Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Gewoon weer mis.
Helaas ga je voorbij aan de drie onafhankelijke bronnen die ik inbracht, en je stelt jouw eigen mening/interpretatie (waar je natuurlijk recht op hebt) daarvoor in de plaats. Passeren kan ook wanneer gevolmachtigde en volmachtgever samen in de vergadering aanwezig zijn. Wanneer bijvoorbeeld de volmachtgever in de vergadering aanwezig is en zijn eigen meegenomen advocaat wenst te overrulen, dan gaat de stem van volmachtgever toch echt vóór en boven die van de eigen meegenomen advocaat.
Zelf houd ik me maar even vast aan eerdergenoemde 3 bronnen, maar het is natuurlijk heerlijk om op het forum van gedachten te kunnen wisselen met iemand die het beter weet dan zelfs de heer mr. Rijssenbeek.Hi Tenr,
Citaat:
“Het argument, de eigenaar heeft er niet zoveel verstand van, of hij/zij kan geen goede woorden vinden of durft niet te spreken…..dus doe ik het woord, en dat mag ik want ik heb een machtiging, is onjuist.”
Einde citaat.
Hier zou ik me maar niet druk over maken.
De reden voor, en de bedoeling achter, het afgeven van een volmacht is alleen tussen volmachtgever en gevolmachtigde. Daar gaan alleen die twee over, en niemand anders.
Alleen al het feit dat je gevolmachtigd bent maakt dat je het woord mag voeren en mag stemmen. Daar is die volmacht nou net voor bedoeld. Niemand anders dan de eveneens aanwezige volmachtgever kan jou “passeren”, en niemand anders gaat het ook maar iets aan om welke reden de volmacht werd gegeven. Daar heeft niemand anders iets over te vinden, zelfs het bestuur niet (zeg ik maar even volledig ten overvloede), en zich er mee bemoeien of (ver)oordelen kan al helemaal niet aan de orde zijn. Daarmee is het citaat hierboven dus zelf onjuist.
Met vriendelijke groet, Bob.Hi Tenr,
Je kunt als VvE met een beheerder afspreken wat je maar wilt (kwestie van contractsvrijheid/partijautonomie). Daarmee mag een contract met jouw 3 maanden ook.
Los van vragen over wat je de beheerder precies wilt laten doen (administratief, financieel en/of technisch beheer) is de vraag of je überhaupt een (professioneel) beheerder gaat vinden die een dergelijk contract wil aangaan. Je moet je realiseren dat een nieuwe VvE in beheer nemen juist aanvankelijk heel veel extra werk oplevert, en dat het pas na de beginperiode voor de beheerder relatief gezien minder werk zal zijn. Daarmee zeg ik dat 3 maanden kan en mag, maar wanneer de beheerder geen zicht heeft op een langduriger beheersovereenkomst moet je rekenen op een (veel) duurder kortlopende overeenkomst (immers, per saldo zal een beheerder om begrijpelijke redenen aan zijn werk willen verdienen, en dat is natuurlijk volkomen legitiem).
Vriendelijke groet, Bob.Afsluitend: Op de door mij aangegeven wijze kan jouw vriend desnoods in plaats van jou zelfs een advocaat meenemen en die namens hem het woord laten voeren, en er ook nog zelf bijzijn. Die mogelijkheid wordt m.i.v. MR2006 ook expliciet benoemd. Waarvan akte.
Hi Tenr,
Mag ik jullie SAMEN, jij als gevolmachtigde, en jouw vriend als eigenaar, een heel goede vergadering met succesvolle afloop toewensen?
Good hunting, Bob 😉Ten derde heb ik gezocht in, wat mij betreft, het standaardwerk “De model-splitsingsreglementen toegelicht. Handleiding voor de praktijk.” als geschreven door de heer mr. N.L.J.M. Rijssenbeek. Een boek dat ik van harte aan iedereen aanbeveel !
Ook hier staat het volgende in:
Citaat: “Onjuist is de visie, dat indien de eigenaar een volmacht heeft gegeven, hij zelf niet meer ter vergadering mag verschijnen. Omdat de volmacht geen zogenaamd privatief karakter heeft, betekent zulks dat de eigenaar daartoe zelf bevoegd blijft.”
