Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Matthijs,
Dank voor jouw uitgebreide verhandeling.
Helaas moet ik je teleurstellen; je hebt me op geen enkele wijze overtuigd.
Hieronder ga ik nog even kort in op de artikelen die jij uit het vigerende reglement aanhaalt.
Artikel 4 staat in het hoofdstuk B. dat handelt over gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Voornaamste dat wordt bepaald is dat die gedeelten moeten worden gebruikt volgens de bestemming (die dus onveranderlijk in de akte werd neergeslagen).
Artikel 9 staat in hoofdstuk C. dat handelt over de privé-gedeelten (en dus niet het gezamenlijke dak). Voor zover wordt verwezen naar het (oude) BW mag ik je, ingevolge de transponeringstabel, verwijzen naar BW5 119.
Artikel 31 als door jou aangehaald/geciteerd doet in het “spel” niet echt mee, immers, dat artikel geeft slechts aan waaraan het gereserveerde geld kan/mag worden besteed.
Ik hoop dat je me vergeeft, maar ik blijf in hetgeen ik hiervoor verkondigde vasthouden aan de onderbouwde uitleg van rechtbank en de “geleerden” die jij al eerder neerzette als niet al te wijs en misleid (en andere typering die minder flatteus was).
Ik wacht het vervolg op jouw cliffhanger met warme belangstelling af. 😉
Vriendelijke groet, BobHi Matthijs,
“net zoals Bob & Rob (kennelijk) door de opgevoerde rechters waren misleid.”
Ik respecteer jouw (eigen) “mening”, ik verzeker je echter dat ik in het geheel niet misleid ben.
“ik kom vooral bepalingen tegen waarin staat dat het wijzigen van allerlei bestemmingen (zowel in de gemeenschappelijke als de privégedeelten) alleen zijn toegestaan met toestemming van de vergadering! (Met een eenvoudige meerderheid, dat ook nog.)”
Op dit punt kan ik je met absolute zekerheid aangeven dat je de fout in gaat. Ik zou heel erg graag van je horen waar je deze “feiten” als neergeslagen tekst hebt kunnen vinden. De vergadering kan en mag de bestemming als gegeven in de akte van splitsing NIET wijzigen, anders dan door wijziging van die splitsingsakte zelf (en volgens de daarvoor voorgeschreven procedure). Zie op dit punt mijn eerdere post over de kenbaarheid uit openbare registers.
“Bob, ik vermoed dat jij je hebt laten meevoeren met de (foutieve) aanname van een rechter die stiekem zo’n verbod op dakbestemmingswijziging erin heeft gefietst.”
Door jou gestelde is naar mijn stellige overtuiging niet van toepassing.
Ik wacht jouw in het vooruitzicht gestelde verdere bespreking van onderhavige kwestie met belangstelling af! 😉
Wel geef ik je vooraf nog wat tips mee, die je in jouw beschouwing zou kunnen laten meewegen:
– T-mobile streeft naar overeenkomsten van (tenminste) 15 jaar vanwege de hoge investering en de continuïteit van het netwerk
– Denk even aan het verschil tussen beheren en beschikken (verenigingsrecht versus goederenrecht (vermogensrecht))
– Beschouw in het licht van voorgaande de stemverhoudingen (vereiste meerderheid dan wel unanimiteit), en optredende personen/instantie
– Kijk ook eens naar zaken als het Nationale Antennebeleid, het Antenneconvenant alsook de Instemmingsprocedure voor huurders (al bij één huurder)
Ik verzeker je dat dit ietsje ingewikkelder ligt dan “men” op het eerste gezicht zou denken/hopen.
Vriendelijke groet, BobHi William,
Nu begrijp ik wat er aan de hand is. 😉
Met mijn opmerking “dat is helemaal correct” bedoelde ik slechts te reageren op de (zeer) algemeen gestelde opmerking die Matthijs maakte, te weten: “Een VvE mag dus niet – zelfs niet met een unaniem besluit van haar ledenvergadering – de bestemming van een gemeenschappelijk deel wijzigen. Dan moet het reglement op de schop.”
Die opmerking stond voor mij, in de context waarin Matthijs die constatering deed, even los van de aangedragen casus. De algemene opmerking is waar.
Voor wat betreft de gepresenteerde casus ben ik van mening dat nieuwe uitspraken (echter zonder enige garantie, zoals ik al stelde) eenvoudig eensluidend zouden kunnen zijn met de hier gedane uitspraak.
Vriendelijke groet, BobAanvulling:
Het gaat in deze casus naar mijn bescheiden mening ook niet echt om specifiek de bestemming van het dak op zich, maar om de manier waarmee met het gemeenschappelijke dak wordt omgegaan.
