Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Johan,
Leuk om te horen, geen dank, graag gedaan.
Nogmaals succes gewenst, vriendelijke groet, Bob.Hi Johan,
Dank weer voor jouw antwoorden en nadere informatie.
Ik ga proberen om het geheel samen te vatten. Vergeef me wanneer ik daarbij en passant ook een paar inmiddels wijd openstaande deuren intrap.
Het fundament moet kloppen. Daarmee wil ik aangeven en adviseren om de AvS secuur na te lezen, en de (bestuurlijke) organisatie nauwkeurig in te richten conform de statuten (AvS en MR, vanzelfsprekend inclusief de eventuele aanpassingen die de AvS maakt in het MR). Dat voorkomt het ontstaan van onnodig VvE-leed in een later stadium.
Functiescheiding is een groot goed in VvE-land. Wanneer de vijver voldoende (competente) vissen bevat zou ik adviseren om een bestuur samen te stellen uit de eigenaars (betrokkenheid en belang motiveren het bestuur tot integere daadkracht). Goede bestuurders van een VvE weten dat zij bestuur heten, maar feitelijk slechts een (zeer) beperkt mandaat hebben, zodat besturen eerder “dienen en louter uitvoeren” zou moeten heten. Het bestuur maakt waar wat de vergadering (de leden) wil(len).
Indien mogelijk zou ik je tevens adviseren om een VvdV te benoemen zonder bestuursbinding. Dat geeft de meest zuivere vorm van functiescheiding (artikel 33 lid 7 spreekt niet voor niets over “kunnen”).
Met een bestuur uit eigenaars, en een onafhankelijke VvdV heb je twee van de vier organen van de VvE correct en optimaal gevuld. De vergadering heb je al van rechtswege, en de vergadering controleert het bestuur met nummer 4, een positief kritische kascommissie. Beter kun je het naar mijn overtuiging niet maken.
Resteert de ondersteuning van het bestuur. Indien je al een bewezen goede beheerder hebt zou ik die aanhouden. Maar, als reeds gesteld moet er wel een goede en exacte beheersovereenkomst onder de relatie liggen. Kritische beschouwing van de beheersovereenkomst is zeker op zijn plaats.
Commissies en werkgroepen kunnen naar hartelust worden ontworpen, ingesteld en benut. Zoals ook al eerder aangegeven zijn werkgroepen, commissies en ook beheerders geen orgaan van welke VvE dan ook. Alles wat door deze personen wordt uitgevoerd geschiedt onder verantwoordelijkheid van één van de 4 formele organen van de VvE, zij kunnen nimmer iets zelfstandig voor en/of namens de VvE besluiten of uitvoeren. Het is heel verstandig om alle binnen de eigen leden aanwezige kennis en kunde optimaal te benutten.
Goed om tot slot nog op te merken dat “jullie” wat mij betreft “goed bezig” zijn. We zien hier op het gorum veel “ellende” langskomen, en het doet me goed te zien dat er ook heel erg positief aan een goed functionerende VvE wordt gewerkt!
Veel succes gewenst, en vriendelijke groet, Bob.Hierbij even een opmerking over de, wat mij betreft, off-topic discussie over de MJOP.
Helaas wordt een MJOP/MJOB (te) vaak gezien als “in beton gegoten”.
Een dergelijk plan geeft redelijk grond aan de toekomstige planning en de benodigde reservering. Dit plan moet regelmatig worden herzien.
Eén factor laat zich niet eenvoudig “vangen”, en dat is het “ambitieniveau”. Een MJOB/MJOP is niet meer en niet minder dan een “richtsnoer”, en geeft “richting”. De waarheid bestaat niet. In zeemanstermen; zelfs ware peilingen zijn heel erg relatief. 😉
Morgen verder, vriendelijke groet, Bob.Hi Johan,
Al die HTML-rommel kun je voorkomen door rechtsboven in het reactieveld even op “tekst” te klikken.
Redactie VvE-forum wordt (weer) vriendelijk verzocht even op te ruimen. 😉
Ik wacht in elk geval met reageren totdat het “leesbaar” is gemaakt (heb genoeg puzzels). 😉
Vriendelijke groet, BobHi Ron,
Je zit helaas in een impasse, maar er is een uitweg.
In jouw VvE kan feitelijk alleen maar unaniem worden besloten. Eén eigenaar kan nooit een (normale) volstrekte meerderheid behalen. Je hebt dus voor alles de andere eigenaar nodig.
In dit geval onthoudt de andere eigenaar, zonder redelijke grond, medewerking.
De medewerking van de enige andere eigenaar moet in dit geval worden gelijkgesteld met de medewerking van de vergadering.
Je zal de zaak voor moeten leggen aan de rechter (kanton, verzoekschrift), en moeten vragen om een vervangende machtiging als bedoeld in BW5 artikel 121.
Zou ik laten regelen door jouw eigen rechtsbijstandverzekering (indien je die hebt), en anders probeer je bijvoorbeeld het juridisch loket.
Sterkte, succes, en vriendelijke groet, Bob.Hi Johan,
Dank voor jouw antwoorden. Deze geven meer duidelijkheid.
