Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Rufus,
De Akte van Splitsing (AvS) is leidend voor de VvE. Afwijken van de AvS is niet mogelijk.
Je citeert uit de AvS over de “verplichting zelfbewoning”. Letterlijk staat in de AvS dat alleen de koper in het appartement mag wonen, al dan niet met zijn gezinsleden.
ALS er verder niets in de AvS is bepaald over de mogelijkheid tot verhuur is het door jouw citaat impliciet niet toegestaan om te verhuren.
Mag ik je aanraden om de hele AvS goed door te lezen om te zien of er nog andere bepalingen zijn (onder ook het verdere hoofdstuk waaruit je slechts een klein stukje citeert). Dat zal je verder uitsluitsel geven over een door de splitser bedoeld huurverbod.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Naar mijn bescheiden mening heb je het citaat (te veel) uit zijn verband gehaald. In het aangehaalde voorbeeld (Rijssenbeek) is duidelijk door wat/wie de schade is ontstaan, en daarmee is duidelijk wie wel aansprakelijk is (en dus het eigen risico draagt). Het is mijns inziens niet juist om een (zeer) algemene regel onverkort van toepassing te verklaren in een zeer specifieke situatie. Iedere casus behoort op eigen merites te worden beoordeeld.
Viola heeft geen schade, ze heeft gedweild, en daarmee was voor haar de kous af.
Het is onbekend wat exact de oorzaak is van de lekkage, en daarmee is ook niet vast te stellen wie aansprakelijk zou kunnen zijn.
Dader onbekend, en daarmee ook de aansprakelijke partij.
Je kunt wel stellen dat de VvE niet aansprakelijk is (en dat is de VvE in dit geval ook niet), maar wie is er dan wel aansprakelijk, en op welke gronden?
De VvE heeft een loodgieter laten komen.
De VvE ontvangt een factuur van de loodgieter.
De VvE zal de haar toegestuurde factuur moeten voldoen, ongeacht of de verzekeraar al dan niet een deel van de rekening vergoedt.
Hoe zie jij de VvE beargumenteren en afdwingen dat Viola, die er helemaal niets aan kon doen, en verder ook geen rol speelt in of schuld heeft aan de gebeurtenis, opdraait voor het eigen risico (of de totale rekening)?
Op welke gronden is Viola aansprakelijk, en wat zijn daarvoor de feiten/argumenten?
Vriendelijke groet, Bob.Hi Viola,
Naar ik begrijp geen schuldige, oorzaak onduidelijk/onbekend.
De opstalverzekering van de VvE dekt de schade, minus het eigen risico.
De VvE heeft de loodgieter in de arm genomen en die betaalt dus ook de loodgieter. De VvE int de vergoeding van de opstalverzekering, en de rest (het eigen risico) blijft voor ………. de VvE.
Als de VvE iets anders wil zal zij jou met succes aansprakelijk moeten stellen voor de schade die voor de VvE blijft.
Vriendelijke groet, Bob.Hi 2,
Dank voor de uitleg.
Wat mij betreft geldt hier het adagium “de vervuiler betaalt”.
Het is mijns inziens niet echt relevant of de gasleiding een gemeenschappelijke zaak is of niet. Hierna mijn uitleg.
De benedenbuur (winkel) wil het magazijn verbouwen.
In het geval de gasleiding een gemeenschappelijke zaak zou zijn behoeft de verbouwer toestemming van de VvE. Het komt me als redelijk en billijk voor dat de VvE bij het verlenen van toestemming een beding maakt dat de kosten van het omleggen van de leiding voor rekening van de verbouwende eigenaar komen, en niet ten laste van de VvE.
In het geval de gasleiding als privé zou worden aangemerkt kan en mag een verbouwende benedenbuur de gasleiding van een bovenbuur natuurlijk niet zonder toestemming afsnijden. Wanneer we over een privéleiding zouden spreken is het niet meer dan normaal dat de benedenbuur zijn bovenbuur toestemming vraagt voor omlegging en tijdelijke onderbreking (in overleg) van de gaslevering tijdens de verbouwing. Ook in dit geval lijkt het me niet meer dan normaal dat de benedenbuur de kosten draagt om zijn wens te realiseren.
