[Bob]

Hi MonaSter,
Quote
Nog tijdens de bouw is er een VvE opgericht (dat is de normale gang van zaken).
Unquote
Niet correct.
De VvE ontstaat (is/wordt opgericht) op het moment van passeren AvS bij de notaris.
Voorts wordt in de AvS vaak/meestal de eerste bestuurder benoemd. Desondanks kan een VvE nog (heel) lang een slapend bestaan kennen.
Quote
Bij de oplevering van het gebouw is de VvE akkoord gegaan met de oplevering van de zaken die des VvE’s zijn, dus ook met de schuifdeur in de buitenschil.
Unquote
Het is maar zeer de vraag of er daadwerkelijk is opgeleverd aan de VvE. Het komt (te) vaak voor dat door de (hoofd)aannemer wordt opgeleverd aan de projectontwikkelaar/splitser, en niet zoals het hoort ook aan de VvE. Stelligheid is hier niet terecht/niet op zijn plaats.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Pannenspiegel,
Wat mij betreft is het antwoord op jouw vraag als volgt.
De AvS brengt wijzigingen aan t.o.v. het standaard MR1992. Het is zaak om de bedoeling van de splitser (goed) te begrijpen.
In afwijking van MR1992 artikel 9 lid 1.a. maakt de AvS een aantal zaken niet langer gemeenschappelijk. Het gaat om de aangeduide zaken in de “buitengevel”. Daarmee is jouw logische vraag wat precies de buitengevel is.
Aan het eind van lid 1.a. kun je lezen dat alleen het hang- en sluitwerk aan de “buitengevel van het gebouw” gemeenschappelijk is. De buitengevel van het gebouw is nadrukkelijk niet de buitengevel van een ruimte voor exclusief gebruik, of een “binnengevel” in het gebouw (zo die al zou bestaan).
Wat mij betreft heeft de splitser bedoeld alle genoemde zaken in de buitengevel van het gebouw uit te sluiten van gemeenschappelijkheid. Het gaat dan om zaken die aan weer en wind bloot staan en die in de buitenschil van het gebouw zijn aangebracht.
Met bovenstaande blijven de genoemde elementen in de gang/vide (binnen het gebouw) gewoon gemeenschappelijk.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Lilian,
Een opmerking/caveat bij jouw suggesties/oplossingen.
Quote
– artikel toevoegen aan het Huishoudelijk Reglement met als doel het mogelijk te maken de kosten voor een eventueel benodigde tweede ALV als gevolg van het niet behalen van het quorum door te belasten aan die eigenaren welke niet aanwezig waren en geen volmacht hebben afgegeven.
Unquote
Een dergelijke bepaling in het HHR is nietig, vanwege strijd met de in de AvS vastgelegde kostenverdeling naar breukdeel. Dit gaat bij leden die weigeren hun niet-boete te voldoen gegarandeerd problemen geven, en het bedrag zal oninbaar blijken.
Mrt vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Lilian,
Misschien helpt Dit Artikel je op pad.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Dickko,
Een vakantiepark heeft niet per definitie geen AvS.
Als je stelt dat er waarschijnlijk geen AvS is, stel ik dat er mogelijk wel een AvS is.
Dat zou je eerst eens moeten uitzoeken/navragen.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Darksky,
Het plaatsen van een uitbouw behoeft niet alleen maar toestemming van de gemeente. Ook de VvE zal expliciet toestemming moeten geven, voordat een uitbouw kan/mag worden geplaatst.
Wanneer de VvE de fundering herstelt, en de eigenaar begane grond daardoor schade lijdt, zal diezelfde VvE de schade die zij veroorzaakt moeten vergoeden. Het is daarbij niet de bedoeling dat de eigenaar begane grond daaraan “verdient”. Ik stel dat er bij vergoeding van de geleden schade een aftrek plaatsvindt “nieuw voor oud”.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Darksky,
De kosten voor het aanbrengen (doortrekken) van de (andere) fundering (van het gebouw) onder de aanbouw kunnen niet ten laste van de VvE worden gebracht.
Reden: in de VvE komen uitsluitend de kosten van onderhoud, behoud, herstel en vernieuwing/vervanging van gemeenschappelijke zaken ten laste van de gezamenlijke eigenaars. Daarmee is een vereiste dat die gemeenschappelijke zaken er al daadwerkelijk zijn. De begane grond wenst iets nieuws, een extra voorziening.
Het lijkt me overigens heel erg sterk dat er geen fundering onder de aanbouw zou zijn. Waarschijnlijker is er (onder de aanbouw) sprake van een andere (lichtere/te lichte) fundering dan de fundering onder het gebouw. Een aanbouw is niet altijd onderheid, maar mogelijk voorzien van een fundering op staal, of een strokenfundering. Wanneer de begane grond iets extra’s wenst kan de VvE dat natuurlijk wel toestaan, maar op voorwaarde dat alle kosten en risico voor de eigenaar begane grond komen. Vergeet in dat geval niet een gebruiksovereenkomst op te stellen, om ook toekomstige problemen en kosten te regelen.
