Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Een ander punt wat je opbrengt over het verborgen gebrek. Wat is de juiste procedure hiervoor? Op zich heb ik met de relatief kleine vochtschade niet echt een probleem, maar je hebt gelijk het is niet correct..
Jouw tweede post helemaal begrepen.
Kleine schades hebben mogelijk de eigenschap dat zij, afhankelijk van de werkelijke oorzaak, kunnen “groeien”. Het is mij niet duidelijk of hier sprake is van lekkage of van doorslag. Zo lang de oorzaak niet bekend is weet je niet hoe ernstig de ontdekking kan uitpakken.
Het is in elk geval verstandig om het ontdekte aan de verkoper te melden zodat de feitelijke constatering (vochtplekken) vastligt, en om te voorkomen dat de zaak kan verjaren.
Om dat “waterdicht” te doen is het verstandig om dit even schriftelijk via enige jurist te doen, in een standaard briefje met een mooi logo. Niet zelf gaan proberen.
Vriendelijke groet, Bob.Hoe kan ik erachter komen / bepalen of de VVE slaapt?
Als ik bij de kvk zoek, dan zie ik als adres het adres van het administratie kantoor staan. Ik zie niet zo snel een bestuurder vermeld… Moet ik daarvoor het uittreksel aanvragen?
Uit het feit dat je bij de KvK het adres vindt van het administriekantoor zou betekenen dat het administratiekantoor formeel de bestuurder is. Je hoeft op dit moment geen uittreksel op te vragen. Je gaf aan dat er geen vergaderingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden (ook niet om een bestuur te kiezen/benoemen?!), maar het zou eenvoudig zo kunnen zijn dat de bestuurder al direct in de AvS is benoemd (mogelijk heeft de projectontwikkelaar zijn vriendje beheerder bij akte tot bestuur benoemd).
Je gaat vanavond toch de AvS napluizen, daar komt een eventuele benoeming van het bestuur nog even bij. Daarnaast wil ik graag de bijzonderheden weten over de eventuele benoeming in de AvS (is die beperkt in tijd of niet, enz.).
Laat je niet opjagen, ik wacht jouw nasporingen in de AvS af.
Het zou wat mij betreft overigens goed nieuws (kunnen) zijn wanneer er al een bestuur blijkt te zijn, dat bespaart je het “wekken” van de VvE. In dat geval hoef je “alleen maar op de juiste plekjes druk uit te oefenen”.
Spreek je nader, vriendelijke groet, Bob.Ik vraag mij dus af hoe dit gaat aflopen als er dus wel (noodgedwongen) onderhoud moet worden gedaan aan de achtergevel..
Dus nu is de vraag of er een juridische grondslag is om medewerking af te dwingen. Zo ja, hoe kunnen wij dit het beste aanpakken?
Of kunnen wij dit inderdaad gewoon “vergeten”..?
1. Komt helemaal goed
2. Daar komen we later aan toe, eerst de feiten en omstandigheden boven tafel voor de “analyse van de toestand”.
3. Het gaat vast de nodige moeite kosten, maar ik zie de toekomst van jouw balkon (en eventueel de 2 anderen) zonnig in.
Vriendelijke groet, Bob.Wij kwamen er ook achter dat de achtergevel problemen heeft met vocht, wat dus tot gevolg heeft dat er schimmel zit op de muur in ons appartement en het appartement op de 1e verdieping. De mede eigenaren vertelde ons dat het pleisterwerk op de achtergevel van niet hoge kwaliteit is, en dat daardoor de problemen zijn, en dat ze bang zijn dat op het moment dat het wordt aangeraakt er problemen ontstaan.
Nadat wij dit hoorden hebben wij dus voorgesteld om het pleisterwerk aan de achtergevel aan te pakken op hetzelfde moment als de steiger toch al staat, zodat het twee vliegen in een klap is. En daar bovenop hebben wij aangeboden om een groter deel van deze werkzaamheden te betalen zodat de kosten voor de andere eigenaren omlaag gingen.
Dit werd ook afgewezen, want er mag gewoon geen balkon komen…
1e Alinea. Hier is, afhankelijk van de feiten en omstandigheden, mogelijk sprake van een zogeheten verborgen gebrek. Ik wil je adviseren om over dit punt even contact te zoeken met jouw rechtsbijstandverzekering, of amders het juridisch loket, teneinde niet “de boot te missen”, en jouw aanspraken en kansen te verspelen voor mogelijk schadeverhaal op de verkoper die jou het appartement verkocht. Het is zeker zaak om na ontdekking van een gebrek de wederpartij “met bekwame spoed” in te lichten over het ontdekte gebrek.
