Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi VvE-consulent,
Begrepen, heel verstandig om dit uit te zoeken vóórdat je het werk op eigen gezag en buiten de vergadering om zou laten uitvoeren. 😉
Voorts kan ik je mededelen dat een later MR geen automatische en analoge toepassing vindt in jouw VvE. Je kunt alleen maar afgaan op hetgeen het vigerende MR stelt.
Nu de dakkapellen niet expliciet worden genoemd zal je slechts definitief uitsluitsel kunnen krijgen bij de rechter die daarover een uitspraak kan doen. Van iedereen op dit forum kun je niets anders krijgen dan meningen en overtuigingen (ik zal je dus mijn mening besparen), maar je zult zeker geen definitief uitsluitsel (zekerheid) krijgen.
Nu er onduidelijkheid is over het al dan niet gemeenschappelijk zijn van de dakkapellen zou je de vergadering daarover kunnen laten beslissen (conform MR), maar dat zal je, gegeven de situatie en stemverhouding, mijns inziens niets brengen. De buurman is immers tegen en jij bent voor. Kan ook hooguit tot een gang naar de rechter leiden.
Tot slot heb je wat mij betreft niets aan de splitsingstekening. Die dient immers alleen maar om de begrenzing van de privé-gedeelten aan te geven, en zeker niet om te bepalen welke onderdelen al dan niet gemeenschappelijk zouden zijn.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jan,
Ook/zelfs de verhurende groot-eigenaar, woningbouwvereniging of niet, is via de Akte van Splitsing en het vigerende MR 2006 gebonden aan artikel 35 (zie aldaar).
Wat men daarnaast en daarenboven doet met de eigen huurders is voor de groot-eigenaar vrij, als het maar niet strijdig is met de statuten van de VvE.
Vriendelijke groet, Bob.Hi VvE-consulent,
Allereerst even een vraag. Ik zie dat je de kosten van het schilderwerk op de VvE wenst te verhalen. Betekent dit dat het schilderwerk reeds heeft plaatsgevonden?
Vriendelijke groet, Bob.Ach wel, het ging mij er slechts om dat Jaap een zo volledig mogelijk en correct antwoord zou krijgen. De link in mijn eerste post gecontroleerd, en die werkt bij mij (zelfs in Spanje) prima.
Jaap zou er wat mij betreft verstandig aan doen om:
-eerst binnen de eigen VvE na te sporen of de VvE is gehoord,
-vervolgens na te gaan of er iets tussen de VvE en de Gemeente is afgesproken, en zo ja,
-wat de afspraken precies zijn.
Pas wanneer dat allemaal is uitgezocht en wanneer de situatie duidelijk is voor Jaap zou ik hem adviseren om de zaak, zo nodig, en wederom binnen (!) de eigen VvE, aan te kaarten.
Ik zou niet rechtstreeks en buiten de VvE en het bestuur om contact zoeken met de eigen Gemeente.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Carla,
Je stelt aan het eind van jouw post: “Bijgaand een nog ruimere blik van de heer Braakhuis:”.
Nee, dit is nu juist de visie van de heer Braakhuis waarop ik mij baseerde.
Wanneer je op de door mij al in mijn eerdere post aangegeven link (“De VvE en de Wmo”) klikt zal je zien dat op die webpagina in het verhaal van mevrouw Meijerink al in de eerste zin (in blauwe letters) een artikel van de heer Braakhuis wordt genoemd (“Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo); een handicap voor VvE’s?”).
Die link brengt je bij het verhaal van de heer Braakhuis dat je nu aanbrengt als “de nog ruimere blik”. Die verhandeling is echter precies waar ik al eerder naar verwees. Niet echt nieuw of nog ruimer dus. 😉
Vriendelijke groet, Bob.Hi Carla,
Vanzelfsprekend.
Je schrijft: “Wanneer door de WMO een elektrische deurdranger is geplaatst, ten behoeve van een van de bewoners, dan zijn de onderhoud/reparatie kosten van de elektrische deurdranger voor de eigenaar ervan. De Gemeente c.q de WMO.”