Voorgaande geldt in het geval van oorspronkelijke aanbouw, zowel als voor latere (zelfs illegale) aanbouw.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Hannibal,
Met het “omslaan” blijft de oorspronkelijke vordering volledig intact. Je krijgt er slechts wat meer schuldeisers bij.   😉
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Bisou,
Het noemen van bedragen (gissen/schattingen) heeft niet veel zin. Met de uurtarieven van een gemiddelde notaris kun je al begrijpen dat het “in de papieren gaat lopen”. Hoe meer werk, hoe ingewikkelder de wijziging, hoe meer betrokken appartementsrechten, hoe duurder het zal worden. Tijd is geld.
Wat mij betreft doe je er verstandig aan om bij tenminste 2 notarissen het probleem uit te leggen, om hen vervolgens een offerte te vragen. De gerekende tarieven kunnen nog behoorlijk uiteenlopen.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Forma,
Wat een idioterie weer !
Op de dag dat jouw appartement(srecht), door transport bij de notaris, jouw eigendom werd, werd je van rechtswege ook volwaardig lid van de VvE, en wel met alle lusten en lasten.
Een vergadering van een VvE kent slechts (volwaardige en volkomen gelijke) leden, en zeker geen toehoorders, halve leden, aspirant-leden, of welke andere bestaansvorm dan ook.
Zo’n welkom(stwoord) belooft mijns inziens niet veel goeds. Hou je haaks
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Alfons,
De VvE moet (op haar kosten) de kozijnen herstellen, en de VvE kan de eigenaar van de screens vervolgens aansprakelijk stellen voor de door de VvE geleden schade, om zo de herstelkosten te verhalen op de veroorzaker.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Bisou,
De reden dat ik beide artikelen linkte is vanwege de samenhang en een meer/alles- omvattend begrip.
Eens, vandaar dat ik al eerder schreef: “De uitbreiding is onmogelijk zonder wijziging van de AvS, ……….”
Hoe de AvS te wijzigen, compleet met stappenplan en toelichting zie HIER
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Bisou,
Het is niet slechts van belang dat er toestemming is verleend, maar ook wat de toestemming precies inhoudt.
Hieronder twee linkjes naar artikelen die in dit verband relevant zijn.
Rijssenbeek deel 1
Rijssenbeek deel 2
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Bisou,
Dank voor het antwoord op mijn vragen.
Hier is (heel) veel over te schrijven. Zal ik niet doen.
Kort:
Voor het uitgraven van een kelder onder het complex is (allereerst) toestemming van de vergadering vereist (vergelijk aan- en opbouw). Dat mag je niet zonder toestemming.
Voorts heeft de uitbreiding van jouw privé-gedeelte (los van alle bouwkundige zaken) gevolgen voor de breukdelen in de splitsing, en daarmee voor jouw (financiële) verplichtingen jegens de VvE.
Ook de AvS en bijbehorende splitsingstekening zullen na uitgraven en uitbreiden geen juist beeld meer geven van de feitelijke toestand in de splitsing.
De uitbreiding is onmogelijk zonder wijziging van de AvS, nog los van de vraag of je toestemming van de vergadering zou krijgen.
Passende jurisprudentie kan “men” pas aandragen wanneer men de feiten kent.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Wim,
Je stelt: “De bouw van deze appartementen begint direct na de zomer maar er is natuurlijk ook nog geen VVE en heb de vraag vandaag voorgelegd bij de verkoop makelaar.”
Iets exacter geformuleerd zou er echter moeten staan dat de VvE al wel bestaat, maar dat de VvE nog niet tot leven is gewekt. De VvE is ontstaan op het moment van tot stand brengen van de splitsing.
Los van (het verkrijgen van) de vereiste vergunningen en de te verwachten behoorlijke meerprijs die “overstappen op aardwarmte” met zich mee zal brengen, zal ook de bouwvergunning moeten worden gewijzigd, en zullen er waarschijnlijk ook wijzigingen nodig zijn in AvS en de splitsingtekening.
De overige kopers hebben al een appartement gekocht met CV-verwarming, en voor een vastgestelde prijs, met in het voorkomende geval een daaraan gekoppelde hypotheek. Die koopovereenkomsten openbreken wordt vast een beetje lastig, lees onmogelijk.
Met alles hierboven bestaat er naar mijn stellige overtuiging slechts één mogelijkheid om over te stappen op aardwarmte, en dat is door de vergadering van de VvE. En dat is op dit punt geen sinecure.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Auteur]

Berichten