Het enige dat v.w.b. de bestemming van het dak wordt aangedragen is het feit dat de installatie (de mast) niet dient ten behoeve van het gebruik van het appartementencomplex.Hi William,
De bestemming van een dak staat bij mijn weten nergens in enig modelreglement gedefinieerd. Tenzij natuurlijk, bijvoorbeeld in de akte van splitsing, ergens nadrukkelijk wordt aangegeven dat een bepaald deel van het dak wordt bestemd om te dienen als “onderlegger” voor een dakterras van één van de appartementen (privé-gedeelte), welk deel van het dak dan (reeds bij de splitsing) binnen de vette lijnen van de splitsingstekening valt.
Mogelijk begrijp ik jouw vraag/opmerking niet goed. Waar wil je naar toe?
Vriendelijke groet, Bob.[quote quote=3171]
Ik begrijp de door Rob, en die in de rechtszaak genoemde, motivaties. Toch vraag ik me af of een dergelijke casus in 2016 hetzelfde resultaat krijgt. Dat zou kunnen betekenen dat er in potentie honderden zendmasten die op VvE’s staan verwijderd moeten worden, mocht er bij elke zendmast iemand bezwaar maken.
[/quote]
Hi William,
Analoog aan de opmerking bij beleggen geldt ook hier: uitspraken uit het verleden geven geen garantie voor de toekomst.
Recht is een levende materie, en jurisprudentie is het schoolvoorbeeld van voortschrijdend inzicht. De maatschappij en het rechtgevoel leven.
Vriendelijke groet, BobMatthijs schreef:
“Een VvE mag dus niet – zelfs niet met een unaniem besluit van haar ledenvergadering – de bestemming van een gemeenschappelijk deel wijzigen. Dan moet het reglement op de schop.”
Dat is helemaal correct.
De akte van splitsing is naar zijn aard bestemd de rechtspositie van derden te beïnvloeden, in het bijzonder die van toekomstige eigenaren van appartementsrechten, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud van dat document. De bewoordingen van de splitsingsakte dienen dan ook naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van de splitsingsakte. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de akte is opgesteld is daarbij, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, van groot belang, maar ook de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen in de ene dan wel de andere uitleg.
De rechtszekerheid vergt dat slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Met vriendelijke groet, BobHi Rob,
Dank voor de interessante jurisprudentie.
Voor wat betreft de interpretatie van de uitspraak deel ik jouw visie volledig.
Je was me voor, dus hoefde ik dit keer niet te schrijven. 😉
Vriendelijke groet, BobHi Matthijs,
Je stelde:
“Neem mijn eerdere voorbeeld van de ‘verfraaide’ huisdeuren in een portiek. Doordat wij als nieuw bestuur samen met de nieuwe beheerder een schouw hielden, kwamen wij in alle portieken en konden wij dit constateren. Daarmee is een imperatief ontstaan: wij zullen ons hierover nu een mening moeten vormen en al dan niet in actie moeten komen.
Laat je dit na, dan begin je feitelijk te gedogen hetgeen naarmate de tijd vordert steeds moeilijker is terug te draaien (gewoonterecht; bestuurlijke consistentie).”
Volkomen mee eens. Het bestuur “moet” kiezen wat te doen. Wanneer er niet wordt gekozen zijn de deuren van vandaag de trapjes van over 10 jaar! 😉
Persoonlijke maximen drijven de VvE niet.
Vriendelijke groet, Bob.Hi William,
Je stelt:
” In die zin dat ik vind dat een koper redelijkerwijs had kunnen weten dat de trap in dit geval geen deel is van het gemeenschappelijke gedeelte, en dat deze mogelijk niet met toestemming is geplaatst.”
Kun je mij vertellen waarom je van mening bent dat de koper had kunnen weten dat de vaste trap tussen balkon en tuin mogelijk illegaal is?
Als de bestemming “woning met balkon” is, en de splitsingstekening aangeeft dat de woning zelf en het balkon een exclusief gebruik kennen, wil dat nog niet automatisch zeggen dat een vaste trap tussen balkon en tuin illegaal is. Het kan eenvoudig zo zijn dat die trap er vanaf het begin is geweest (vanaf oplevering) als standaard passage tussen balkon (privé-gedeelte) en de gemeenschappelijke tuin. Dat is zeker niet uitgesloten.
Verder bestaat de trap al meer dan 10 jaar, en dat is al veel langer dan de wettelijke bewaartermijn van notulen van vergaderingen e.d.
Hoe weet de koper (of had de koper kunnen of behoren te weten) dat een meer dan 10 jaar oude vaste trap die passage mogelijk maakt tussen privé- en gemeenschappelijke ruimte illegaal is?