Over het na de 1e alinea gestelde geef ik mee dat twee vliegen slaan in één klap natuurlijk heel verstandig is. Ik zou echter geen (absoluut onnodige) uitspraken en beloftes doen over enige (afwijkende) kostenverdeling. Belofte maakt immers schuld, en na een portie tegenwerking vanuit twee leden van de VvE zou ik geen enkele behoefte hebben om meer te betalen om hun kosten te drukken. 😉
Laatste zin: dat zullen we nog wel eens zien ! 😉Nu weigert hij toegang te geven tot zijn tuin/appartement voor het plaatsen van de steiger onder het mom van dat hij geen werklieden in zijn huis wil, en bang is voor schade aan zijn uitbouw met glazen dak vanwege pleisterwerk wat kan vallen van de gevel..
Hij heeft de eigenaar van de 1e verdieping achter zich, want die heeft reeds een balkon bovenop zijn uitbouw en die wil ook geen werklieden door het appartement. Dus daar zijn dan 3 stemmen van de 6… De andere twee eigenaren stemmen in principe voor toestemming, en een (of mogelijk beide) willen van de mogelijkheid gebruik maken om ook een balkon te plaatsen. Maar geen meerderheid, dus het gebeurt niet lijkt het.
Buiten de argumenten die ik al noemde is er geen goede verklaring of reden te bedenken waarom er geen medewerking kan worden gegeven. Het lijkt meer een persoonlijk iets te wezen vanuit het standpunt dat de begane grond al alles heeft wat zij willen, en dat de rest maar kan “stikken”…
Eerste alinea. Dit zijn absoluut geen gronden om met succes medewerking te (kunnen) weigeren. Dat is echter van later zorg, zover zijn we nog niet. Vanzelfsprekend kan de onderliggende (dwarsliggende) eigenaar wel eisen dat er goed wordt overlegd i.v.m. hinder en overlast, en dqt eventuele schade volledig wordt vergoed, maar weigeren past zeker niet. Hetzelfde verhaal geldt voor de 1e verdieper.
Het mooie aan de 2e alinea is dat er al een balkon is, er is dus een precedent! Dat zal jouw zaak te zijner tijd zeker helpen. Dat de stemmen in de toekomst mogelijk gaan staken is met zekerheid géén showstopper, maar daar hebben we het later nog over. Er zijn meerdere (juridische) wegen die naar Rome leiden, en het is sterk afhankelijk van de feitelijke situatie welk pad, of welke paden, moeten worden gelopen. Zoals gezegd, daar komen we op terug.
3e Alinea. Er is al een precedent, en zonder goede grond medewerking weigeren heet “onredelijk en onbillijk”. Dit terwijl de VvE wordt geregeerd door redelijkheid en billijkheid. Hier heb je zeker (ook/nog) een stevig punt.De VVE is klein, 5 appartementen, waarbij de begane grond 2 stemmen heeft en de rest 1 stem elk. (Op zich vinden wij dat vreemd, maar het schijnt te mogen?) Nu is de eigenaar van het appartement op de begane grond ook de voorzitter van de VVE… Het gebouw is medio 2012 gesplitst, en er is buiten de splitsingsakte geen reglement aanwezig. Jaarvergaderingen worden niet gehouden, dus wij denken dat het bijna kan worden gekwalificeerd als een slapende VVE. Het beheer wordt door een externe partij gedaan, en als er dingen zijn die aandacht nodig hebben, zoals het lekkende dak vorig jaar, dan wordt er per email “overleg” gevoerd m.b.t. de financiering etc.
De voorzitter zit zelf in de projectontwikkeling en beheer, en schuift alleen maar mensen die hij “vertrouwd” naar voren, wat ons dus niet aanstaat. Maar wij staan daar jammer genoeg alleen in…
Het aantal stemmen dat in de vergadering kan worden uitgebracht is vastgelegd in de Akte van Splitsing (AvS). De AvS is voor de VvE een hard gegeven, en dus ook de daarin vastgestelde stemmen en aan wie die stemmen toekomen. Voor alle zekerheid merk ik hier op dat een stem iets anders is dan een breukdeel.
Zoals al geschreven bestaat de “voorzitter van de VvE” niet. Als ik jouw verhaal zo lees is het aannemelijk (maar zeker nog niet bewezen!) dat jouw VvE zoals je zelf aangeeft “slaapt”, en dat er alleen maar iemand is die zichzelf (volslagen) onterecht voordoet als een gezaghebber.
