Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Ik ga niets bewijzen, maar hou het bij hetgeen ik hier geschreven heb en bij de “meningen” van de geciteerde advocaten !
BW5:122 lid 5 “De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen en de in artikel 113 lid 2 en lid 5 genoemde schulden waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is en van hetgeen waarvoor de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aansprakelijk is. De verkrijger is jegens de vereniging en wat betreft de op grond van artikel 126 lid 4 aangegane lening tevens jegens derden, niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt.”
Ik zie daar, kennelijk net als mr. Silvana Visser, een verplichting in van het bestuur de verklaring af te geven waarna de notaris ervoor zorg draagt dat de verklaring aan de akte van overdracht wordt gehecht.
Dat een bestuur die verplichting wellicht niet nakomt is m.i. iets anders.
Ook in een citaat van een andere gerenommeerde advocaat in een artikel op VVErecht.nl uit 2005 is te lezen:
“… Het bestuur is verplicht aan de met de overdracht belaste notaris een aan de akte te hechten verklaring af te geven, welke verklaring een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken eigenaar op de dag van de overdracht aan de vereniging schuldig is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt. De verklaring houdt tevens in een opgave van de omvang van het reservefonds en het aandeel daarin van de eigenaar.”
In het nieuwste MR2017, hier eerder omschreven als “state of the art”, is in artikel 42.2 te lezen:
“In geval van overdracht is het Bestuur verplicht aan de met de levering van het Appartementsrecht belaste notaris een aan de akte van levering te hechten verklaring af te geven, die een opgave inhoudt van:
a. hetgeen de Eigenaar op de dag van overdracht aan de Vereniging schuldig is ter zake van de voorschotbijdragen en definitieve bijdragen als bedoeld in respectievelijk de Artikelen 15.2 en 16.3, die in het lopende of het voorafgaande Boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden;
b. hetgeen de Eigenaar op de dag van overdracht aan de Vereniging schuldig is ter zake van de extra voorschotbijdragen als bedoeld in Artikel 56.7 die in het lopende of het voorafgaande Boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden;
c. de schulden van de Vereniging uit hoofde van door de Vereniging aangegane overeenkomsten van geldlening waarvoor de Eigenaar op de dag van overdracht aansprakelijk is, en het aandeel van de Eigenaar daarin;
d. de omvang van het Reservefonds en het aandeel daarin van de Eigenaar; ene.de andere schulden van de Vereniging dan die bedoeld in dit Artikel 42.2 onder c.”
En in artikel 59.4
“Het Bestuur is verplicht, na ontvangst van een daartoe strekkend verzoek van een notaris die is belast met de levering van een Appartementsrecht, zo spoedig mogelijk de hiervoor in Artikel 42.2bedoelde verklaring af te geven.”
Citaat uit artikel van Rijssenbeek
”Bij de overdracht van een appartementsrecht dient het bestuur van de VvE op grond van artikel 5:122 BW aan de notaris opgave te doen van de bijdragen waarvoor de nieuwe eigenaar aansprakelijk is en van de omvang van het reservefonds van de vereniging. De nieuwe wet voegt hier aan toe dat de verklaring van het bestuur nu ook de schulden van de vereniging moet omvatten. De notaris dient er vervolgens voor te zorgen dat aan de akte van overdracht de door het bestuur afgegeven verklaring wordt gehecht.”[quote quote=9711]Het bestuur van de VvE is zeker niet van plan om zaken moedwillig achter te houden. En het verkopende lid krijgt uiteraard alle informatie die voor de verkoop nodig is. De vraag is meer hoe ver een bestuur moet gaan met het op eigen initiatief melden van (niet-financiële) zaken aan de notaris die de verkoop afwikkelt. Of ligt die verantwoordelijkheid geheel bij de verkopende partij en staat het bestuur daar buiten?[/quote]
Naar mijn mening ligt die verantwoordelijkheid inderdaad bij de verkopende partij.Naar mijn mening is dat als eerste de verantwoordelijkheid van de verkopende partij.
Als de verkopende eigenaar die informatie niet heeft en daarover navraag doet bij het bestuur, zal het bestuur die informatie wel moeten geven lijkt mij.
[quote quote=9694]Zou de vergadering dus toch die gelijkmatige toerekening kunnen aanpassen?[/quote]
Zoals ik het artikel lees heeft die gelijkmatige toerekening “slechts” betrekking op het MJOP en staat er niets anders dan dat de kosten van de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden daarin gelijkmatig verdeeld moeten worden over de onderscheiden jaren (tenminste 10).
Het doel van die regeling is dat er ieder jaar voldoende gereserveerd wordt om het geplande onderhoud uit te kunnen voeren.
Als blijkt dat het saldo zodanig hoog is dat de opbouw van het reservefonds toch volgens plan blijft verlopen wanneer de jaarlijkse donatie tijdelijk minder is zie ik het probleem niet zo.
Als duidelijk aantoonbaar is dat het saldo van het reservefonds (ruim) voldoende is om het MJOP volgens plan uit te kunnen voeren zal er toch niemand zijn die er moeite mee zal hebben als de jaarlijkse reservering (even) wat lager is ?
Leuk, weer een VvE die kennelijk aan de cursus “hoe zorg je voor toekomstige conflicten” heeft deelgenomen. 😉
Allereerst lijkt het mij zeer raadzaam contact te zoeken met een professionele jurist op het gebied van het appartementsrecht over deze casus.
