Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Peter,
Lastige positie waarin jij je bevindt.
Deze beheerder is én beheerder, én bestuur, én zit ook de vergaderingen (technisch?) voor!
Mag ik je aanraden om eens goed na te gaan wat er bij jullie precies aan de hand is.
Hebben jullie bijvoorbeeld de beheerder formeel, en met de benodigde besluiten, volgens de regelen der kunst, tot bestuur benoemd?
Heeft de beheerder zijn benoeming ook schriftelijk aanvaard?
Is er überhaupt een Voorzitter van de Vergadering (orgaan, verder VvdV) benoemd of zit de beheerder de vergaderingen alleen maar voor conform de beheersovereenkomst?
Wie maakt bij jullie het beleid?
Ken je de algemene voorwaarden van deze beheerder?
Zie bijvoorbeeld artikel 1.5. (Vetgedrukt door ondergetekende)
(Naam) VvE beheer BV treedt eerst op als bestuurder indien zij door de VvE (of bij een coöperatie door de ledenvergadering) is benoemd en zij deze benoeming schriftelijk heeft aanvaard. Indien (Naam) VvE beheer BV als bestuur optreedt, draagt zij geen verantwoordelijkheid voor gevoerd beleid. (Naam) VvE beheer BV treedt dan slechts als uitvoerder op van het door de VvE vastgestelde beleid.
Is er een meerprijs bedongen in de beheersovereenkomst voor het extra werk als bestuurder, naast de standaardprijs voor het beheer?
Deze beheerder komt met wat jij vertelt niet echt professioneel over wanneer ik uitga van hetgeen je mededeelt.
Bij het SKW kun je als eenling niet klagen, dat kan alleen als VvE. De vergadering zou tot het indienen van een klacht moeten/kunnen besluiten.
Vriendelijke groet, Bob.Correct, dit juristenkantoor is voorbarig, en haar tijd te ver vooruit. Heel slordig. 😉
Na de Tweede Kamer volgt er nog een Eerste. Het gaat allemaal niet zo snel als deze juristen beweren.
Vriendelijke groet, Bob.Een voorbeeldje van de site van deze beheerder ter adstructie:
SKW Kwaliteit, voor minder doen we het niet.
Waarom? Simpelweg omdat wij van mening zijn dat een optimale dienstverlening en deskundigheid om specialisatie en verdieping vragen. Door de SKW audits worden jaarlijks de kwaliteit, structuur, continuïteit en optimalisatie beoordeeld.
Wat bieden wij u? Zekerheid van gekwalificeerde processen, conform de beoordelingsrichtlijnen en binnen de wettelijke kaders.
Onze medewerkers zijn dienstverleners. Zij kunnen u vakbekwaam en deskundig ondersteunen bij allerhande werk en vraagstukken die spelen binnen uw VvE, ervaar onze diensten .Hi Peter,
Nu toch nog maar even een aanvulling op mijn eerdere post.
Voor alle duidelijkheid merk ik nogmaals op dat ik me in dit specifieke geval, vanwege een gebrek aan feitenkennis, niet wens uit te laten over de rol die de beheerder speelt/speelde. Immers, ik weet niet wat betrokken beheerder wel of niet heeft gedaan. In algemene zin plaats ik wel de volgende kanttekening.
Jouw VvE heeft zich voorzien van de diensten van een professionele VvE-beheerder. Deze beheerder laat zich voorstaan op onder andere meer dan 10 jaar professionele ervaring, gepaard aan het hebben van een SKW-certificaat.
Juist nu de VvE heeft gekozen voor een externe en professionele bestuurder/beheerder, waar zonder enige twijfel goed voor wordt betaald, mag men meer verwachten dan verstoppertje spelen achter het gebrek aan kennis en onkunde van de leden. Precies vanwege een gebrek aan kennis en kunde onder de leden kiest men door de bank genomen voor een “professional”.
In algemene zin ben ik van mening dat deze beheerder een voorlichtende functie (plicht) heeft richting de leden van de VvE. Met name de VvE-beheerder behoort te weten wat de (alle) mogelijke consequenties zijn van dit soort besluiten. Of voorlichting is gegeven of niet kan ik in dit specifieke geval niet beoordelen, maar er is wat mij betreft geen enkele twijfel omtrent het feit dat die voorlichting er wel moet zijn. Het kan onder leiding van een zogenaamd professioneel beheerder niet voorkomen dat de leden achteraf worden verrast door de consequenties van het toestemmen in het besluit.
