Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Rose,
Het gaat er nu met name eerst om óf er überhaupt iets is vastgelegd, en zo ja, wát er precies is vastgelegd. Er zou een schriftelijke gebruiksovereenkomst (moeten) bestaan waarin “alles” is geregeld. Die kennis/papieren heeft Edith (kennelijk). Even afwachten wat er boven tafel komt.
De notaris constateert “slechts” dat praktijk en AvS niet in dekking zijn, maar dat wil niet zeggen dat het wijzigen van de AvS de enig mogelijke oplossing is. Die conclusie kan pas worden getrokken zodra bekend is wat er wel is geregeld.
Ik wacht de nadere informatie even af.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Edith en Rose,
Allereerst merk ik graag op dat het me oprecht goed doet te zien dat in jullie VvE een open, eerlijke en volwassen gedachtewisseling mogelijk is. Dat zien we hier op het forum wel eens heel anders.
Voorts maak ik graag een voorbehoud. Ik ken de AvS niet, dus een echt sluitend antwoord kan ik niet geven.
Uit de posts van Rose maakte ik op dat het “maar onderling zou moeten worden geregeld”, echter van Edith hoor ik dat het daadwerkelijk is geregeld. Als het allemaal goed is geregeld is mogelijk een wijziging van de AvS niet noodzakelijk.
Ik lees in de post van Edith verder dat de grenzen van de privé-gedeelten niet zijn overschreden/gewijzigd. Dit feit was de grond voor mijn eerste opmerking “Voorts maakt overigens louter het (illegaal of niet) overkappen van de binnenplaats niet zonder meer een wijziging van de AvS noodzakelijk.”
Kennelijk bestaat er binnen de VvE over de overkappingen en de dakterrassen een zogeheten “gebruiksovereenkomst”. Ook die ken ik niet, dus een oordeel over de regeling kan ik niet geven.
Wel hieronder een tweetal artikelen die ik graag onder de aandacht breng, en waar jullie mogelijk iets aan hebben om de zaak, zo die nog niet helemaal goed is geregeld, definitief goed op te lossen.
Rijssenbeek deel 1
Rijssenbeek deel 2
Hoop dat jullie hier verder mee komen, en in goede harmonie. 😉
Mochten er nog verder vragen zijn dan horen we wel weer van jullie.
Veel succes gewenst, vriendelijke groet, Bob.Hi Mieke,
Naar mijn stellige overtuiging is het in dit geval verstandig om bij het begin te beginnen, en niet aan het eind bij de besluitvorming.
Je stelde “De vlonders staan niet als zodanig in de splitsingsakte, maar daar schijnen wel afspraken over te zijn, Vorig jaar is dat ook een keer bevestigd door een notaris.“.
In de splitsingsakte (AvS) en/of het van kracht verklaarde modelreglement (MR) staat omschreven welke zaken gemeenschappelijk zijn. Afspraken die er schijnen te zijn geven geen enkele zekerheid, en (niet schriftelijke ?) uitspraken van een notaris geven ook geen enkele zekerheid. Daarom vroeg Rob hier in zijn reactie al direct naar.
Staan de vermeende afspraken zwart op wit?
Heeft de notaris een schriftelijke verklaring opgesteld?
Wat zijn exact de afspraken en de verklaring?
Welk MR is bij jou van kracht?
Met vriendelijke groet, BobHi Rose,
Graag gedaan.
Met jouw bovenstaande post is wat mij betreft maar één conclusie mogelijk; de AvS zal moeten worden gewijzigd.
Naar alle waarschijnlijkheid zijn de aanpassingen in het verleden gerealiseerd zonder toestemming van de VvE en/of de gezamenlijke eigenaars. Dat heeft de nodige consequenties (voor alle eigenaars). Maar zelfs wanneer de aanpassingen zouden zijn gerealiseerd met (niet aantoonbare) toestemming van de VvE en/of de gezamenlijke eigenaars zal waarschijnlijk gelden dat, zeker wanneer er aanpassingen zijn gedaan zonder nadere voorwaarden te stellen zijdens de VvE, een eigenaar van een overkapping (onder verwijzing naar rechtsverwerking) zal claimen dat de overkapping door natrekking gemeenschappelijke zaak is geworden, en met dat gegeven kan/zal eisen dat onderhoud/reparatie van de overkapping daarom, naar breukdeel als in AvS, op kosten van de gezamenlijke eigenaars zal plaatsvinden. Daarmee wil ik niet zeggen dat dit daadwerkelijk zal gebeuren (er zijn nog veel meer andere consequenties te verzinnen), of ook nog met succes zal gebeuren, maar alle leden van de (woon)appartementen hebben er naar mijn stellige overtuiging belang bij dat de AvS en de actuele toestand volledig in dekking zijn.
Dat neemt overigens niet weg dat er nog heel wat harde noten te kraken zullen zijn om met succes hetgeen in het verleden is foutgegaan recht te trekken.
Ben verder van mening dat, gegeven ieders (grote) belang bij wijziging van AvS, een investering van grofweg €500,00 niet buitensporig is.