Je geeft ook aan dat mijn aanname niet juist is, en raadt me aan om jouw eerste bijdrage nog maar eens door te nemen.
Daarover het volgende. Het feit dat ik een aanname ventileerde komt niet voort uit onduidelijkheid van/in jouw eerste bijdrage, maar uit jouw tweede bijdrage waarin je plots allerhande commissies en werkgroepen onder bestuur en TC presenteerde (groen onder TC en communicatie onder bestuur), terwijl ik naar mijn idee (nog) geen antwoord op de door mij gestelde vragen had gekregen. Daarmee (2e post) werd in elk geval voor mij de feitelijke organisatie in jouw VvE “vertroebeld”.
Uit jouw eerste post meen ik te mogen opmaken dat het bestuur momenteel bij de externe beheerder is belegd. In feite is de beheerder tevens het bestuur. Is dat correct?
Zo dat correct zou zijn hierbij meteen een nieuwe vraag. Is de beheerder op de juiste wijze tot bestuur benoemd?
Merk op dat het bestuur door de vergadering moet worden benoemd (MR1992 art. 41 lid 1), en dat daarvoor dus een vergaderbesluit nodig is. Weet de beheerder überhaupt dat hij als formeel en benoemd bestuur wordt gezien?
Merk hier op dat het zijn van benoemd bestuur (juridisch) heel wat anders is dan het zijn van een beheerder die bestuurstaken op basis van een beheersovereenkomst uitvoert. Als dit niet goed is geregeld kan dit heel erg nare en grote (juridische) consequenties hebben. Vandaar dat ik even informeer.
In jouw antwoorden geef je onder andere aan dat er 3 gebouwencomplexen zijn met elk een eigen splitsing. In de praktijk is er vaak één hoofdsplitsing en daarbinnen bestaan meerdere ondersplitsingen. In jouw geval kan het heel eenvoudig zo zijn dat elke (onder)splitsing zijn eigen bestuur/vergadering heeft. Daarmee zouden er eenvoudig 4 besturen kunnen betaan in jouw complex.
Is bestuurlijk gezien jouw VvE ingericht conform de Akte van Splitsing (AvS)? Hoe worden de ondersplitsingen bestuurd, en hoe wordt besloten binnen de hoofdsplitsing?
Heeft jouw VvE een benoemde Voorzitter van de Vergadering (VvdV) (ex artikel 33 lid 5 MR1992)?
In afwachting van jouw antwoorden, en met vriendelijke groet, Bob.
P.S. Johan gaf al aan dat hij deelneemt in een van de grootste VvE’s in Nederland. Bij mijn weten is Groenhoven de grootste, men moet in dit geval naar mijn idee denken aan een VvE als IJburg Blok 5 (Amsterdam).Hi Johan,
Als ik je goed begrijp heeft jullie VvE een bestuur benoemd, en dat bestuur wenst een deel van haar taken te delegeren aan een extern beheerder. Zo zou de verantwoordelijkheid voor het beheer deels bij het bestuur intern liggen, en deels bij een beheerder extern. Is dat het geval? Of begrijp ik jouw verhaal niet goed?
Ben ook heel benieuwd naar het antwoord op mijn andere vragen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Johan,
Het maakt wat mij betreft niet echt uit hoe groot de VvE is, of hoeveel geld er in de VvE omgaat. In iedere VvE, groot en klein, moeten de taken en verantwoordelijkheden, bevoegdheden en rechten en plichten helder vastliggen.
Iedere VvE kent 4 organen, waaronder een bestuur, maar “beheer(der)” is géén orgaan van een VvE. Beheer is een taak van de VvE, en een beheerder voert taken van en/of voor een VvE/bestuur uit, meestal op basis van een overeenkomst.
Wat bedoel je in jouw verhaal met beheer(der)? Is dat een professionele verhuurder, al dan niet met een meerderheid aan stemmen, die ook nog als administratief, technisch en financieel beheerder optreedt?
Hebben we in jouw geval te maken met één hoofdsplitsing en een slordige 5 ondersplitsingen, die op zich ook weer ondergespltst zijn?
En praten we hier over meerdere ondersplitsingen met elk een eigen professionele eigenaar/verhuurder?
Welk modelreglement (if any) is voor jouw splitsing van kracht?
Naar mijn idee moet er wat meer helderheid komen over de exacte vraag waar je mee zit, anders wordt het een oeverloos verhaal met wat er allemaal aan de hand zou kunnen zijn.
Vriendelijke groet, Bob.“Onder vervreemding wordt tevens verstaan toedeling bij verdeling en vestiging van een beperkt genotsrecht dan wel levering in economische eigendom.”
Quod erat demonstrandum.
Met vriendelijke groet, Bob.Hi Marlon,
Vraag 1: ja
Vraag 2: ja, maar je haalt één zin uit zijn context en er bestaat pas zekerheid wanneer de zin in context hetzelfde leert.
Vraag 3: zou in theorie mogelijk zijn, maar het zou je bij mij op deze manier niet lukken. Ook hier zou je eerst de complete bepaling uit de Akte moeten bezien. 😉
Vriendelijke groet, Bob.
