[Bob]

 

Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Fleur,
Dank voor jouw antwoorden.
Uit de antwoorden trek ik de conclusie dat er binnen jouw VvE naar alle waarschijnlijkheid geen sprake is van een formele organisatie, doch slechts van een informele. Iedereen doet iets, en dat wordt, kennelijk al (veel) langer door anderen gedoogd.
Dat maakt het hele gebeuren een stuk lastiger. Er zijn geen formele/benoemde personen aan te spreken.
Enig lid op voorhand zijn of haar stemrecht ontzeggen is in dit geval geen optie.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Fleur,
Even een paar vraagjes.
Kennelijk heeft jullie VvE iemand (een lid) die de boekhouding doet. Verder is er geen kascontrolecommissie benoemd. Er wordt wel vergaderd en kennelijk ook genotuleerd.
Hebben jullie een (benoemd) bestuur en/of een (benoemde) voorzitter van de vergadering?
Zit de boekhouder/beheerder(?) de vergaderingen voor?
Wie notuleert de vergaderingen?
Bestaat er een (beheers)overeenkomst tussen VvE en betreffende boekhouder?
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

[quote quote=7542]Je stelt indirect meteen eigenlijk wel een interessante vraag ook.
Hoe lang is zo’n gegeven machtiging eigenlijk geldig?
Tot de volgende vergadering?
Tot er een besluit komt die de machtiging intrekt?
Tot ….. ?[/quote]
Hi Rob,
Naar mijn idee stel je de/een retorische vraag, waar je zelf ook het (mijn) antwoord hieronder al kent. 😉
Ik zal het toch maar even opschrijven voor alle meelezers en natuurlijk PeeWee.
Ieder besluit tot een, verder in tijd ongeclausuleerd, mandaat heeft in tijd gemeten onbeperkte geldigheid.
Slechts heroverweging en/gevolgd door een nieuw (andersluidend) besluit kan dat naar mijn overtuiging veranderen.
Zodra (vernietigbare) besluiten onaantastbaar zijn geworden geldt bovenstaande.
Nietige (of mogelijk nietige) besluiten vormen hierop de uitzondering. Indien een nietig besluit ondanks de (al dan niet vermeende) nietigheid toch wordt uitgevoerd kan dat slechts worden “gecounterd” met een verzoek om verklaring voor recht.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

[quote quote=7531]Machtigingen aan bestuur voor afsluiten contracten
Om het bestuur in staat te stellen om adequaat in te gaan op aanbiedingen of nieuwe contract voorstellen heeft het bestuur de machtiging van de vergadering nodig. De vergadering wordt gevraagd om het bestuur de machtiging te geven om contracten opnieuw af te sluiten of te herzien wanneer dit voor de VvE een verbetering of wanneer dit door omstandigheden nodig/ wenselijk is.[/quote]
Hi PeeWee,
Merk aanvullend op mijn reactie hierboven nog het volgende op.
Het “kopje” spreekt hier in zeer algemene term slechts over “contracten”. De beperking tot “beheer” is hier niet terug te lezen. Alleen al daarmee zou het bestuur zich een veel te grote broek kunnen aanmeten.
De tekst van het mandaat spreekt zelfs over “aanbiedingen” (is wel zeer algemeen) en over “nieuwe contractvoorstellen” (zelf nog niet bestaande contracten dus?!).
De vergadering heeft het prerogatief, niet het bestuur. Wie bepaalt er in enige VvE nu eigenlijk wat “een verbetering” is voor de VvE of wat nu juist niet. En wie beoordeelt nu eigenlijk wat “nodig” of “wenselijk” is of niet. Daar gaat naar mijn stellige overtuiging de vergadering over, en zeker niet een handjevol bestuurders, of slechts enkele bestuurder.
Kort: een veel te ruim en waardeloos mandaat, met veel te veel onnodige risico’s en valkuilen. Hier past maar één oplossing. Mandaat (laten) intrekken, en wel ASAP.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