Met vriendelijke groet, Bob.Hi Peter,
Naar aanleiding van jouw reactie nog even het volgende.
Vanzelfsprekend kan ik me jouw gevoelens bij de hele gang van zaken, en het resultaat daarvan, goed voorstellen. Dat verandert echter helaas de feiten niet.
Je hoeft het v.w.b. de breukdelen en de resulterende voorschotbijdragen natuurlijk niet met me eens te zijn. Feit is en blijft dat de grondslag voor de breukdelen (oppervlakte van de in de splitsingstekening omlijnde privé-gedeeltes) niet anders is dan vóór de door de VvE toegestane “verbouwing”. Daarmee houd ik mijn stellingname in mijn eerdere post overeind.
Over de rol van de (professionele?) beheerder zal ik me niet uitlaten, daar ik niet precies weet wat er is gebeurd. Als de vergadering (de leden kennen allen het gebouw en de feitelijke situatie) willens en wetens het plaatsen van een glaswand toestaat, en de verzoeker niets meer of minder doet dan wat de vergadering (impliciet) vergunt, kan de vergadering de verzoeker mijns inziens geen enkel verwijt maken. Iedereen kan, met maar een beetje voorstellingsvermogen, zien wat het eindresultaat van het plaatsen van een glaswand is/zal zijn. Verzoeker zal zich waarschijnlijk op het standpunt stellen dat hij niets meer heeft gedaan dan wat de vergadering hem toestond.
Dat kan (als je de zaak wilt regelen naar jouw ideeën) dus wel eens een lange juridische strijd worden. Ik zou, zoals ik al in mijn eerdere post aangaf, gaan voor een minnelijke regeling van onderhoud en verzekering, en wel op basis van redelijkheid en billijkheid.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Peter,
Dank voor de nadere toelichting. De exacte constructie is me nog niet helemaal duidelijk, noch het letterlijke vergaderbesluit betreffende het glas.
Desalniettemin merk ik het volgende op.
De vergadering heeft besloten dat het plaatsen van de wand is toegestaan. Op dit punt neem ik even aan dat het vergaderbesluit volgens de regelen der kunst is genomen (rechtsgeldig is). De toestemming van de vergadering is nodig op grond van de artikelen 13 en 14 van MR1992. Voorts neem ik aan dat het vergaderbesluit niet (op tijd) voor vernietiging is voorgedragen bij de rechter. Zo mijn aannames kloppen staat het besluit als een huis.
Met het toestaan van het aanbrengen van het glas onstaat, nu er geen nadere voorwaarden zijn gesteld, en geen nadere voorschriften en/of afspraken zijn gemaakt, de nieuwe situatie waarbij het aangebrachte glas onder de gemeenschappelijke zaken valt (MR1992 artikel 9). Verzekering en onderhoud zijn daarmee in beginsel voor de VvE (indien niet anders bedongen).
Volgende aanname is dat de breukdelen zijn gebaseerd op het totale oppervlak van de respectieve privé-gedeeltes. De wijziging heeft zich voltrokken binnen de begrenzingen van het privé-gedeelte. Daarmee is er geen sprake van wijziging van de verplichtingen t.o.v. de VvE (geen wijziging van de goederenrechtelijke situatie). Daarmee is een wijziging van de akte van splitsing niet nodig, noch af te dwingen. Vóór en na de wijziging is de bijdrage naar breukdeel van betreffende eigenaar immers nog steeds 135e deel van de totale gemeenschap.
Mogelijk kun je in een komende vergadering nog (achteraf) voorstellen en bewerkstelligen dat betreffende eigenaar op basis van redelijkheid en billijkheid de meerkosten van verzekering en onderhoud (en te zijner tijd vervanging) voor zijn/haar rekening zal nemen.
Hoor wel wanneer je ziet dat mijn aannames niet correct zijn, want dan verandert en het nodige.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Omnibus,
Hier ontbreken nog even teveel gegevens.
Wat bepaalt de akte van splitsing over de patio?
Is die gemeenschappelijk of privé?
Is de patio toegankelijk voor alle eigenaars?
Is er een modelreglement (MR) van kracht, en zo ja, welke?
Uit jouw post maak ik op dat er een glazen “schutting” van 14m1 is geplaatst om een terras van ca. 20m2. Klopt dat?
De patio is binnen de schutting opgehoogd. Hoe is de situatie nu rond en buiten de ommuurde patio (het resterende (?) gemeenschappelijke deel?)?