Je geeft aan dat de splitsing plaatsvond in 2012, en dat er naast de AvS geen reglement is. In de AvS is naar alle waarschijnlijkheid OF neergeschreven dat het modelreglement (MR) 2006 van kracht zal zijn, OF het kan zo zijn dat het MR 2006 integraal in de AvS is overgenomen.
Let op: in de AvS kunnen ook wijzigingen op het vigerende MR worden vastgesteld, of bij integrale overname van het vigerende MR kunnen de respectieve artikelen “en passant” zijn aangepast.
Vraag: kun je nagaan welk MR van kracht is voor jouw VvE door de AvS na te kijken?
Hoe jouw VvE wordt “gerund” klopt in geen geval.
Vraag: kun je met de naam van jouw VvE even zoeken op de site van de KvK of er een bestuurder voor jouw VvE staat ingeschreven?
https://www.kvk.nl
Zoeken op naam in middelste kolom.“Eind 2015 hebben wij een appartement gekocht, waarvoor door de vorige eigenaar al een bouwvergunning was aangevraagd voor het plaatsen van een balkon aan de achterzijde. De bouwvergunning werd afgegeven (hij is nog steeds geldig op dit moment volgens de gemeente), en toen kwamen wij erachter dat de voorzitter van de VVE hier niet aan wilde meewerken.”
Voor alle duidelijkheid het volgende.
Je hebt in elk geval al toestemming van de gemeente. De bouwvergunning heb je zeker nodig. Daarnaast heb je ook toestemming van de VvE nodig, en wel om meerdere redenen. De opsomming daarvan zal ik je (nu nog) besparen.
De “voorzitter van de VvE” bestaat niet. Je hebt toestemming van de vergadering nodig. Noch een bestuur, noch een voorzitter van de vergadering kan je toestemming geven of jouw verzoek afwijzen.
Hoe je de toestemming van de vergadering gaat krijgen volgt in een volgende post.
Zie ook http://www.vve-forum.nl/onderwerp/de-vereniging-van-eigenaars-vve-en-al-haar-voorzitters/Hi pzw,
Hier gaan we zeker uitkomen, al kan ik je niet beloven dat het spoedig zal zijn.
Je hebt een “veelkoppig monster”, en dit verhaal past onder welhaast elk kopje van het forum.
Ik ga jouw post in stukken knippen om te voorkomen dat ik zaken mis of “de weg kwijtraak”. Zo hoef ik ook niet in één keer een erg lang verhaal te schrijven. Daarnaast ga ik ook wat zaken vragen waar ik antwoord op nodig heb.
Zo te zien heb je je al in de (VvE)zaak verdiept, en naar ik verwacht hebben we het plaatje wel spoedig compleet en overzichtelijk.
Met vriendelijke groet, Bob.Quote
Of kunnen wij dit inderdaad gewoon “vergeten”..?
Unquote
Kan nu door “omstandigheden” niet ingaan op dit drama, maar kan je in ieder geval geruststellen. Je bent absoluut NIET “kansloos”.
Slaap gerust, vriendelijke groet, Bob.Hi Joze,
Hier past mijns inziens wat uitleg teneinde jouw verwarring te verhelpen.
Artikel 52 lid 9 sluit artikel 8 lid 2 niet uit. Artikel 52 lid 9 maakt afwijking van de in de akte vastgelegde breukdelen mogelijk, maar……
alléén indien een situatie als genoemd in artikel 52 lid 8 (en daar is v.w.b. het atrium geen sprake van) zich voordoet.
Alles betreffende gemeenschappelijke gedeelten en zaken wordt “verrekend” naar de vastgestelde breukdelen, tenzij ………
daar ingevolge uitzonderingsbepalingen in de akte expliciet van wordt afgeweken.
Wat gemeenschappelijk is vind je in artikel 17 (zie aldaar).
Merk op dit punt op dat er in artikel 17 ook wordt gesproken over het dienstbaar zijn van zaken aan slechts één appartementsrecht (bijvoorbeeld in artikel 17 lid f).
In jouw akte is aan artikel 8 een lid 5 toegevoegd om afwijking van de vastgestelde breukdelen mogelijk te maken in die situatie waarin er sprake zou zijn van dienstbaar zijn aan juist meer dan één, maar niet alle appartementsrechten.
Nu het atrium tot de gemeenschappelijke gedeelten/zaken behoort, en gelijkelijk dienstbaar is aan alle appartementsgerechtigden, is verdeling van kosten conform de in de akte vastgestelde breukdelen voorschrift. Afwijken is niet mogelijk.