Hoop dat je hiermee bent geholpen, vriendelijke groet, Bob.Hi Rules,
Jullie kunnen wel degelijk een VvE oprichten. Het oprichten van een VvE was vóór 1 december 1972 niet verplicht, maar vrijwillig een VvE oprichten kan en mag wel degelijk, ook nu nog.
Hetgeen William stelt over het ontstaan van een VvE in 1967 is onjuist.
Wanneer je (alsnog) een VvE opricht ben je als VvE verplicht om je aan alle wet- en regelgeving betreffende een VvE te houden, inclusief het inschrijven bij de KvK. Alsnog een VvE oprichten heeft dus (veel) directe consequenties, waaronder het hebben van een zakelijke rekening.
Wanneer je geen VvE opricht, dat ben je immers niet verplicht, gelden slechts de regels en voorschriften uit de akte van splitsing. Dan zou je als gezamenlijke eigenaars, niet zijnde een VvE, kunnen volstaan met een gewone en/of-rekening, maar kijk dan heel goed hoe je het beschikken over het (grote) batige saldo regelt, net als het aanzuiveren van eventuele tekorten die op de rekening ontstaan. Op dit punt zou ik me heel goed laten voorlichten.
Vriendelijke groet, Bob.Hi VvE-consulent 2,
Vergeef me voor het geval ik er naast zit.
Gisteren zag ik een topic verschijnen over de kosten van het schilderen van een dakkapel. De poster was “VvE-consulent” en er was sprake van een boven- en benedenwoning. VvE-consulent woont in de bovenwoning en MR1973 is van kracht.
Vandaag zie ik een topic over de kosten van het verplaatsen van een gasleiding. De poster, “VvE-consulent 2”, woont nog steeds boven, maar hij/zij woont boven een winkel met magazijn. De appartementsgerechtigde van de winkel met magazijn wil verbouwen.
Vragen:
Ben jij zowel VvE-consulent alsook VvE-consulent 2 ?
Vanwaar die nummering (is die voor de administratie/database)?
Is het volgende topic dat wordt gestart van de hand van VvE-consulent 3?
Ben jij toevallig “VvE-consulent” als onderdeel van “de Raadsvrouw” (uit Roosendaal)?
Voor het geval ik gelijk zou hebben is mijn vraag of we hier bedrijfsvragen aan het oplossen zijn.
Nogmaals, ik kan er helemaal naast zitten, en in dat geval vast vooruit mijn excuses.
Voordat ik antwoord op jouw vraag zou ik graag even horen hoe het echt zit.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rules,
Kun je nader uitleggen wat je precies bedoelt met “er wordt een nieuwe VvE opgericht”, terwijl je direct daarna stelt dat het geen echte VvE is die wordt opgericht. Dit kan ik niet helemaal volgen.
Wat is er precies wel opgericht, en hoe?
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Je stelt: “Je kan je natuurlijk wel afvragen, wanneer is er sprake van twijfel.”
In het onderhavige geval is mijns inziens onweerlegbaar sprake van twijfel. Immers, de dakkapel wordt in het vigerende MR niet expliciet genoemd.
Niemand kan de zekerheid geven dat de dakkapel wel een gemeenschappelijke zaak is, en er is ook niemand die zekerheid kan geven dat de dakkapel geen gemeenschappelijke zaak is.
Het doet er daarbij niet toe waarom enig lid van mening is dat de dakkapel wel of niet gemeenschappelijke zaak zou zijn.
Noch de benedenbuur kan zijn gelijk aantonen, noch kan de bovenbuurman dat. Het MR spreekt zich niet expliciet uit, er is verschil van mening, daarmee hebben we twijfel en een impasse waar alleen de rechter ons uit kan helpen (als de zaak op de spits gaat).
Vandaar dat ik in mijn eerste reactie aangaf:
Nu er onduidelijkheid is over het al dan niet gemeenschappelijk zijn van de dakkapellen zou je de vergadering daarover kunnen laten beslissen (conform MR), maar dat zal je, gegeven de situatie en stemverhouding, mijns inziens niets brengen. De buurman is immers tegen en jij bent voor. Kan ook hooguit tot een gang naar de rechter leiden.