Overtuigender kan het mijns inziens niet, driemaal is scheepsrecht.En zie ook HIER onder “Wat is een volmacht?” eerste alinea.
Hi Tenr,
Grappig om te zien gebeuren, maar jouw intuïtie en (rechts)gevoel laten je niet in de steek. Het punt dat het het appartement van jouw vriend betreft was me opgevallen, maar daar ben ik bewust maar even niet op ingegaan. Er was immers al genoeg aan de hand, en dat jij meekwam en ook sprak werd kennelijk zonder enig probleem geaccepteerd. Iemand die hier iets tegen heeft zal voordat hij of zij iets met zekerheid kan roepen eerst (bijvoorbeeld in het kadaster) moeten nagaan wie de juridische eigenaar is (of eigenaars zijn) van het betreffende appartementsrecht. Mijn echtgenote en ik zijn bijvoorbeeld ieder voor de helft eigenaar, en we zijn dan ook altijd samen in de vergadering, en we voeren beiden het woord. Zo lang niemand er een punt van maakt is er dus geen probleem, vandaar mijn zwijgen.
Nu het punt (overigens wel terecht) is aangestipt zie ik tot mijn spijt dat je niet het correcte advies krijgt. Jouw gevoel was (en is) goed.
Om tegen groot en klein slam gedekt te zijn kun je uit voorzorg (maar waarschijnlijk geheel overbodig) jouw vriend aan jou een volmacht laten verstrekken. Ik zou een doorlopende volmacht afraden, jullie kunnen de “preventieve volmacht” heel eenvoudig per vergadering bij voorbaat invullen, en jullie zullen de volmacht waarschijnlijk nimmer nodig hebben.
Jouw vriend heeft als eigenaar een recht op grond van MR1992 artikel 36. Door het verstrekken van een volmacht aan jou verspeelt jouw vriend dat recht niet. Juridisch correct verwoord heet het zo te zijn dat het verstrekken van een volmacht geen zogeheten privatieve werking heeft (geen privatief karakter). Jij woont als zijn gevolmachtigde de vergadering bij, en jouw vriend oefent tegelijkertijd zijn recht(en) uit. Geen vuiltje aan de lucht, en er is niemand die je toegang tot de vergadering kan weigeren (je bent daar niet bij gratie van een soepel bestuur of bij gratie van de overige leden).
Vriendelijke groet, Bob.Hi Tenr,
Terug van weggeweest zie ik dat er weer een hoop is geschreven.
Dank voor jouw nadere uitleg. Het gaat goed zo, maak je niet ongerust.
Ik zal hier niet ingaan op de “slapende VvE” en de definitie daarvan. Daar zou alleen maar (weer) een schier eindeloze discussie over (kunnen) ontstaan. Eén absolute definitie is er niet v.w.b. een slapende VvE.
Ik constateer wel dat met het opstappen van 2 bestuurders jullie VvE de facto nog maar één orgaan gevuld heeft, en dat is de vergadering. Er is geen bestuur meer, en er is ook geen voorzitter van de vergadering meer. Er is dus niemand handelingsbevoegd namens de VvE, er zijn nog slechts leden (en misschien een al benoemde KCC, maar die controleert slechts en bestuurt niet).
Nu een groepje leden de oude (en zeer waarschijnlijk nog zittende) beheerder een verzoek heeft gedaan dan wel een opdracht heeft verstrekt gaat het allemaal vast goedkomen. Houd je maar vast aan de oude beheerder.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Tenr,
N.a.v. jouw checklist toch nog een reactie van mijn kant. Alleen maar ter ondersteuning en niet gegarandeerd volledig.
1e 2 streepjes. Zie HIER een verhaal over de voorzitters in de VvE en de verschillende organen van de VvE. Dit met name omdat het er in jouw aantekeningen op lijkt dat de kascommissie onderdeel is van het bestuur, en dat kan natuurlijk niet.
5e streepje zou je zonder al te veel moeite chantage kunnen noemen.
