Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Pierre,
Toch nog even inhoudelijk over de artikelen.
Het voorstel van de techneut is voor mij logisch tot aan 1.b.
Wat ik echter mis is de isolatiewaarde Ico van de in de bouw aangebrachte zwevende vloer. Is die +15dB, dan zou men zich moeten beperken tot (neerslaan van) die eis, met een harde vloerbedekking gaat die eis niet verbeterd/overtroffen worden.
Merk op dat voorgesteld artikel 26.b. aan hetleggen van harde vloerbedekking uiterst strikte voorwaarden stelt.
Deskundigen en raportages door onafhankelijke derden geven echter absoluut geen garantie op het uitblijven van geluidsoverlast, en zo die zich wel voordoet kom je vanzelf bij 59.7.b. en volgende. Dan helpen rapporten ook niets meer.
Het vigerende artikel 59.7.b en volgende is gelijk aan de suggestie die naar ik vermoed is overgenomen uit het boek van Rijssenbeek over de modelreglementen en wat mij betreft prima. Bij 59.7.a. zijn vraagtekens te stellen. Er is geen echt heldere norm en de tekst laat ruimte voor interpretatie. Het is ook niet handig om gemeenschappelijke ruimten op te nemen in een opsomming/artikel over privé-gedeeltes.
MVG, BobHi Pierre,
Zonder in detail in te gaan op de letterlijke teksten geef ik het volgende mee.
De genoemde techneut signaleert terecht dat de AvS niet goed is. Een (goed aangebrachte!) zwevende vloer maakt dat extra geluidsisolatie onder harde vloerbedekking averechts kan werken.
Met dat gegeven zou de AvS moeten worden aangepast om (grote) ellende in de toekomst te voorkomen.
Vraag daarbij is natuurlijk wie voor de kosten gaat opdraaien. De splitser (wie tot splitsing is overgegaan vind je in de AvS zelf) en de notaris hebben samen de akte opgesteld, ieder vanuit de eigen discipline/kennis. Merk op dat de splitser mogelijk niet de bouwondernemer is.
Splitser en notaris samen hebben een “rammelend product” geleverd, en zij zouden wat mij betreft de kosten moeten dragen voor het op orde brengen van de AvS. Wie voor welk aandeel is tussen hen.
De details van de constructie zijn mij niet bekend en om die reden kan ik niet aangeven of het voorstel van de techneut 100% correct zal blijken. Niet dat ik reden heb te twijfelen aan zijn deskundigheid, maar zonder verdere details aangeven dat hij volkomen gelijk heeft kan ook niet.
Daarom nog wel een tip. Zoek met het doordachte verhaal van de techneut als VvE een second opinion om (dubbele) zekerheid te krijgen. Een goede instantie daarvoor zou de Nederlandse Stichting Geluidshinder zijn.
Klik op: NSG
Misschien een idee mee te doen aan het webinar?
Ik kom later nog even in de lucht over de andere vragen.
MVG, BobDe gevolmachtigde kan een professioneel beheerder zijn die in AvS/MR’n door de vergadering kan worden aangewezen om, gevolmachtigd door de VvE, de taken van het bestuur over te nemen en onder volmacht geheel zelfstandig uit te voeren (heeft daarmee onder volmacht dezelfde bevoegdheid als het bestuur). Zie ook formulier 13 en wat ingevuld kan en/of moet worden.
De VvdV heeft een uiterst beperkte functie (géén volmacht namens de VvE/de vergadering) bij alléén maar onttrekkingen aan de spaarrekening, en daarenboven niet eens zelfstandig, maar met een ander (aangewezen) lid. Daar komt nog eens bij dat daarbij eerst machtiging van de vergadering voor nodig is. Zie ook dat het meest recente MR (mede om die reden) die taak al helemaal niet meer toedicht aan de VvdV.
De VvdV heeft hier geen (statutaire) opdracht, maar is samen met een tweede persoon, na toestemming van de vergadering, een ingebouwde veiligheid om misbruik van het grote geld voor te zijn. Een veiligheidsklep net als bij spoedeisende uitgaven.
De bank doet zaken met bestuurders en gaat echt niet voor de VvE ook nog eens (per overboeking) controleren of de vergadering een rechtsgeldig besluit heeft genomen waaraan de VvdV samen met een ander zijn bevoegdheid kan/zou kunnen ontlenen. De volmacht is noch geschikt, noch bedoeld voor de VvdV.De KvK registreert bestuurders (naast commissarissen en vereffenaars), met functie, titel, taak en bevoegdheden middels formulier 22.
Een en ander is HIER na te lezen.