Enige optie voor VvE-consulent en benedenbuur om absolute zekerheid te kunnen krijgen is het forceren van een vergaderbesluit om dat besluit vervolgens voor te leggen aan een rechter.
VvE-consulent kan enkel en alleen zekerheid krijgen via de rechter, daar kan (helaas) niemand iets aan veranderen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Joost,
Volgens mij wilde VvE-consulent zekerheid hebben.
Met terugredeneren lever je helaas geen bewijs, maar slechts een mening.
Voor mijn stellingname mag ik verwijzen naar mijn tweede post in deze thread. Of de VvE besluit bij twijfel wat al dan niet gemeenschappelijk is (maar dat gaat in dit geval waarschijnlijk niets brengen), of de rechter moet er aan te pas komen om zekerheid te verkrijgen.
Alle MR’n kennen, met goede reden, een artikel dat leert dat bij twijfel de vergadering beslist.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Zie deze beschouwing van de hand van mr. de Laat.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Je hebt wat mij betreft volkomen gelijk. Het is inderdaad een belangenbehartiger, de vraag is echter wiens belangen feitelijk worden behartigd.
Onze belangenbehartiger werd door de minister ook nog genoemd, in het rijtje waarmee de minister wilde laten zien hoe goed hij zijn werk had gedaan, en hoe breed zijn draagvlak in VvE-land naar zijn idee is. De minister heeft daarbij overigens geen enkele keer opgemerkt dat de verschillende “adviseurs” op diverse punten nadrukkelijk van mening verschillen.
Er is in eerste instantie slechts gelegenheid geweest om op 2 amendementen initieel te reageren voordat het debat moest worden verdaagd. Met beide moties heeft de minister “grote moeite” (een nieuwe nog niet eerder gebruikte politieke stellingname). Ben heel erg benieuwd hoe dit gaat aflopen, en dan aansluitend ook nog eerst even naar de Eerste Kamer. Gaat allemaal nog wel een tijdje duren.
Je kunt ook in de moties zien dat er (gelukkig) meer mensen (grote) moeite hebben met lenen door een VvE, zeker waar het lenen voor verbetering van de energieprestatie van een complex betreft. Hoop dat daar echt iets mee wordt gedaan.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jan,
Aan dit artikel is de woningbouwvereniging verplicht te voldoen.
Artikel 35
1. Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven. Een eigenaar wordt geacht aan het in dit lid gestelde te hebben voldaan indien het in de vorige zin van dit lid bepaalde is opgenomen in de overeenkomst waarbij het privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken aan een ander wordt verhuurd of op andere wijze in gebruik wordt gegeven en een kopie of een uittreksel van deze overeenkomst in tweevoud aan het bestuur is ter hand gesteld en deze kopie of dit uittreksel door het bestuur voor akkoord is ondertekend.
2. Van de in het eerste lid bedoelde verklaring respectievelijk kopie of uittreksel van de overeenkomst behoudt zowel de gebruiker als het bestuur een exemplaar.
3. De in het eerste lid bedoelde verklaring wordt geacht ook betrekking te hebben op besluiten en bepalingen die eerst na die verklaring worden genomen respectievelijk vastgesteld, tenzij een beroep op die besluiten en bepalingen jegens de gebruiker in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Artikel 5:128 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek is van toepassing.
4. Het bepaalde in de voorgaande leden van dit artikel is niet van toepassing op gebruikers ten tijde van de totstandkoming van de splitsing, tenzij de kantonrechter op de voet van artikel 5:128 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek anders beslist.
5. Het bestuur zal de gebruiker van iedere aanvulling of verandering van het reglement of het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede van eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, op de hoogte stellen.
6. Niettegenstaande de ingebruikgeving van een privé gedeelte aan een ander, blijft de eigenaar aansprakelijk voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien en voor de gedragingen van de gebruiker van zijn privé gedeelte. De eigenaar en de gebruiker kunnen gezamenlijk schriftelijk aan het bestuur mededelen dat de door de eigenaar verschuldigde definitieve en voorschotbijdragen door de gebruiker zullen worden voldaan, onverminderd de verplichtingen van de eigenaar tot betaling.
Vriendelijke groet, Bob