Vriendelijke groet, Bob.Hi Sanne,
Helemaal helder. Dat maakt dat je gewoon, zoals ik al schreef, het vergaderbesluit kunt afwachten, om vervolgens het vergaderbesluit te laten vernietigen. Let wel op de fatale termijn, teneinde niet tegen een “niet ontvankelijk” aan te lopen.
Indien je een rechtsbijstandverzekering hebt zou ik die nu al van de aanstaande besluitvorming op de hoogte brengen en de zaak goed voorbereiden. Je hebt nu nog ruim de tijd.
Een bestaande situatie die al meer dan 10 jaar wordt gedoogd kun je niet zonder enig valide en steekhoudend argument zomaar terugdraaien, en al helemaal niet op jouw kosten. Hier spelen redelijkheid en billijkheid een grote rol.
Gaat vast goedkomen!
Vriendelijke groet, BobDat maakt in mijn beleving niets uit. Het gaat er totaal niet om wie de motie indient, maar wat de Kamer beslist. Wie van de leden (al dan niet bestuurder) met het voorstel tot herstel van de oorspronkelijke situatie komt doet niets af aan het feit dat de vergadering zich zal moeten uitspreken. Het kan niet zo zijn dat een enkel (bestuurs)lid op enig willekeurig moment constateert dat een bepaalde toestand al jaren illegaal bestaat, en door dat op te merken de kosten van herstel na die constatering zomaar voor rekening van de huidige eigenaar zouden komen (terwijl die eigenaar geheel te goeder trouw is). Zo werkt het niet.
Er is niet één lid dat kan verordonneren dat de trap op kosten van de huidige eigenaar weg moet, net zomin als dat het bestuur dat zomaar kan bepalen wie de kosten van herstel gaat ophoesten. Dat gaat namelijk niet zomaar.
Vriendelijke groet, BobMijn eerdere advies aan Sanne houd ik vooralsnog onverkort overeind. Zoals ik al schreef hebben we nog niet voldoende feiten om een goed oordeel te kunnen geven. Besluit afwachten en daarmee aan de slag gaan.
@Carla schreef:
“Het verhaal van Matthijs, die aan het herstellen is van alles wat onjuist is, vind ik van een andere orde.”
Het wordt echter niet duidelijk gemaakt waarom die zaak van een heel andere orde is. Ik kan me niet voorstellen dat wordt gedoeld op het verschil tussen een deur (van binnen naar buiten en v.v.) en een trap (van beneden naar boven en v.v.). 😉
In beide gevallen wordt door de leden van de VvE (waarschijnlijk) besloten de bestaande, maar illegale, situatie te herstellen naar de oorspronkelijke toestand. In beide gevallen zijn de “daders” al lang gevlogen (verkocht en verhuisd). De deuren zitten er zonder toestemming al heel lang, en ook het trapje is er misschien al heel erg lang (dat is een gegeven dat we nog niet kennen). In beide gevallen is de vraag “wie gaat dat betalen”, indien de VvE besluit tot herstel naar de oorspronkelijke situatie.
Wat maakt het ene probleem nu echt zo compleet anders (van een heel andere orde), en wat heeft dat dan tot consequentie? Wil je ons dat nader uitleggen Carla?
Vriendelijke groet, Bob.Mijn advies aan Sanne houd ik vooralsnog onverkort overeind. Zoals ik reeds aangaf is er nadere informatie nodig om een goed oordeel te kunnen geven.
@Carla schreef:
“Het verhaal van Matthijs, die aan het herstellen is van alles wat onjuist is, vind ik van een andere orde.”
Kun je v.w.b. deze “stelling” aangeven/uitleggen waarom die van een geheel andere orde is?
De deuren zitten er kennelijk al (heel) lang, en we weten niet hoe lang het trapje er al zit. De “daders” zijn in beide gevallen al verhuisd, en de situatie is de huidige leden van de VvE niet welgevallig. Matthijs wil fouten uit het verleden herstellen, en dat wil men bij de VvE van Sanne met het trapje kennelijk ook (er moet overigens volgens het verhaal van Sanne nog besloten worden, en we weten niet wat het besluit gaat worden! Vandaar mijn advies om eerst even rustig het besluit af te wachten).
Wat maakt het probleem van Matthijs nu van een heel andere orde? Ik kan me niet voorstellen dat wordt gedoeld op het verschil tussen een deur (van binnen naar buiten en v.v.) en een trap (van beneden naar boven en v.v.). 😉
Kun je je nader verklaren Carla?
Vriendelijke groet, Bob
