Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=9967]@rob: dit citaat geeft nu precies weer waarom ik een onrustig gevoel kreeg bij het lezen van de betreffende wetsartikelen. En je hebt gelijk, dat is wat er te gebeuren staat bij ons, mits er geen bluf is…[/quote]
Ik hoop dat het gehele citaat van de rechter je dan nu enigszins gerust heeft gesteld 😉
[quote quote=9964]Dit is volgens mij nu precies wat er in jullie VvE ook dreigt te gebeuren.[/quote]
Daarmee bedoel ik het tegelijkertijd bewandelen van de twee mogelijkheden om de akte te wijzigen.
Citaat uit deze uitspraak;
“… 5.3. In het onderhavige geval wordt verzocht om een machtiging van de kantonrechter. De kantonrechter overweegt dat, wanneer hij deze machtiging verleent, de VvE beide sporen tegelijk gebruikt om de akte van splitsing te wijzigen. Elbava c.s. stelt hierbij dat de wet het niet verbiedt om eerst de ene weg en daarna de andere weg te volgen. De kantonrechter overweegt dat dit standpunt niet onjuist is, echter hierbij heeft wel als uitgangspunt te gelden dat eerst één weg volledig moet zijn afgerond. Enkel in dat geval wordt de -onwenselijke- situatie voorkomen dat tegelijkertijd een oordeel moet worden gegeven over hetzelfde onderwerp (wijziging van de akte van splitsing) door verschillende rechters (de kantonrechter en de “gewone” civiele rechter) in verschillende procedures (verzoekschrift- en dagvaardingsprocedure) en met gebruikmaking van verschillende toetsingsmaatstaven. Het verzoek staat dan ook op gespannen voet met het rechtszekerheidsbeginsel. De wetgever heeft er voor gekozen om de wijziging van de akte van splitsing via twee verschillende sporen mogelijk te maken. Beide sporen zijn met waarborgen omkleed. Wanneer er voor het wijzigen van de akte gekozen wordt om de weg van de gekwalificeerde meerderheid te bewandelen (spoor twee) moet de appartementseigenaar die dit besluit wil aanvechten er op kunnen vertrouwen dat hij gebruik kan maken van de mogelijkheden die de wetgever hem op dat punt biedt. Wanneer daarentegen in deze procedure een machtiging van de kantonrechter zou worden verleend, wordt de appartementseigenaar de bescherming die artikel 5:140a BW hem biedt ontnomen. Deze rechtsbescherming zou, wanneer de mogelijkheid openstaat om beide sporen tegelijk te bewandelen, illusoir worden. Dit zou anders zijn als beide sporen dezelfde beoordelingsmaatstaaf zouden kennen. Dit is echter niet het geval. Immers, anders dan bij artikel 5:140 BW heeft bij artikel 5:140a BW als uitgangspunt te gelden dat het omstreden besluit moet worden vernietigd.”
Dit is volgens mij nu precies wat er in jullie VvE ook dreigt te gebeuren.
Voor wat meer duidelijkheid over de diverse voorzitters 😉
https://www.vve-forum.nl/onderwerp/de-vereniging-van-eigenaars-vve-en-al-haar-voorzitters/
Je kan het bestuur aanspreken op zijn taak, het uitvoering geven aan de besluiten van de vergadering.
Een bestuur wat handelt in eigen belang en weigert zijn taak op een goede wijze uit te voeren kan wat mij betreft beter gewoon weggestuurd worden.
Werkt de hele VvE en het bestuur niet mee dan zou je in het uiterste geval ook de VvE én het bestuur kunnen dagvaarden en vorderen dat zij alsnog uitvoering geeft aan de genomen besluiten, op straffe van een dwangsom.
Hoi Jock,
Ik denk persoonlijk dat er hier niet veel meer is toe te voegen dan alle eerdere berichten.
De werkwijze die men bij jullie van plan is te gaan volgen is simpelweg niet juist.
Persoonlijk denk ik dat je de focus ook een beetje teveel legt op de ‘gewenste’ 100%
Er komt een vergadering.
Wanneer daarin het minimaal vereiste aantal stemmen wordt gehaald is het besluit aangenomen en valt er voor de vóórstemmers gewoon niets meer te doen.
Wanneer het minimaal aantal vereiste stemmen niet wordt gehaald is het besluit verworpen.
Alleen dán kunnen een of meerdere eigenaren, aan wie ten minste de helft van het aantal
stemmen in de vergadering toekomen, nog naar de kantonrechter met een verzoek voor een vervangende machtiging.
[quote quote=9952]Verder heeft de advocaat het over het redelijkheidsoordeel van de rechter, wat dus alle kanten (ook de verkeerde) op kan gaan.[/quote]
Uiteraard is onderstaande tekst geen garantie, maar in het stappenplan is ook te lezen;
“… De kantonrechter zal bij het al dan niet verlenen van de machtiging een belangenafweging toepassen. Indien en voorzover eigenaars die niet voor de aktewijziging hebben gestemd een redelijke grond aanvoeren waarom zij tegen zijn, zal de kantonrechter de machtiging weigeren. Dat zal in elk geval aan de orde zijn indien deze eigenaars stellen schade te ondervinden als gevolg van de aktewijziging, bijvoorbeeld in de vorm van verminderde bruikbaarheid van hun appartementsrecht.”