6e en 7e streepje Let op dat voor het oproepen van een nieuwe vergadering nog steeds vastgestelde termijnen gelden. Binnen 2 weken kan helemaal niet, en zeker niet wanneer niet alle stemmen in de ALV aanwezig waren (en er geen notulen zijn toegezonden aan de afwezige leden). De opmerking van de ex-Vz (streepje 7) geeft blijk van gebrek aan kennis. Alleen een bestuur kan een vergadering uitschrijven, ook een voorzitter van de vergadering (benoemd orgaan) kan dat, een beheerder kan dat helemaal niet, en de leden van een bestuurloze VvE zullen het traject van “het wekken van een slapende VvE” noodgedwongen moeten volgen. Vraag maar aan de oude beheerder, die behoort dit te weten.
Tot slot een caveat emptor; op een site als beheerder genoemd worden geeft geen zekere kwaliteitsgarantie. Check de disclaimer van de site en van een potentiële nieuwe beheerder de referenties.
Vriendelijke groet, BobHi Tenr,
Dank voor jouw plezierige reactie en nadere uitleg.
Wat een verhaal……
De oude voorzitter/bestuurder maakt er zo te zien wel een potje van.
Er is wat mij betreft nog teveel onbekend om te oordelen, en dat ga ik dus ook niet doen. Zo is bijvoorbeeld onduidelijk wie juridisch gezien bestuur was/waren, of er een echte voorzitter van de vergadering was (benoemd) en wat de exacte taak en opdracht van de beheerder was. Algemeen stel ik wel dat een intern conflict binnen het beheerskantoor niet zomaar mogelijk maakt een overeenkomst op deze wijze op te zeggen, waarschijnlijk (slag om de arm, er waren kennelijk ook mondelinge afspraken?) was de beheersovereenkomst tussen jullie VvE en het beheerskantoor, en niet tussen jullie VvE (en al helemaal niet de voorzitter) en de accountmanager. Ik blijf erbij dat er in principe een opzegtermijn geldt (of zal blijken te gelden). Verder gooit de voorzitter (het complete bestuur) de handdoek in de ring (en denkt dan nog recht van spreken te hebben). Verder is mij niet duidelijk of er een formeel vergaderbesluit is om de nieuwe beheerder aan te stellen? En ook nog een nieuw bestuur? Uit jouw verhaal maak ik op dat er weinig kans is op notulen, laat staan besluitenlijsten. Wat een drama.
Natuurlijk kun je gewoon vragen blijven stellen op het forum. Ik ben benieuwd naar wat er allemaal gaat gebeuren.
Houd goede moed, misschien (?) moeten jullie wel blij zijn dat deze voorzitter niet meer wil. Met gevoel en gezond verstand (en misschien wat ondersteuning op dit forum) ga je er vast komen (en er zijn nog ca. 60 anderen?!).
Waarschijnlijk tot schrijfs, succes en doorzettingsvermogen toegewenst, Bob.Hi Tenr,
Hier herhaal ik nog maar eens wat ik in andere topics al eerder schreef.
Een VvE is géén biljartclub. Daarom is voor een VvE BW2 ook maar deels van kracht. Het bestuur van een VvE is niet leidend, maar dienend. De vergadering is het hoogste orgaan van de VvE, en het bestuur voert uit.
Wat mij betreft hoort een voorzitter/bestuur de leden (de vergadering) alle ruimte te bieden om zelf, en zonder nadrukkelijke sturing of poging tot dwang, een gezamenlijk/democratisch besluit te nemen. Een voorzitter die het, in jouw geval, kennelijk moet hebben van bluf, neerbuigend gedrag, een uiterst creatieve (maar geheel eigen en onjuiste) interpretatie van de statuten en schermen met een gebrek aan vertrouwen is niet mijn schoolvoorbeeld voor een goed bestuurder/voorzitter.
Met “gegund” bedoel ik niet door de vergadering, maar wat het bestuur wordt toegestaan door de statuten. Daarboven geldt natuurlijk dat de vergadering (ten rechte of ten onrechte) het bestuur ruimte (een ruimer mandaat) kan “gunnen”, maar dat is niet verstandig. Er zijn overigens meerdere besturen van VvE’s die nimmer door de vergadering worden teruggefloten. Wanneer de leden een confrontatie uit de weg gaan gaat een dergelijk bestuur met de VvE “aan de haal”, en dan is het eind al snel zoek.
Als je bij gelegenheid eens wat tijd kunt vinden zou je in een pdf van MR1992 eens moeten zoeken op “bestuur”. Dan kun je zien dat die zoekterm meer dan 50 hits oplevert. Zo kun je vinden wat het bestuur moet, en wat het bestuur is toegestaan.