Met die uitspraak geef je Jaap aan dat de genoemde kosten altijd en zonder enige reserve/twijfel voor de Gemeente zouden zijn. En dat is niet per definitie zo.
Dat jouw stelling daarmee iets te kort door de bocht is kun je teruglezen in de korte verhandeling van de heer Braakhuis. Vandaar ook zijn advies in de conclusie (zie aldaar).
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jaap,
Er is geen twijfel mogelijk dat de Gemeente i.h.k.v. de Wmo enige voorziening kan en mag plaatsen (zelfs tegen de wil van de VvE). De VvE wordt over de (voorgenomen) plaatsing gehoord, en kan haar zienswijze inbrengen. Het is daarmee echter niet zo dat de gemeente “zomaar en botweg” alles kan doen en laten wat zij wil.
Ook ik ben van mening ben dat de kosten van plaatsing, onderhoud, reparatie en t.z.t. vervanging voor de Gemeente behoren te zijn (en anders in ieder geval voor de aanvrager/veroorzaker). Dat lijkt me niet meer dan redelijk en billijk.
Het ligt echter iets genuanceerder dan in de post van Carla wordt gesuggereerd.
Zie hiervoor onderstaande link, met name het verhaal van de heer Braakhuis, en wel onder het kopje “Wie gaat dat betalen?”.
De VvE en de Wmo.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jaap,
Uit jouw post lees ik dat jouw complex nog zo goed als nieuw is.
Daaruit concludeer ik dat er naar alle waarschijnlijkheid sprake is van solide hardhouten kozijnen, en ook van binnenbeglazing. Alleen daarom al zou ik denken dat het plaatsen van neuslatten niet veel toe zal voegen.
Het komt me voor dat jouw VvE er beter aan doet om het verfsysteem dat de kozijnen beschermt nauwgezet te onderhouden, en dan met nadruk op de liggende delen, en ook de hiel. De schilderfrequentie van de liggende, en het onderste deel van de staande, kozijnen zou daarbij hoger kunnen liggen dan bij de overige delen van de kozijnen.
Plaatsen van dorpelbeschermers is niet per definitie slecht, maar zeker is dat wat er onder de bescherming gebeurt aan het zicht en waarneming is onttrokken.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jaap,
Volgens mij zijn er heel veel VvE’s die ervaring hebben met neuslatten.
Naar mijn idee verhoog je de kans op een antwoord door jouw eventuele probleem nader te omschrijven. Naar ik denk hebben de meeste bijdragers op dit forum niet veel behoefte om maar “in het wilde weg” ervaringen te delen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jet,
Het bestuur heeft géén toestemming nodig om de vergadering op te nemen.
Wettelijk gezien is stiekem opnemen toegestaan, dus waarom zou openlijk opnemen dan plots verboden zijn? Zie voor onderbouwing mijn eerdere reacties.
Wat is het bezwaar van die ene persoon? Waarom zou er volgens die persoon niet mogen worden opgenomen?
Vriendelijke groet, Bob.Hi Gijs,
In een ledenvergadering hebben alleen leden stemrecht.
In een VVE is het stemrecht terug te vinden in de statuten (zie ook Akte van Splitsing en eventueel modelreglement).
Mogelijk heeft een lid van het bestuur dat geen eigenaar is wel een “adviserende” stem, dat zie je wel vaker.
Sla de statuten voor alle zekerheid na op dit punt, en je weet het zeker.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Probitas,
Geen dank, graag gedaan.
Wens je veel succes, en hoop binnenkort te horen dat het goed en naar jullie zin is afgelopen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Terechte vraag (opmerking) die je opbrengt in jouw 1e alinea.
Ik ben op de hoogte met de door jou aangedragen jurisprudentie. Vandaar dat ik in mijn beschouwing voor Probitas al aangaf dat “de kous juridisch gezien niet 100% af is”. Wat mij betreft is het in lijn met de door jou aangedragen uitspraak zo dat de rechter ook deze situatie conform zou kunnen beoordelen. Helaas heb je bij de rechter nooit een garantie vooraf, en bij rechters heb je ook “rekkelijken en preciezen”.