Je stelt dat de patio woonruimte is geworden. Is de patio overkapt en is daarmee de patio nuttige, verwarmde, wind- en waterdichte woning geworden?
Waar heeft de vergadering toestemming voor gegeven? Hoe luidt het vereiste vergaderbesluit exact?
Zijn er destijds bij het besluiten tot het verlenen van toestemming nog nadere eisen gesteld?
Hoor graag de antwoorden, zodat er iets zinnigs over de situatie kan worden gezegd.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Edenburg,
Je kunt jezelf, zolang je de enige eigenaar bent van alle appartementsrechten, een hoop nutteloze moeite besparen.
Wat mij betreft zou je een aantal basale zaken even moeten regelen.
Vanzelfsprekend verzeker je het gebouw conform de vereisten (zie ook akte en MR).
Bombardeer jezelf tot bestuur en schrijf jouw VvE in bij de KvK.
Je zal ongetwijfeld een exploitatieplan hebben voor het eigen gebouw, dus daar hoef je verder ook niet veel aan te doen. Jaarlijks met jezelf overleggen, notuleren en een kascommissie aanwijzen is in mijn overtuiging ietwat overdreven. Ik neem tenminste voor het gemak even aan dat je het meestentijds met je eigen besluiten eens bent. 😉
Veel succes gewenst!
Vriendelijke groet , Bob.
Graag gedaan. Mooi complex trouwens (avatar).
We horen het wel als er nog vragen zijn .
Vriendelijke groet , BobIndien de kozijnen volgens akte van splitsing en het MR gemeenschappelijk zijn worden de kosten gedragen door de VvE.
Voor het geval de onfortuinlijke vrouw meeleest zou ik haar aanraden om vooral niet met het bestuur mee te gaan en om absoluut niet akkoord te gaan met het feit dat de VvE en/of het bestuur haar voor de kosten wil laten opdraaien.Hi Edenburg,
Je stelt dat het gebouw nieuw is, en dat het drie appartementen heeft.
Wanneer er juridisch gezien 3 appartementen (lees appartementsrechten) bestaan heeft de splitsing al plaatsgevonden. Dat wil zeggen dat er al een akte van splitsing bestaat. In die akte zal je lezen dat er in dat geval al een VvE is opgericht. Daar heb je niets in te kiezen.
Vriendelijke groet, BobHi Rob,
Je hebt volkomen gelijk hoor!
Ik ben heel blij dat we via jou (gratis 😉 ) de nieuwtjes uit VvE Belang niet hoeven te missen. Ik gebruik niet voor niets 3 (!) Smilies in mijn post.
We gaan vast nog het nodige beleven in VvE-land.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Wij zijn het gloeiend met elkaar eens.
VvE Belang en Collin hebben een systeem opgezet waarbij ze geen enkel risico lopen, maar wel verdienen.
Collin doet niets anders dan makelen in geld, en het risico ligt elders. Lekker risicoloos verdienen!
En VvE Belang legt helemaal niets toe en verdient er mogelijk ook nog aan. VvE Belang werkt immers op basis van “no cure, yes pay”.
En de geldschieters maar raden naar het risico en rendement, terwijl het geld voor henzelf bij onvoorziene omstandigheden en calamiteiten niet meer direct beschikbaar is. Gaat mijn VvE’s niet overkomen !
Ik voel me ten opzichte van jou toch een beetje in het voordeel; daar ik geen aangeslotene ben van VvE Belang hoef ik mijn lidmaatschap in elk geval niet op te zeggen 😉 😉 😉
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Dank je voor de waarschuwing. VvE Belang blijft me verbazen!
Zo zie je maar weer dat VvE Belang en Collin geen risico lopen, kosten zijn niet op het niveau van een liefdadigheidsinstelling, en geen garantie.
Als ik in mijn VvE tegen mijn zin in zou moeten kiezen zou ik toch liever beleggen, al was het alleen maar omdat de aandelen per dag kunnen worden omgezet in geld.
Voor mij blijft lenen en beleggen met en door de VvE op zijn zachtst ongewenst, het is bij overschot zoals we eerder bespraken beter de voorschotbijdragen omlaag bij te stellen en minder te reserveren. Dan kan ieder lid zelf bepalen hoe hij of zij (met zoveel mogelijk risico en dito rendement) van de centen afkomt. VvE’s die geld willen lenen moeten hun eigen broek ophouden.
Vriendelijke groet, Bob.