In de hiërarchie BW, AvS, MR en HHR begint het allemaal met BW5 artikel 125 lid 1 dat ik hier maar even citeer: “Aan de vergadering van eigenaars komen in de vereniging alle bevoegdheden toe, die niet door wet of statuten aan andere organen zijn opgedragen.” Het bestuur is een dergelijk ander orgaan.
Jouw voorzitter maakt het wel heel erg bont als hij zich nu ook nog eens gaat beroepen op 41 lid 5. Wat een waanzin.
Eerst zijn bevoegdheden ruimschoots overschrijden door met een onbevoegde opzegging zelf een toestand te creëren die hij niet wenselijk acht, om vervolgens glashard te beweren dat er sprake zou zijn van een spoedeisende kwestie, en daarna zijn zin door te drijven en de vergadering een door alleen hem gekozen beheerder door de strot te duwen. Het moet echt niet gekker worden.
Een echt goede voorzitter/bestuurder die iets constateert wat hij of zij als probleem ervaart (disfunctionerende beheerder) kan/moet maar één ding doen. Schrijf met inachtneming van alle termijnen en voorschriften een extra vergadering uit met desnoods maar één agendapunt, het ontslag van de huidige beheerder en het aanstellen van een nieuwe (waarbij gekozen kan worden uit meerdere andere beheerders), en laat de vergadering beslissen over ontslag en zo nodig een keuze maken voor een nieuwe beheerder.
Over de juridische kwestie rond het (incorrecte) ontslag van de oude beheerder ga ik me maar even niet uitlaten. De oude beheerder heeft het wat mij betreft bij het rechte eind, de nieuwe beheerder is in deze kwestie (nog) geen partij. Dit is allereerst een zaak tussen voorzitter en de vergadering. De voorzitter gaat de fout in, en de vergadering roept hem tot de orde (of niet). Ik ben heel benieuwd hoe dit gaat aflopen.
Hoop dat je hier wat verder mee komt/bent, vriendelijke groet, Bob.Beste Tenr,
Nog even een korte reactie mijnerzijds.
Begrijp jouw insteek volkomen. Goed dat je in elk geval uitzoekt wat je bezighoudt. Daar bestaat o.a. dit forum voor.
Niemand moet de wetten kennen, en ik wil je ook niets verplichten. Maar wanneer het fout gaat loop je al snel aan tegen wat “juridische fictie” heet, het adagium is immers, “iedereen wordt geacht de wet te kennen”!.
Daarnaast kies je er n.m.m. wel voor om lid te worden van de VvE, domweg door met opzet een appartementsrecht te kopen.
Maar dat doet verder niet meer ter zake, je bent al lid, en je hebt terecht een eigen mening, en eveneens het recht om vragen te stellen, en om niet klakkeloos achter een bestuur of voorzitter aan te lopen. Ieder lid mag zelf denken, zelf een beeld en mening vormen, en dienovereenkomstig handelen. Daar kan geen bestuur iets aan af doen!
Het simpelste voorbeeld i.h.k.v. artikel 39 lid 1 is het (vermeend of niet) niet mogen aangaan van een geldlening door een VvE. Daarover was en is heel veel discussie, maar de nieuwe Wet Verbetering Functioneren VvE’s zal/gaat dat veranderen.
Dat het bestuur geen contracten mag opzeggen ga je niet in enig artikel vinden. Zie op dit punt mijn eerdere betoog. Alles wat een bestuur niet expliciet wordt opgedragen, en wat een bestuur niet expliciet is vergund, mag het bestuur domweg niet.
Wanneer men alles zou moeten opschrijven wat een bestuur niet mag of kan zou hele en incomplete boeken opleveren, en daar is niemand mee gediend, laat staan enige VvE.
Tot slot. Ik gaf slechts een voorbeeld van de consequenties die ongeoorloofde opzegging kan/zal hebben. Denk verder ook aan een juridisch conflict met de oude beheerder (de oude beheerder heeft gelijk). Om zeker te weten wat de juiste wijze van opzeggen is en welke termijnen moeten (worden) gehanteerd zul je echt een afschrift van betreffende overeenkomst moeten hebben.
Vriendelijke groet, Bob.