Precies, besturende beheerders kunnen ontzettend veel, tot en met plunderen van alle rekeningen van alle beheerde VvE’s om vervolgens ergens te rentenieren of de bak in te draaien. 😉[quote quote=11633]VvdV heeft in ieder geval mede volmacht over de spaarrekening en dat is wel zo prettig met een extern bestuur(beheerder)[/quote]
Hier merk ik voor de volledigheid op dat sinds de Wwft (de wet van 15 juli 2008 ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme) de banken géén rechtstreekse zaken meer (kunnen) doen met een VvdV en/of iedere ander willekeurig lid, die/dat (immers) niet als bestuurder in het handelsregister staat ingeschreven.
Wwft is van hoger orde dan enig MR (waar de bank niets mee heeft).
Verder dan werkafspraken met de bestuurder (die beheerder is) gaat men niet komen, rechtstreeks met de bank zaken doen kan (de VvdV) absoluut niet.[quote quote=11630]Een voorzitter van de vergadering uit eigen leden, lijkt mij wel een vereiste en idd als er geen gegadigden( leden of andere belanghebbenden, zoals kinderen, die toch altijd als gemachtigde op de vergaderingen zijn) desnoods een beheerder als bestuurder.[/quote]
Zodra er een (echt/benoemd) bestuur is (uit de leden of een als bestuur benoemde beheerder) is de rol en “armslag” van de voorzitter van de vergadering (VvdV) naast het bestuur een (zeer) beperkte, een voorzitter van de vergadering is zeker geen “semi-bestuurder”. Beide organen, bestuur en VvdV, hebben een geheel eigen rol en taak binnen de VvE. Houd dat in het achterhoofd![quote quote=11626]Dank Bob, uiteraard heb/bewaar ik die gegevens zorgvuldig, maar het is toch eigenlijk een knotsgekke situatie. Ik wil niets liever dan dat er met op- aanmerkingen, welgemeende adviezen door dit afgetreden bestuur zorgvuldig wordt om gegaan i.p.v. dit alles maar als een aanval te zien en zichzelf als de alleswetende “grote baas” van de VvE te presenteren. Regelmatig hebben zij zich in het verleden en recentelijk laten informeren door VvE Belang en gek genoeg lijken ze met deze abrupte beslissing van DIRECT aftreden geen adviezen te hebben ingewonnen, want dan zou je het toch anders aangepakt hebben, lijkt mij. “Wordt vast en zeker vervolgd”[/quote]
Sterkte en succes gewenst !![quote quote=11624]Met ingang van datum opstappen is van de (bestuurlijke) bevoegdheid van het voormalige bestuur niets meer over, en rest hen nog slechts de plicht om als goed huisvader zorg te dragen dat geen onnodige schade ontstaat (met risico van aansprakelijkheid).[/quote]
En daar hoort het voldoen van rekeningen die stammen uit (lang)lopende contracten, verzekeringen en eerder door derden geleverde prestaties gewoon bij. En betalen uit eigen zak? Waar haal je het vandaan?
De leden blijven gewoon doorbetalen en de rekeningen moeten gewoon door de VvE worden voldaan, en niet door gewone leden die zich voorheen op vrijwillige basis tot bestuur lieten benoemen.
De voornoemde plicht om het minimale te blijven doen vind je in het eerder aangehaalde artikel uit BW 2.Naar aanleiding van de laatste post met uitleg wil ik, onder verwijzing naar mijn voorgaande post met als eerste opmerking “Het bestuur is (jurisch gezien) afgetreden,aldus ook TS.“, het volgende meegeven.
Inderdaad een bestuurloze periode van een slapende VvE.
Bewaar nieuwsbrief en nadere stukken waarmee je het daadwerkelijk en per direct opstappen van het bestuur kunt aantonen goed.
Met ingang van datum opstappen is van de (bestuurlijke) bevoegdheid van het voormalige bestuur niets meer over, en rest hen nog slechts de plicht om als goed huisvader zorg te dragen dat geen onnodige schade ontstaat (met risico van aansprakelijkheid).
Alles wat zij meer (denken te kunnen) doen dan het minimale (minimaal vereiste) maakt dat ze al snel (als gewoon lid) zich bevoegdheden toeëigenen die zij niet hebben, en daarmee gaan ze juridisch gezien direct buiten hun boekje. Dan sta je juridisch gezien bij de rechter snel veel sterker tegenover ex-bestuurders dan tegenover disfunctionerende wan-bestuurders.[quote quote=11589]De vergadering van eigenaars is het hoogste orgaan binnen de Vereniging ven Eigenaars.[/quote]
Zonder bestuur slaapt een VvE !Zie dat er terwijl ik aan het schrijven was weer is gepost.
