook te groot zodat deze zich maar neerlegt bij het besluit van de ‘domme’ meerderheid.
En helaas zie ik dan ook vaak gebeuren dat de leden van de kascommissie in dit soort situaties dus voorbijgaan aan facturen die eigenlijk niet door de VvE betaald hadden mogen worden.
Hoi Caroline en Marlon,
Soortgelijke vragen zijn hier al vaker aan de orde geweest.
Aangezien de gemeentegrond géén deel uitmaakt van de gemeenschappelijke gedeelten welke in de splitsingsakte zijn vastgelegd ben ik nog steeds van mening dat de vergadering ook niet bevoegd is om een dergelijk besluit te nemen.
Ook blijf ik van mening dat eventuele kosten daarvoor niet zijn te scharen onder kosten in het belang van de eigenaren als zodanig en dus ook niet voor rekening kunnen komen van de gezamenlijke eigenaren.
Artikel in de Stentor dd. 25-02-2019
https://www.destentor.nl/apeldoorn/verzegeling-verbroken-vereniging-van-eigenaren-van-asbestflat-moet-gemeente-apeldoorn-een-ton-betalen~af520122/
Als het zo door gaat wordt de Nul-op-de-meter een Nul-op-de-bankrekening 😉Prima Bob, als jij dolgraag wil aantonen dat ik toch machtsmisbruik bedoelde, ondanks dat ik dat niet bedoelde, vind ik het ook goed hoor !
Tenslotte rust je kennelijk toch niet voordat jouw waarheid de enige waarheid is !!!!
Zucht !!!!!!!!!!!!!!!!!
‘Raar schreef hier al eerder :
[quote quote=9518]….. Maar stel dat de corporatie of (groot-)eigenaar oprecht -nog- geen noodzaak of voordeel ziet om de kozijnen te VERVANGEN of dit bijv. liever doet als onderdeel van een grote renovatie die in bijv. 2022 gepland staat; kunnen we dan spreken van een ‘machtmisbruikende grooteigenaar’ zoals Bob doet? Dat lijkt me niet.[/quote]
Meer dan prima verwoord door ‘Raar’.
Ik heb daar niets meer aan toe te voegen !
[quote quote=9521]Was me al eerder opgevallen dat het bij jou vaker voorkomt dat er iets anders staat dan wat je werkelijk zou bedoelen.[/quote]
Dat jij kennelijk vaak de verkeerde interpretatie geeft aan mijn berichten betekent nog niet dat er vaak iets anders staat dan wat ik bedoel.
Om dan andere lezers, die wél in staat zijn de juiste interpretatie te vinden te betitelen als ‘slechte’ lezers, …… Tja 🙁