[quote quote=7547]Ik zou alleen graag, als het mag, in jip en janneke taal willen weten wat artikel 38 inhoudt zodat ik dit ook nader kan toelichten op de vergadering. Het is mij te onduidelijk. bij voorbeeld wat is het normale beheer, en wat betekent “voorzover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt” . Hoe kan ik dit te weten komen. c.q. waar staat dit in het reglement.[/quote]
Hi PeeWee,
Simplificering houdt standaard een risico in waarmee de bepaling, gegeven de gekozen verwoording/uitleg, een (geheel) andere lading krijgt, ook afhankelijk van de interpretatie door de lezer/ontvanger. “Alle zaken moeten zo eenvoudig mogelijk worden voorgesteld, maar zeker niet eenvoudiger”(vrij naar Einstein).
MR1973 artikel 38 ziet op een aantal zaken.
Het aangaan van overeenkomsten met een looptijd langer dan één jaar is voorbehouden aan de vergadering, het hoogste orgaan van de VvE, en daarmee dus niet aan het bestuur. Een mandaat voor het bestuur om deze aan de vergadering voorbehouden beslissing te mogen nemen schuurt alleen al om die reden met de bedoeling van artikel 38.
Voorts stelt voornoemd artikel dat het MR expliciet moet toestaan om dergelijke overeenkomsten aan te gaan. Een voorbeeld daarvan is het verplicht afsluiten van een aantal verzekeringen. Zie bijvoorbeeld artikel 26 lid 1. Hier wordt de opstalverzekering verplicht gesteld (Het gebouw zal ….), en wordt de bevoegdheid geregeld voor andere verzekeringen. Andere MR’n schrijven nog meer verplichte verzekeringen voor. Met dit artikel wordt betreffende overeenkomsten over meer dan één jaar door het MR mogelijk gemaakt, dan wel zelfs verplicht gesteld.
Tot slot wordt een aantal overeenkomsten die zich uitstrekken over een periode langer dan één jaar die het “normale beheer” betreffen van de gestelde beperkingen ontdaan.
Dat roept vanzelfsprekend de vraag op wat normaal beheer is. Zonder hier uitputtend en/of volledig te willen zijn kan je in het algemeen stellen dat het “normale beheer” redelijk veel omvat (kan omvatten). Denk daarbij met name aan alles wat een directe relatie heeft met de (kern)taak/taken van de VvE (het beheer) bestaande uit onderhoud, instandhouding (reparatie/herstel/vervanging) alsook (zeker in recentere MR’n) het uitbesteden van financieel, administratief alsook technisch beheer. Denk niet alleen aan verzekeringen, maar ook om bijvoorbeeld aan onderhoudscontracten voor liftinstallaties en gemeenschappelijke verwarmings- en/of CV-installaties.
Een pracht van een voorbeeld waar de “geleerden” over de strekking en bedoeling van dit artikel het nimmer allemaal eens werden is het aangaan van leningen door enige VvE.
Hoop je met bovenstaande een beetje op weg te hebben geholpen.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Naar mijn stellige overtuiging is dit mandaat veel te ruim en daarmee onverstandig.
De formulering is ook veel te ruim. Het bestuur zou zichzelf eenvoudig een mandaat kunnen aanmeten dat veel verder strekt dan zelfs de vergadering kan/mag hanteren op grond van artikel 38 MR1973.
Wat mij betreft agenderen en mandaat opheffen. Dit moet geen enkele vergadering willen.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi William,
Volledig met je eens.
Er is hier echter misschien nog een addertje onder het gras. 😉
Mogelijk is de volgende beer op de weg dat de vermelding genderneutraal moet. 😉
Voorts is Ronald abuis op het punt van de volmacht bij koop en verkoop. Die volmacht ziet slechts op de zekerheid v.w.b. de juridische levering, en daar heeft de VvE helemaal niets mee te maken. Wie stemt in de vergadering wordt bepaald als reeds eerder geschreven.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Forma,
Uit een Modelreglement.
1. Indien een appartementsrecht, anders dan ingeval van onder­splitsing, aan meer eigenaars toekomt zullen dezen hun stemrecht in de vergadering slechts kunnen uitoefenen door middel van één hunner of van een derde, daartoe schriftelijk aangewe­zen.
2. Indien zij over hun vertegenwoordiging ter vergadering niet tot overeenstemming kunnen komen, is de meest gerede hunner bevoegd de kantonrechter te verzoeken een derde aan te wijzen als vertegenwoordiger.
De eigenaar van een gemeenschap kun je bijvoorbeeld eenvoudig administreren als de familie ……
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

[quote quote=7459]Er is slechts 1 wettelijke verplichting van de VvE inzake informatievoorziening en dat is de opgave van het aandeel in de reserve als ook de omvang van eventueel achterstallige voorschotbijdrage bij vervreemding van het appartementsrecht door een van de leden van de VvE. Zie daarvoor de reglementen onder artikel vervreemding.[/quote]
1. Je vergeet de schuld ingevolge enige lening die de VvE aanging, en het aandeel daarin van betrokken eigenaar.
2. Zie daarvoor BW (inclusief de wet verbetering functioneren VvE’s).
3. De wettelijke verplichtingen van de verkoper reiken (veel) verder dan die van de VvE.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