Daarnaast zijn er in het geval van Probitas (zie o.a. jouw 3e alinea) nog veel te veel zaken onduidelijk (of nog niet duidelijk genoeg) om tot een goede beoordeling van exact deze casus te komen. Vandaar dat ik Probitas ook voorstelde om met alle stukken juridisch advies in te winnen.
Wat mij betreft heb je volkomen gelijk met hetgeen je stelt in de 2e alinea van jouw post.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Probitas,
Nu je de zaak, zoals je zegt, in een notendopje hebt gegoten houd ik het bij een algemene reactie. Inhoudelijk heb ik te weinig informatie om de ontstane situatie volledig te overzien.
Uit jouw verhaal maak ik op dat het bestuur de overeenkomst met de beheerder heeft opgezegd (9-2015). Het bestuur is daartoe niet bevoegd.
De reglementaire gang van zaken zou moeten zijn: vergadering, vergaderbesluit om de overeenkomst op te zeggen, om het besluit vervolgens door het bestuur uit te laten voeren. Voorts maak ik gelukkig wel uit jouw verhaal op dat de vergadering het door het bestuur genomen besluit achteraf heeft goedgekeurd, maar daarmee is de kous juridisch gezien niet 100% af.
Wel zou je aan de hand van de notulen van de vergadering, en de daar genomen besluiten, kunnen stellen dat de vergadering een tijdige opzegging in 2016 heeft gewild. Daarmee zou je vervolgens als bestuur de overeenkomst kunnen beëindigen per 31 december 2016.
Je geeft voorts aan dat de VvE in 2016 niet heeft vergaderd, en dat de beheerder tenminste nog in 2016 wilde beheren conform de overeenkomst.
In de overeenkomst staat ongetwijfeld dat de beheerder de vergaderingen van de VvE technisch voorzit, en ook dat al het werk dat verband houdt met de vergaderingen door de beheerder wordt gedaan. De beheerder is (ga ik even van uit) een professional, en hij heeft daarmee zijn overeenkomst na te komen, en ook om daarbij te presteren, naar de “maatman”. Wanneer een professioneel beheerder dat niet doet kun je hem/haar mogelijk aanpakken wegens “wanprestatie”.
Je geeft ook aan dat de beheerder tevens bestuurslid is. Dat maakt de hele zaak nog “fraaier”. De beheerder behoort als professional zonder enige twijfel te weten wat de taken van een bestuurder zijn. Zo weet deze beheerder ook dat hij als (mede)bestuurder de statutaire taak/opdracht heeft om tenminste één maal per jaar een vergadering uit te schrijven. Nu hij/zij dat in hoedanigheid van bestuurder heeft nagelaten sluit ik niet uit dat deze beheerder ook is aan te spreken op “onbehoorlijk bestuur”.
Het kan natuurlijk helemaal niet zo zijn dat de beheerder in 2016 nog wel beheerder is en daarvoor geld opstrijkt, maar dat daar geen enkele prestatie tegenover staat.
In deze kwestie hebben beide partijen naar mijn mening wat steekjes laten vallen. Een echt oordeel kan en wil ik vanwege een gebrek aan de feiten niet geven, maar wel een advies.
Mag ik je aanraden om de nodige stukken te verzamelen, en om daarmee advies in te winnen bij bijvoorbeeld de eigen rechtsbijstandverzekreing, of anders bij bijvoorbeeld het “juridisch loket”.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Probitas,
Dank voor de nadere toelichting. Helemaal begrepen.
Dat is inderdaad lastig met een groot-eigenaar met zoveel stemmen, en met verder (te) veel leden die het kennelijk allemaal niet zoveel uitmaakt wat er met hun (gezamenlijk) bezit en hun centen gebeurt.
Het is daarmee inderdaad zaak om de overige eigenaars actief te benaderen en om te zorgen dat de andere eigenaars bij voorkeur toch de vergaderingen gaan bijwonen, of om te zorgen dat ze bij afwezigheid of verhindering tenminste een volmacht afgeven.
Ik ga straks ook nog even naar jouw andere post kijken. Als ik wat te melden heb zal ik daar wel reageren, zodat we niet off-topic raken.
Vriendelijke groet, Bob.