Mochten er nog vragen zijn dan stel je ze gewoon.
Veel succes en vriendelijke groet, Bob.Hi Rose,
Dank, helder.
Volgende vraag is of de overkappingen van de binnenplaatsen als resultaat hebben dat er nog steeds sprake is van een binnenplaats, maar nu een overdekte, of dat de binnenplaatsen bij de winkelruimte zijn getrokken, zodat er een appartement/winkel is ontstaan met een groter vloeroppervlak (en er feitelijk geen binnenplaats meer is).
Wat mij betreft zijn de breukdelen in de AvS kennelijk gebaseerd op de grootte van de bewoonbare/bewinkelbare grondoppervlaktes, en wanneer er nu sprake zou zijn van binnenplaatsen die bij de winkels zijn getrokken is er reden om de breukdelen aan te passen (nu in dat geval elk appartmentsrecht/elke winkel in de gemeenschap bijdraagt/zou moeten bijdragen en deelt naar vloeroppervlak van het eigen appartement). Aanpassing van de breukdelen vereist een aanpassing van de AvS.
Het is in geen geval toegestaan om in enig huishoudelijk reglement (HHR) afwijkingen van de AvS neer te slaan. Iedere bepaling/afspraak in het HHR die strijd oplevert met de AvS is per definitie nietig, en lost dus absoluut niets op.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rose,
Voor mij staat nog niet vast dat de AvS moet worden gewijzigd, zie ook laatste zin in tweede alinea van mijn eerste post. Mogelijk is er een simpeler uitweg uit deze impasse.
Vraag: Naar ik aanneem heb je de AvS en het bijbehorende reglement, compleet met splitsingstekening.
Wat zijn de in de AvS neergeslagen breukdelen? Zijn die allen ééntwaalfde deel (gebeurde destijds (veel) vaker), of is er een andere verdeling van kracht, en zo ja, wat is de grondslag voor die breukdelen?
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rose,
Helaas, ziehier het ongewenste product van een “falende VvE”.
Het simpele antwoord luidt dat je de VvE niet kunt dwingen om de AvS aan te passen.
Onderling regelen is ook geen optie, zeker gezien het (waarschijnlijke) feit dat deze ellendige toestand nu juist door onderling regelen is ontstaan.
Voorts maakt overigens louter het (illegaal of niet) overkappen van de binnenplaats niet zonder meer een wijziging van de AvS noodzakelijk.
Om te kunnen aangeven wat de beste oplossing zou zijn moeten er veel meer feiten worden gegeven/boven tafel komen.
Je zou in elk geval de verbouwingen (indien publiekrechtelijk wel legaal gerealiseerd) terug moeten zoeken in het bouwarchief van de gemeente. Dan heb je data, en weet je in elk geval wanneer de (vermoedelijk v.w.b. de VvE) illegale verbouwingen hebben plaatsgevonden. Hier ga je overigens waarschijnlijk tegen verjaring en/of rechtsverwerking aanlopen.
De AvS stamt uit de tijd dat een VvE nog niet verplicht was. Mogelijk hebben jullie zelf een VvE opgericht, en anders zijn er “slechts” de gezamenlijke eigenaars.
De enige manier om alle (feitelijke en potentiële) huidige en toekomstige problemen op te lossen is alles uit te zoeken om vervolgens tot een gezamenlijke (VvE-)oplossing te geraken.
Dat zal waarachtig nog veel voeten in aarde hebben.
Vriendelijke groet, Bob.Hi G.,
Weer zo’n “fijne” VvE. De echtelieden wonen gehuwd samen en maken samen deel uit van deze “fijne” (leef-/woon-)gemeenschap. Gelukkig zijn er weer voldoende nitwits die iemand uit hun midden iets willen ontzeggen. Wat mij betreft te zielig voor woorden, de hufterigheid druipt er van af.
De (wat mij betreft pathetische non-)discussie werd op dit forum al eens eerder gevoerd. Zie HIER Leest en huivert!
De eigenaresse kan haar echtgenoot gewoon machtigen, en zelf ook naar de vergadering gaan, zo kun je uit bovenaangehaalde topic lezen, aldus ook de heer Rijssenbeek.
Voor G. veel plezier gewenst in de vergadering, 😉
Vriendelijke groet, BobHi Rob,
Belet of ontstentenis is altijd (zeer) tijdelijk.
VvdV en bestuur zijn twee totaal verschillende organen, met elk hun volkomen eigen en verschillende rollen/taken/verantwoordelijkheden /bevoegdheden.
Functiescheiding is ondanks 5:133 BW ruimschoots voldoende gewaarborgd, en ik ga dan ook niet met je mee in jouw redenatie.
Ieder lid dat geen onderdeel uitmaakt van het bestuur is wettelijk gezien 100% gekwalificeerd om zitting te hebben/nemen/benoemd te worden in enige kascontrolecommissie.