Ik denk dat je als ’tegenstemmers’ er heel goed aan doen om voor een eventuele rechtszaak eveneens een advocaat te zoeken die gespecialiceerd is in het appartementsrecht.
Aangezien het hele stappen plan m.i. in zijn geheel niet ziet op een ‘gemeentelijke’ kwestie heb ik het vermoeden dat men daar BW5:140 lid 2 bedoelde i.p.v. BW5:140a.
Daarnaast geeft ook lid 2 van BW5:140, die m.i. wél ziet op de kwestie van Jock, aan dat de bedoelde machtiging slechts kan worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt.
Overigens geeft ook dhr. Rijssenbeek in zijn boek aan dat bij het bewandelen van die optie de VvE geen rol speelt.
[quote quote=9940]Niet alles wat men op de site van VvE-Recht vindt is 100% waterdicht en ook zeker geen absolute waarheid.[/quote]
Klopt, maar dat kan je ook zeggen van alle berichten en reacties op een forum 😉
Ik vraag me af of die laatste zin wel helemaal correct is aangezien de VvE in principe geen rol speelt in het bewandelen van die optie.
In het stappenplan waar hier eerder naar verwezen is is te lezen;
“… De tegenstem of niet uitgebrachte stem kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen op grond van artikel 5:140a BW. Lid 2 van dat artikel bepaalt, dat machtiging kan slechts worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt. De VvE zelf kan het verzoek niet indienen.”
Hoi Jock,
Dat durf ik je eerlijk gezegd niet te zeggen hoe dat dan precies zit.
Naar mijn idee zou dat betekenen dat de VvE in die situaties alleen van de tweede manier gebruik zouden kunnen maken, maar ……. dat weet ik dus niet helemaal zeker 😉
Hoi Jock,
De eerste manier is een actie van de gezamenlijke eigenaars, waarbij de VvE dus feitelijk geen rol speelt. Het kan dan toch gebeuren dat niet iedere eigenaar aan de wijziging van de akte wil meewerken.
Op grond van BW5:140 lid 1 kan een meerderheid van de eigenaars dan naar de kantonrechter stappen met het verzoek voor een vervangende machtiging.
(BW5:140 lid 1 verwijst ook slechts naar lid 1 en 3 van BW5:139, en niet naar lid 2 van BW5:139 waarin de ‘medewerking van het bestuur’ is geregeld)
In jouw VvE is echter voor de tweede manier manier gekozen. (BW5:139 lid 2)
Het procesiniatief ligt dan bij de eigenaar(s) die tegen de voorgestelde wijziging zijn. (BW5:140b)
Hoi Jock.
Er zijn 2 manieren om tot wijziging van de akte te komen, te weten ‘met medewerking van alle appartementseigenaren’ en ‘met medewerking van het bestuur’.
Die laatste is in jullie VvE van toepassing.
BW5:140 lid 1 heeft betrekking op de eerste manier en is dus niet van toepassing op de situatie in jouw VvE.
Wanneer in de vergadering 92% voor het voorstel tot wijziging heeft gestemd en dus aan alle vereisten is voldaan is het besluit tot wijziging van de splitsingsakte simpelweg aangenomen en daarmee is het voor de VvE klaar.
Het is dan alleen nog aan ‘weigerende’ appartementseigenaren om o.g.v. BW5:140b binnen 3 maanden naar de rechter te stappen om vernietiging van dat besluit te vorderen.
Ik kan me niet voorstellen dat er eigenaren zijn die hun bijdragen niet zouden betalen, uitsluitend om “bestuurdertje-pesten”.
Het lijkt me zinvol jullie incassoprocedure eens goed onder de loep te nemen.
De hoge incasso- en gerechtelijke kosten die het niet-betalen met zich mee zal brengen zal voor mening eigenaar een reden zijn om het niet zover te laten komen, en zeker niet als “spelletje” 😉
Daarnaast ben ik ook nog steeds van mening dat met een adequate en strikte incassoprocedure de kans op oninbare schulden tot een minimum beperkt is.
Is er dan al contact geweest met deze eigenaar over de bijdrage van Januari?
Toch een beetje ‘vreemd’ als hij de bijdrage van Februari wél keurig betaalt, maar die van een maand eerder niet zou willen betalen,… toch?
Ik durf hier eigenlijk niet veel over te zeggen, naast het zoeken naar een goede jurist of nog beter, een heel goed gesprek met je mede-eigenaar.
Nu er feitelijk nog niets vast staat over de (definitieve) wijzigingen in de akte zou jouw mede-eigenaar nog op veel gebieden kunnen tegenwerken.
Het lijkt mij een behoorlijk complexe situatie.