Weest verstandig en zoek dialoog in plaats van strijd !!
Kom in samenspraak tot een oplossing, welke dan ook.
Volg je de gegeven raad niet op dan bezorgen jullie jezelf niets anders dan nog vele jaren gegarandeerde ellende.
Your choice !! 😉[quote quote=11584]De gepresenteerde letterlijke tekst leert niet dat het opgestapte bestuur belooft een vergadering uit te schrijven.[/quote]
Aanvulling: het opgestapte bestuur is geen bestuur meer, maar het zijn gewone leden (net als alle andere ex-bestuurders,waaronder TS) geworden.
De VvE is met het per direct opstapoen acuut in slaaptoestand geraakt. Er is geen bestuur meer dat nog een vergadering bijeen kan roepen.
Beide kampen in dit ruim geëscaleerde conflict, en deze (machts)strijd, zouden er goed aan doen om met of zonder mediation tot een oplossing te komen, anders resteren er alleen maar verliezers!
Manipuleren, uitlokken en kunstmatig druk opbouwen is destructief, contraproductief en zinloos.
Beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald. Doe verstandig !![quote quote=11583]Ik ga er nu van uit, dat na mijn actie van blokkeren passen( dit om e.e.a. uit te lokken)zij schriftelijk hebben toegegeven naar ieder lid toe, dat zij nu (na hun aftreden) nog verantwoordelijk en aansprakelijk blijven[/quote]
Het bestuur is (jurisch gezien) afgetreden,aldus ook TS.
Het (per direct opgestapte) bestuur is alleen maar verantwoordelijk en aansprakelijk voor het door het bestuur gevoerde (financiële) beleid in/over de periode dat het bestuur daadwerkelijk bestuur was (ergo; tot het moment van aftreden).
Op het moment dat een bestuur (per direct) besluit op te stappen wijzigt de situatie, immers zijn zij geen bestuur meer, en zijn de respectieve bestuursleden hooguit (achteraf) mogelijk aansprakelijk te stellen voor (ernstig) verwijtbaar handelen of nalaten te handelen in de periode dat zij, na hun aftreden, als een goed huisvader de achtergelaten boedel hadden moeten beheren en dat schuldig/aantoonbaar niet hebben gedaan.
Het bestuur wordt door het bevoegde orgaan van de rechtspersoon (in casu de vergadering) door het verlenen van decharge uit deze verantwoordelijkheid ontslagen. Dat alles maakt zeker niet dat de/alle (opgestapte) bestuurders bestuur blijven tot de/een volgende vergadering, noch dat zij met de gegeven (letterlijke) tekst verklaren dat zij als opgestapt bestuur een vergadering zullen/gaan organiseren!
De gepresenteerde letterlijke tekst leert niet dat het opgestapte bestuur belooft een vergadering uit te schrijven. 😉
Een (opstappend) bestuur heeft absoluut géén decharge nodig om feitelijk op te (kunnen) stappen, noch een vergadering. Vragen om decharge kan ook jaren later nog. Het opgestapte bestuur zit mogelijk helemaal niet op decharge te wachten. Wanneer zij de overtuiging hebben dat ze niets fout hebben gedaan kan decharge (heel erg) lang uitblijven (geen decharge nodig). Mocht de VvE/de vergadering van mening zijn dat er door het opgestapte bestuur voor en/of na hun opstappen schade is veroorzaakt en daarvoor aansprakelijk kan worden gesteld dan ligt het procesinitiatief, en ook de stel- en bewijslast, aan de kant van de VvE.
ALS er überhaupt nog twijfel is/zou zijn of het bestuur nu is opgestapt of niet is het zaak om hen schriftelijk te benaderen om zekerheid te verkrijgen over de status quo.
Zijn ze, zoals ook door TS wordt gezegd, wel opgestapt dan is het zaak om conform eerder advies zelf een vergadering bijeen te roepen.
Niets doen is in elk geval absoluut geen optie, en ook heel onverstandig.[quote quote=11569]Blijkbaar vind ook VvE belang dat een bank gewoon zaken moet blijven doen met iemand die daar niet meer toe bevoegd is.[/quote]
Kennelijk begrijpt de bank dat ze, na raadpleging van het handelsregister, er (nog steeds) op mogen vertrouwen dat ze zaken doet met een al (heel) lang ingeschreven en bij haar bekend bestuur, waar ze al sinds jaar en dag zaken mee doen.
De bank zal nimmer enige blaam treffen, en kennelijk begrijpt VvE Belang dat ook.
Zie verder mijn eerdere posts hierover! 😉