Met vriendelijke groet, Bob.[quote quote=6604]Het lijkt mij in ieder geval niet juist dat de voorzitter van de vergadering kan plaatsnemen in de kascommissie zoals in de openingstopic wordt aangegeven.[/quote]
Hi Rob,
Zolang de Voorzitter van de Vergadering (VvdV het orgaan) niet tevens lid is van het Bestuur (orgaan) is er geen enkel bezwaar om de VvdV in de Kascontrolecommissie te benoemen.
2:48 lid 2 BW verbiedt enkel en alleen het deel uitmaken van het bestuur.
Met vriendelijke groet, Bob.Hi G.,
Voor wat betreft de kascontrolecommissie klik HIER
Met vriendelijke groet, BobHi Melne,
Dank voor de nadere uitleg.
Als ik het nu goed begrijp staat de bestemming, te weten “parkeren voor gemotoriseerde voertuigen voor personenvervoer zijnde 1 auto of 2 motoren”, letterlijk in en de hoofdsplitsing, alsook in de hoofdsplitsing parkeren, alsook in de eigen ondersplitsing parkeren (224 plaatsen (222 plus 2)).
Dan ben ik geneigd om (onder enig voorbehoud, immers ik kan de AvS niet napluizen) het probleempje in drieën te knippen.
Ten eerste de bestemming van de parkeerplaatsen.
Uit jouw posts, die ik opnieuw bestudeerde, lees ik dat de AvS (in alledrie gevallen) afwijken van de vastgelegde bestemming mogelijk maakt, met toestemming van de vergadering. Wanneer dat zo is kan men volstaan met het in de hoofdsplitsing, en ook de hoofdsplitsing parkeren, toestaan (met een formeel vergaderbesluit) van afwijkend gebruik, en dan hoeven die 2 Aktes niet te worden gewijzigd. In beginsel kan ik me niet voorstellen dat een van deze 2 splitsingen een steekhoudend eigen belang kent om in redelijkheid en billijkheid dit afwijkende gebruik te frustreren.
Rest de eigen ondersplitsing waar (met eigen vastgelegde stemverhouding die ik nog niet ken) het van bestemming afwijkend gebruik eveneens moet worden toegestaan met een formeel (vergader)besluit. (Vraag: Hoe is de stemverhouding tussen de 224 appartementsrechten in de eigen ondersplitsing vastgesteld?)
Indien het afwijkend gebruik binnen de eigen ondersplitsing ook is toegestaan is er (nog) geen reden om de eigen AvS (ondersplitsing) te wijzigen.
Ten tweede de indeling van de eigen parkeergarage (omvang 224 plaatsen).
Hier wordt het al een stuk ingewikkelder. Zeker wanneer de eigen ondersplitsing ook plaatsen wenst aan te kopen van een andere ondersplitsing. Daarnaast wenst de eigen ondersplitsing kennelijk de indeling van het eigen “terrein” ingrijpend te wijzigen. Daardoor zal in elk geval de goederenrechtelijke situatie, en ook de splitsingstekening, wijzigen, en dat maakt een wijziging van de eigen AvS (ondersplitsing) noodzakelijk.
Afhankelijk wat de eigen ondersplitsing op dit punt exact wil doen is over deze kwestie nog (heel veel) meer te schrijven.
Ten derde de brand- en vluchtveiligheid.
Op dit punt verwijs ik kortheidshalve naar mijn eerder post daarover.
Hoop dat je weer een stukje verder bent. Ik vind het jammer dat ik de Aktes niet kan bestuderen, en dat ik niet meer zekerheid kan verschaffen.
Zijn er nog vragen, dan stel je ze gewoon.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Melne,
Het wordt zo wel een puzzel. Niet eenvoudig zonder de AvS te kennen.
Vraag: In jouw eerdere post geef je (als ik je goed begrijp) aan dat er in jouw onder-ondersplitsing sprake is van 222 plus 2 parkeerplaatsen. In bovenstaande post zie ik slechts 52 stemmen (voor 224 afzonderlijke parkeerplekken?).
Hoe zit dat?
Misschien helpt het volgende.
De bestemming (het gebruik) van de parkeerplaatsen is geregeld in maar één van de vele aktes. De AvS waar de bestemming daadwerkelijk staat beschreven is de AvS die zal moeten worden gewijzigd. Voor het wijzigen van die AvS is (bij medewerking van het bestuur van die splitsing!) tenminste 80% van de voor die splitsing geldende stemmen benodigd.
Dat betekent dat wanneer de bestemming van de parkeerplaatsen in de AvS met 1000 stemmen is neergelegd er tenminste 800 stemmen voor een wijziging van de AvS moet stemmen, maar wanneer de bestemming van de parkeerplaatsen in de AvS met 52 stemmen is neergeschreven geldt dat tenminste 42 van de 52 stemmen voor moeten zijn.
Hoop dat je hiermee verder kunt, en natuurlijk onder voorbehoud dat ik je goed moet hebben begrepen.
Merk ook nog even op dat de wijziging in de aan te passen AvS geen strijdigheden mag opleveren met een hoger liggende AvS.
Vriendelijke groet, Bob.