Jouw mening over deze kostenverdeling wordt geheel begrepen. Het atrium wordt nu je meer betaalt dan anderen voor jouw niet mooier dan voor anderen, en ook brengt de lift, nu je meer betaalt dan iemand anders, jou niet sneller omhoog. Dit alles maakt slechts uit voor jouw gevoelens, maar daarmee kunnen de breukdelen niet veranderen. That’s life in een VvE. 😉
Hoop dat het met deze korte uitleg wat duidelijker is geworden.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Gerard,
Kom net thuis en zie jouw antwoorden.
Wat mij betreft heeft de wederpartij een stevig punt. Korting van €4800,00 op jaarbasis accepteren, en niet tot op het bot doorvragen welke voorwaarden voor die korting gelden. Ik begrijp dat je de inhoud van de brief van jouw jurist niet kan of mag delen, maar ik begrijp zijn op zich heldere stellingname steeds minder. Dit had je naar mijn idee beter eerst goed kunnen uitzoeken, voordat jullie de vergadering tot ontslag van deze beheerder lieten besluiten. Dan hadden jullie misschien beter even kunnen verlengen, in plaats van voor een direct ontslag te gaan.
Om die reden schreef ik in een eerdere post al: “Je zal een meerderheid moeten vinden voor het ontslag, uit moeten zoeken of de “boeteregeling” op papier staat, of in het voorkomende geval de hoogte van de boete correct is, en of de vergadering haar verlies neemt, of er nog één jaar aan vast knoopt.”
Het lijkt er op dat de beheerder juridisch gezien terecht kan claimen dat de korting niet is overeengekomen, temeer daar de beheerder en grooteigenaar eensluidend volharden in de “juiste” koppeling tussen voorwaarden en korting.
Feitelijk heb je gewoon betaald voor het standaard contract en niet voldaan aan de “afgesproken” voorwaarden om voor korting in aanmerking te komen. Je betaalt niet bij, maar je betaalt de standaard fee. Tel je knopen en weest blij dat dat je van deze “fantastische” beheerder af bent.
Ben overigens heel erg benieuwd hoe jullie ovetuigde jurist denkt jullie alsnog te gaan redden!
Ik zie in elk geval, ondanks het minder frisse geurtje, geen eenvoudige juridische escape waarmee jullie EN van deze beheerder af zijn, EN de korting toucheren.
Vriendelijke groet, Bob.Hi William,
Dat heb ik ook zo gelezen, maar ik vraag me af of dat een correcte conclusie is. € 6000,00 over één jaar en één kwartaal is een “mannelijke” korting, terwijl 12 jaar lang € 500,00 realistischer klinkt. En dit is maar één van de wat mij betreft vele dingen die we niet echt weten.
Ik ga even Gerard afwachten, en verder maar niet gissen en verzinnen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Gerard,
Een aantal posts geleden schreef ik al: “Helaas is het zo dat met de antwoorden die je gaf er te veel onduidelijk blijft. Zo lang niet alle feiten op tafel liggen is het niet mogelijk om definitief uitsluitsel te geven.”
Ik heb de informatie dat jouw jurist van mening was dat de beheerder “geen poot had om op te staan”. Ik heb echter geen idee over de overwegingen en argumenten van betreffende jurist.
Met de reactie die wederpartij nu schrijft wordt weer slechts een tipje van de sluier opgelicht. Dit geeft alleen maar wat meer duidelijkheid over perspectief en mening van wederpartij.
Kort; er is nog steeds teveel onduidelijk, en ik ga niet raden of een mening ventileren die ik niet met feiten kan onderbouwen.
Is er vanaf 2005 door beheerder minder gefactureerd dan het overeengekomen bedrag uit de overeenkomst?
Is er alleen maar over 2016 en 2017 minder gefactureerd?
Een professionele VvE-beheerder die niet weet dat hij alleen zaken kan doen met een bestuurder die bevoegd is en die hij zelf waarschijnlijk heeft ingeschreven bij de KvK?!
Een professionele beheerder die kennelijk mondelinge afspraken maakt met een willekeurig lid van de VvE (ook al is het een “bevriende grooteigenaar”) en nalaat de afspraken zwart op wit te stellen?
Een VvE die misschien al 12 jaar een korting krijgt, maar nooit vraagt waarom dat is?
Een VvE die in 2016 hoort dat er korting wordt verstrekt, maar dan (nog steeds) niet naar de voorwaarden informeert?
Zelf ben ik heel benieuwd naar de antwoorden, en naar de brief die jullie als bestuur aan wederpartij hebben gestuurd. Is de door jou geciteerde reactie compleet, of is er nog meer geantwoord?
Vriendelijke groet, Bob.