In het eerder aangehaalde artikel van mr. de Laat op VvErecht.nl is o.a. te lezen :
“… Hierbij dient ervoor te worden gezorgd dat –ingeval van (ook) wijziging van het reglement van de vereniging- minimaal vijf (5) dagen vóór de aanvang van die vergadering een ontwerp van de akte tot wijziging ter inzage is gelegd ten behoeve van alle leden (artikel 2:42 lid 2 BW).”
Als men zich niet aan bovenstaande termijn zou houden en het besluit toch wordt aangenomen* is er naar mijn mening sprake van een geldig, maar vernietigbaar, besluit.
*) indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier/vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald.
Ook als eerder genoemde termijn en procedure wel in acht wordt genomen heeft iedere eigenaar die tegen de wijziging is natuurlijk de bevoegdheid om op grond van BW5:140b lid 2 vernietiging van het besluit tot wijziging van de akte te vorderen.
[quote quote=9627]Feit is dat je me weer eens, en volledig ten onrechte, woorden in de mond legt. Dat vind ik zo min aan jouw wijze van optreden. Je blijft zelf absoluut niet bij de feiten. Doe het dan ook niet voorkomen of je zelf wel bij de feiten zou blijven. Feit is dat ik nimmer heb gezegd dat er geen grenzen zouden zijn aan het gezamenlijk belang. Kennelijk weer eens moeite met lezen van hetgeen ik wel schrijf? Jij mag hierna het laatste woord nemen hoor, ik heb er schoon genoeg van om op jouw gewauwel in te gaan. 😉[/quote]
Zolang iemand meent mij op deze manier te moeten wegzetten zal ik daar op reageren.
Ik heb absoluut geen moeite met lezen en leg ook niemand woorden in de mond, dus ook Bob niet.
[quote quote=9627]Feit is dat ik nimmer heb gezegd dat er geen grenzen zouden zijn aan het gezamenlijk belang.[/quote]
Beweer ik ergens iets anders?
[quote quote=9627]Je blijft zelf absoluut niet bij de feiten. Doe het dan ook niet voorkomen of je zelf wel bij de feiten zou blijven.[/quote]
Wáár doe ik dat dan voorkomen?
Zoals Bob zelf ook al opmerkte heb ik het gehele topic niets anders dan mijn mening onder de aandacht gebracht.
Alleen omdat Bob aangaf zich liever bij de feiten te willen houden (vandaar de quote) dan te discussiëren over een mening heb ik een aantal feiten opgesomd die ik dan weer belangrijk vind en die ik wilde benadrukken.
Dus nogmaals, nergens heb ik daar iemand woorden in de mond gelegd.
[quote quote=9627]ik heb er schoon genoeg van om op jouw gewauwel in te gaan.[/quote]
Gewauwel : vaag gepraat zonder inhoud; 1) Beuzelpraat 2) Femelarij 3) Gebazel 4) Geklets 5) Geleuter 6) Gelul 7) Gezanik 8) Gezeik 9) Gezeur 10) Gezwam 11) Gezwets 12) Langdurig geklets 13) Leuterpraat 14) Niet aangenaam geluid 15) Onzin 16) Wartaal
Tja, dat is feitelijk ook niets meer dan een mening 😉
[quote quote=9625]… Ik houd het liever bij de feiten. [/quote]
Het legt er maar aan welke feiten je wil benadrukken.
Feit is dat een besluit van een VvE die ook dacht te handelen in het belang van de eigenaren door het hof op twee punten nietig is verklaard.
Feit is dat die betreffende VvE dus feitelijk even niet over de belangen van de gezamenlijke eigenaars ging
Feit is dus dat er kennelijk toch grenzen zitten aan het gezamenlijke belang.
[quote quote=9558]Neem van mij aan dat alleen maar (vermeende) strijd met statuten van de VvE alleen in het gemeen onvoldoende grond is voor vernietiging van een met zeer ruime meerderheid genomen besluiten, zeker wanneer die besluiten niet strijden met redelijkheid en billijkheid die ook een VvE regeren.[/quote]
Ik blijf blij dat sommige eigenaren tóch maar de moeite nemen om met hun mening 😉 naar de rechter te stappen.
[quote quote=9598]Wanneer de voorzitter in deze VvE in een gelijke situatie, maar dan in een gewoon rijtjeshuis had gewoond, zou hij het nooit voor elkaar kunnen krijgen dat zijn buren verplicht mee moeten gaan betalen aan het onderhouden van een stuk gemeentegrond. Waarom zou dat in een VvE wel mogelijk moeten kunnen zijn?[/quote]
Vooralsnog is er kennelijk geen antwoord op bovenstaande vraag.
Daarnaast weet niemand mij nog te vertellen welk verband er dan mogelijk zou zijn tussen uitgaven om de gemeentegrond te onderhouden en het eigendom van het appartementsrecht.
Tenslotte heb ik nog geen enkele jurisprudentie voorbij zien komen waarin de doelstelling van de VvE én het belang van de eigenaars als zodanig wél is meegewogen en waarbij het oordeel van de rechter uiteindelijk in het voordeel van de VvE is uitgevallen.
Voor de duidelijkheid, ik ben er gemakshalve vanuit gegaan dat alle aanwezigen gestemd hebben !
Voor het bepalen van de meerderheid is het van belang hoeveel stemmen er daadwerkelijk uitgebracht worden, dus zonder onthoudingen en/of blanco stemmen.
Dat is afhankelijk van hetgeen in de AvS is geschreven over het aantal stemmen dat iedere eigenaar kan uitbrengen.
Als daarin is aangegeven dat het aantal stemmen dat een eigenaar kan uitbrengen gelijk is aan het breukdeel is antwoord 1 juist.
Als daarin echter is aangegeven dat iedere eigenaar slechts 1 stem kan uitbrengen is antwoord 3 juist.