[quote quote=7464]Een zeer verleidelijke gedachte, maar naar mijn mening een glibberig geitenpaadje.[/quote]
Hét product van enige VvE-vergadering is besluitvorming. Zaken die relevant zijn voor wat betreft totstandkoming van besluiten legt men vast in de notulen, samen met de besluiten zelf, en bijbehorende stemverhouding en quorum.
Notulen moet men niet verwarren met klachtenformulieren, noch met een gelegenheid om elkaar de (morele) maat te nemen. Men kan overwegen om zaken die (nog) niet tot daadwerkelijke besluiten leiden op te nemen, maar dat het gezegde herleidbaar moet zijn op persoon is geen vereiste. Voor klachten over “vieze mannetjes” wendt men zich in persoon, en buiten de vergadering om, rechtstreeks tot het bestuur. Een vergadering is geen schervengericht.
Glibberig mijn zolen. 😉
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Het is de Voorzitter van de Vergadering en/of het bestuur die/dat de notulen controleert en/of uitgeeft, niet de notulist.
Men zou zich op de voorhand kunnen afvragen wat er wel en niet in de notulen moet worden opgenomen, en nadenken over nut en noodzaak van bepaalde passages.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi William,
Mocht dat al de praktijk zijn dan maakt dat op zich nog niet goed dat enig VvE-bestuur, of enige beheerder, de AVG om die reden “aan de laars kan lappen”.
Mocht verkoper die informatie niet hebben dan is het zijn zorg om die informatie zelf wel te vergaren. Je weet hoe dat moet. Wat de verkopende eigenaar met de hem rechtens toekomende informatie doet is niet te controleren door de VvE of haar beheerder. Wanneer daar iets fout gaat is het de verkoper die ter verantwoording kan/moet worden geroepen. Daarom schreef ik al dat de VvE zich hieraan niet moet willen branden.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi KV66,
De reacties hierboven verbazen mij ten zeerste! Verrassende meningen die ik absoluut niet deel.
Het is noch aan de VvE, noch aan het bestuur van de VvE, om de door jou aangegeven informatie aan derden ((potentiële) kopers/niet-leden) te verstrekken. De VvE dient zich te beperken tot haar eigen taak.
De verkoper dient alle hem bekende en relevante informatie betreffende het te vervreemden appartementsrecht aan koper ter hand te stellen/mede te delen. Dat is zuiver een zaak tussen verkoper (en zijn makelaar) en koper. Daar moet je als VvE je handen niet aan willen branden. De VvE dient zich te beperken tot haar wettelijke en statutaire verplichtingen. Dat de makelaar aan (potentiële) kopers informatie verstrekt is overigens allesbehalve vreemd.
Ook het punt betreffende het door de notaris verstrekken van de AvS is al eens besproken. De notaris is op geen enkele manier gehouden de AvS bij transport te overleggen of mee te geven. Mocht een notaris dat wel doen dan doet die meer dan zijn plicht.
De notaris beperkt zich normaliter tot het realiseren van transport en inschrijving daarvan in de openbare registers. Voorts is de notaris wettelijk verplicht de bekende informatie (betalingsachterstanden en aandeel in reserve) aan de transportakte te hechten. Die informatie krijgt de notaris gewoonlijk van de VvE/het bestuur, en wel op eerste verzoek.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Rob,
Ik ga je zeker niet verbazen. 😉 Voor mij is “je zou ook kunnen zeggen” onacceptabel.
Mijn reactie kwam louter voort uit de interactie tussen jou en William.
William stelde: “Als de leden van een vergadering jouw mening delen, dan worden er helemaal geen mandaten verstrekt immers.”
Jij reageerde daarop met: “Dat klopt William. In verstandige VvE’s wordt dat ook niet gedaan.”
Daarom deed ik een duit in het zakje (zie mijn post). Mogelijk begreep ik jouw opmerking verkeerd? Ik zag jouw opmerking als een absoluut “verbod” op mandateren.
Ik heb slechts willen aangeven dat een VvE zonder mandaat aan het bestuur gewoonweg niet bestaat. Besturen geschiedt bij gratie van vertrouwen en mandaat.
Voorts wilde ik aangeven dat het in de AvS reeds neergeslagen mandaat zonder meer kan en mag worden uitgebreid. Dat kan heel logisch, nuttig en ook handig zijn om bijvoorbeeld onnodig extra vergaderen te voorkomen (denk ook aan vergadermoeheid bij de leden).
Een bestuur dat enig mandaat overschrijdt zit fout en moet worden gecorrigeerd/aangesproken.
Het is zaak om een mandaat boven het staande AvS-mandaat zorgvuldig toe te passen.
Tot slot is het wat mij betreft onmogelijk om generieke grenzen aan het mandateren te geven. Dat zou naar mijn idee slechts leiden tot oeverloze discussies.
Met vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten