Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi [anoniem, red.],
Feitelijk heel eenvoudig.
Er is destijds een vergaderbesluit genomen om jou toestemming te verlenen.
Dat vergaderbesluit staat als een huis (of zo je wilt als een uitbouw) totdat het besluit wordt herroepen (middels een nieuw vergaderbesluit).
Het gaat er dus om wat er destijds daadwerkelijk is besloten, en de letterlijke tekst van het besluit. Als het besluit geen voorbehouden e.d. kent is de zaak rond.
Voorts is het interessant om te bekijken of je ook echt (juridisch waterdicht) kunt bewijzen dat het besluit destijds is genomen, en hoe het besluit luidde.
Toch past enige voorzichtigheid. Het is verstandig om de beheerder te benaderen met de vraag waarom die van mening is dat er opnieuw toestemming nodig zou zijn.
Er kunnen altijd, ik ken de feiten en omstandigheden binnen jouw VvE en de situatie niet, zaken spelen die jij (en daarmee dus ik ik nu) over het hoofd ziet of waarvan je zelfs niet weet. Ik zou in elk geval informeren en niet botweg verbouwen.
Vriendelijke groet, Bob.[quote quote=4848]
Nu nog, na de officiele opzegging, het juridisch gevecht om de 6000 euro.
[/quote]
Hi Gerard,
Mooi, dat hebben jullie goed geregeld.
Naar ik hoop hebben jullie er ook even aan gedacht om de vergadering te laten besluiten dat het bestuur in dit geval machtiging heeft om tegen de beheerder te procederen wanneer dat nodig is om de “boete” terug te halen.
Zo niet dan alsnog doen voordat het bestuur namens de VvE een zaak aanspant.
Vriendelijke groet, BobHi Theo,
De Akte van Splitsing behoudt binnen de eigen VvE altijd geldigheid, totdat de Akte zelf wordt gewijzigd (en dat wijzigen is heel moeilijk/ingewikkeld). Het “oude” MR blijft bij jouw eigen VvE dus onverkort van kracht.
Slechts een wet (BW) kan de bestaande Akte (inclusief het daarin van kracht verklaarde MR) “overrulen”, een nieuwer MR kan dat nooit!
Vriendelijke groet, BobHi Gert,
En het reservefonds ex BW5:126 lid 1 dient voor alle andere dan de gewone jaarlijkse kosten, en daar kan ook heel veel onder vallen dat niet onder MJOB-kosten valt. Zo blijft de zaak “rekbaar”.
Daarmee zijn we wat mij betreft weer terug bij mijn eerste post in deze thread.
Mijn advies:
1. Probeer de andere leden te overtuigen en beïnvloed de stemming (bij succes hoef je niet naar de rechter)
2. Wacht de feitelijke besluitvorming af
3. Houdt de (fatale) termijnen in acht en maak tijdig de stap naar de rechter
4. Bereid de rechtsgang goed voor en laat je bijstaan door een deskundige. Hoe beter jouw argumentatie hoe meer succes je mag verwachten. Ook een rechter kan worden overtuigd.
Een advocaat is op zich geen garantie voor succes (in een rechtszaak eindigt er ook altijd een met een zilveren plak), en wat een rechter beslist is nooit te voorspellen (de rechter weet zelf ook niet op voorhand wat hij of zij zal beslissen; dat wordt pas duidelijk in de uitspraak, en ook dan is er nog altijd beroep mogelijk).
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Thanks, BW 5. Tikfout, kleine tablet en dikke vingers. 😉
Hi Gert,
Artikel 32 geeft ruimte aan welke andere kosten dan ook. En de vergadering kan de bestemming van die gelden ook wijzigen. The sky is the limit, als de vereiste stemverhoudingen maar worden geëerbiedigd. De achtervang is hooguit een rechter die o.a. naar redelijkheid en billijkheid kijkt.
Artikel 38 lid 7 geeft aan dat de extra voorschotbijdrage KAN worden gevorderd (dat is wat anders dan “moet”). Het voornaamste is dat de gelden in kas moeten zijn gereserveerd, en dat kan bijvoorbeeld ook via enig reservefonds.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Gert,
Dank, dan begrijp ik dat er dus getegeld gaat worden op een eigen stukje voor de entree, en verder op gemeentegrond die in bruikleen wordt genomen. Daar zou ik ook helemaal niet blij van worden.
Verder moet ik hier toch even de puntjes op de i zetten.
Het reservefonds van MR1992 artikel 32 is NIET gelijk aan het wettelijke reservefonds uit BW6: 126 lid 1. Het reservefonds ex MR1992 art. 32 is voor bestrijding van ANDERE kosten dan die kosten als bedoeld in MR1992 art. 4 lid 1 tweede volzin, en daarmee nu geheel NIET voor MJOB-kosten, maar juist voor andere kosten (die kunnen ook niet-onderhoud gerelateerd zijn).
Lekker verwarrend allemaal, maar zo zit het wel in elkaar. De begripsverwarring leeft overal, maar naar ik denk heeft jou VvE geen twee reservefondsen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Gert,
Mijn vraag ging over de betegelde grond vóór de entree, niet over de bruikleengrond.
Neen, de VvE kan zelfs grond kopen en eigenaar van die grond worden zonder dat die grond in de splitsing wordt betrokken. Dan hoeft de akte ook niet te worden aangepast.
Vriendelijke groet, BobHi Gert,
Jouw verhaal gelezen hebbend merk ik het volgende op.
Net als Rob ga ik een heel eind met je mee in jouw redenatie. Op dit moment heb ik even niet de tijd om gedetailleerd op alle punten die je aandraagt in te gaan. Maar met de (onplezierige) situatie die je schetst merk ik het volgende op.
Ik begin doelbewust aan het eind van jouw verhaal, waar je schrijft: “Tussen gelijk hebben en gelijk krijgen zit hier een groot verschil en om de gang naar de rechter te maken …“. Hieruit maak ik op dat je niet van plan bent om naar de rechter te gaan.
Wanneer die veronderstelling correct is het volgende.
Ongeacht of je gelijk hebt of niet zit je met het volgende probleem. De vergadering beslist waarschijnlijk met de vereiste gekwalificeerde meerderheid (misschien zelfs met slechts één tegenstem) om uitvoering te geven aan alle voorliggende voorstellen. Los van de vraag of de besluiten nietig en/of vernietigbaar zijn gaat het bestuur de genomen besluiten uitvoeren. De vergadering heeft ook besloten om de zaak te financieren uit het “reservefonds”. Met deze constatering heb je als lid geen enkel ander “machtsmiddel” dan de gang naar de rechter. De besluiten zijn genomen, het bestuur beschikt over de gelden in het reservefonds en dat ook nog eens met formele en expliciete toestemming van (bijna?) alle leden.
De hele zaak is wat mij betreft te triest voor woorden (I’ve been there) maar alleen de rechter kan uitkomst bieden. Op bepaalde punten zie ik ook meer dan voldoende aanknopingspunten waar je mijns inziens een goede kans maakt om te “winnen”.
Vanwege tijdgebrek nog slechts wat losse opmerkingen.
Strikt genomen kan een bestuur er mee “wegkomen” om met de uitnodiging alleen maar een agenda mee te sturen met niet meer dan de te behandelen punten.
De vergadering kan altijd beslissen dat de gelden in het reservefonds voor welke niet-begrote zaak dan ook kunnen en mogen worden aangewend. Er bestaat geen (wettelijke) plicht om de bedragen op de MJOB op de daarin vastgelegde tijdstippen ook daadwerkelijk en aan de begrote werkzaamheden uit te geven. Een MJOB is slechts een hulpmiddel en planningstool. Herschikken en verschuiven komt vaak genoeg voor.
Bezwaren inbrengen (al dan niet geschreven) kan mogelijk andere leden overtuigen of wakkerschudden, maar wanneer men toch besluit om anders (ook fout) te beslissen kun je daar weinig anders aan doen dan te kiezen voor de rechtsgang.
Bruikleen betekent niet automatisch geld uitgeven. De gemeente dekt zich met een dergelijke overeenkomst slechts in tegen verjaring waarbij zij de grond definitief kwijt is.
Vraag: is de ruimte voor de entree betrokken in de splitsing of gemeentegrond?
Tot slot de na Rob nog openstaande kwestie. Bewaking van de openbare ruimte is geen beheerstaak voor de VvE.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Momenteel erg druk, vandaar dat ik wat langzaam ben met mijn reactie.
Dank voor jouw heldere uitleg, dit klinkt heel aannemelijk.
Ook ben ik het zeer eens met jouw slotopmerking dat men zich toch aan de regels zal moeten houden. Zoals we recent al zagen kan er in een extreem geval wel, met grote nadruk op veiligheid, van de regelgeving worden afgeweken. Maar dat is naar mijn idee een zeldzaamheid.
Vriendelijke groet, Bob
P.S. Wat kunnen we al lekker chatten op het andere forum, hè ! 😉Hi Rob,
Voor wat betreft quote 1: helemaal met je eens. De oude bepaling was nietig.
Voor wat betreft quote 2: met je eens dat hierover iets in de AvS moet staan. Deze bepaling is/lijkt heel erg krom. Jos moet hier maar aangeven wat over deze zaken in de AvS staat.
Voor wat betreft quote 3:Jos heeft nog geen antwoord gegeven op jouw zeer terechte vraag om aan te geven welk MR van kracht is.
Met vriendelijke groet Bob.Hi Yes,
Los van voorgaande stelde Rob zeer terechte en belangrijke vragen.
Welk modelreglement (MR) is bij jullie van toepassing? Dit kun je vinden in de Akte van Splitsing (AvS).
Verder is het belangrijk om te weten hoeveel appartementen er zijn, en daarnaast hoeveel eigenaars.
Wat is de in de AvS vastgelegde stemverhouding?
Wie is er als bestuurder benoemd door de vergadering? Is de makelaar ook echt benoemd tot bestuurder, of staat de makelaar alleen maar het bestuur bij conform een beheersovereenkomst?
Vriendelijke groet, Bob.Hi Yes,
Zeker!
Wat mij betreft doe je er goed aan om het agendapunt aan het bestuur (de vrijwilligers en/of de makelaar) aan te bieden (schriftelijk) compleet met toelichting en uitleg.
Laat het bestuur bevestigen dat ze jouw inbreng hebben ontvangen en dat ze die inbreng ook zullen agenderen.
Succes en vriendelijke groet, Bob.Hi Yes,
Ja.
Zoals ik in de door Rob aangegeven thread al schreef:
“Iedereen kan en mag agendapunten aandragen!
Merk op dat we spreken over een LEDENvergadering en zeker NIET over een BESTUURSvergadering. De leden bepalen wat er besproken wordt en wat niet, en niet het bestuur.
Mocht je werken onder MR 2006 dan is je agenderingsRECHT zelfs netjes vastgelegd in art. 45 lid 8 “Elke eigenaar is tot uiterlijk zeven dagen voor de vergadering en mits bij schriftelijke kennisgeving aan het bestuur – dan wel per fax of email – bevoegd onderwerpen op de agenda te laten plaatsen. Het bestuur is alsdan verplicht onverwijld de overige eigenaars hiervan in kennis te stellen.””
Vriendelijke groet, Bob.Hi Yes,
Korte uitleg.
Ieder appartement(-srecht) heeft een eigenaar, ook de verhuurde appartementen.
De eigenaars zijn de stemgerechtigden in de ledenvergaderingen (niet de huurders, tenzij gemachtigd).
Het aantal stemmen dat enige eigenaar in de vergadering kan uitbrengen is vastgesteld in de Akte van Splitsing (AvS). Vaak, maar zeker niet altijd, geldt één stem per appartement(-srecht). De stemverhoudingen kunnen zeker ook anders liggen.
Een grooteigenaar heeft meerdere appartementen(-srechten) en wanneer een grooteigenaar in z’n eentje de meerderheid aan stemmen heeft kan hij die meerderheid eenvoudig gebruiken, dan wel misbruiken.
Vriendelijke groet, Bob.
