[Bob]

Hi Matthijs,
Wanneer je de link volgt zul je zien dat je jezelf veel moeite kunt besparen.
Het juridisch loket laat je helemaal niet in de steek.
Het is niet toegestaan om schuttingen hoger dan 1 meter te plaatsen vóór de voorgevel-rooilijn.
Geen enkele bemoeienis van de VvE en moeilijke VvE-regeltjes.
Schuttingen hoger dan 1 meter vóór de voorgevel-rooilijn zijn niet toegestaan. Ook vóór de woning is de afscheiding tussen de tuin en de openbare weg een erfafscheiding.
Simpeler kan ik het niet maken. 😉
vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Matthijs,
Je schreef:
“Dat de meeste kopers dat nalaten is twee, maar een koper heeft in elk geval de gelegenheid gehad om zich te (laten) informeren. Misschien zou hier meer aandacht aan moeten worden besteed?”
Dat ben ik van harte met je eens! Merk daarbij op dat het adagium hier is “Iedereen wordt geacht de wet te kennen”. Op die manier wordt, om de blinddoek van vrouwe Justitia waar te maken, de “juridische werkelijkheid” (zo je wilt “juridische fictie”) vorm gegeven, om rechtspraak überhaupt mogelijk te maken. Dat iedere koper van een appartementsrecht statuten en dergelijke kan lezen tot hij of zij een ons weegt, zonder er ook maar iets van te (kunnen) begrijpen, ziet men dagelijks op de respectieve fora. Aan de jurisprudentie kun je zien dat deze bewering, ook/zelfs voor wat betreft juristen, maar al te waar is.
Tot ziens, ongetwijfeld elders op dit forum .
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Matthijs,
Misschien heb je hier wat aan.
Vriendelijke groet, Bob
https://www.juridischloket.nl/wonen/buren/erfafscheiding

[Bob]

Hi Matthijs,
Allereerst dank voor jouw beschouwing.
Naar aanleiding van jouw reactie merk ik nog het volgende op, voor de welbekende puntjes op de i.
Voor wat betreft de cassatie. Casseren is niets anders dan vernietigen. De HR legt uit, vernietigt en verwijst de zaak terug naar de “gewone” rechter die met het arrest in de hand tot een nieuwe uitspraak dient te komen. Het arrest kent vanaf de uitspraak precedentwerking, maar zal niet de absoluut bindende kracht hebben die “men” er vaak maar al te graag aan toedicht.
Voor wat betreft artikel 39 lid 1. Dit artikel kan en mag alleen maar worden uitgelegd in samenhang met lid 2 van datzelfde artikel. Merk hierbij op dat veel (zo niet alle) langer lopende contracten/verplichtingen die jij opsomt vallen onder de werking van het 2e lid. Lid 1 heeft dan met name werkzame kracht voor de meer bijzondere “gevallen”. En daar is de besproken zaak er (mogelijk) één van.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Met bovenstaande reactie zijn we (kennelijk) weer “onder elkaar”?! Niemand is verplicht mee te genieten bij een “banket voor fijnproevers”. 😉
Rob stelde:
“Maar ik wil jou/jullie graag een ander scenario voorhouden.
De rechter heeft destijds geoordeeld dat het besluit om een gedeelte van het dak te verhuren nietig was.
Nietig, dus het vergaderbesluit is in principe niet genomen.
Toch staat de handtekening van het bestuur onder de overeenkomst.
Een overeenkomst die uiteindelijk, dus zonder rechtsgeldig besluit van de vergadering tot stand is gekomen.
Waarom zou de provider de bestuursleden niet persoonlijk aansprakelijk gaan stellen voor het tot stand komen van die overeenkomst en de gevolgen daarvan?”
In dit geval is een nietig besluit daadwerkelijk uitgevoerd. Het besluit is genomen, ondanks haar nietigheid. Het feit dat de rechter oordeelt dat het besluit nietig is doet daar niets aan af. Het besluit is uitgevoerd, en de VvE en T-mobile hebben een contract (ondertekend), ondanks de uitgesproken nietigheid. Merk op dat de rechter een “negatief” oordeel velt, en dat daarmee nog geen andere (positieve) zienswijze in de plaats van het, wel uitgevoerde, besluit is gesteld. Het besluit is nietig, maar de gevolgen zijn wel een feit. Daar doet het oordeel van de rechter niets aan toe of af. Er IS gewoon een overeenkomst, hoe nietig het besluit ook was.
Het bestuur (natuurlijk ingeschreven bij de KvK) is handelingsbevoegd (zal ook T-mobile zeggen).
Daarmee “staat” het contract “als een huis” en beide partijen zijn gebonden. De VvE EN T-mobile zijn door het geslagen contract gebonden, of “men” het nou wil of niet. Als de VvE nu terugkrabbelt pleegt de VvE contractbreuk.
Bij “contractbreuk” zal T-mobile de VvE (ongetwijfeld) aansprakelijk stellen (niet het bestuur). De VvE is de contractpartner van T-mobile. T-mobile staat daarbij volgens mij volkomen in haar recht. Naar mijn idee gaat de VvE in deze zaak uiteindelijk opdraaien voor de kosten, simpelweg omdat het (niet-professionele?!) bestuur terzake geen “ernstig verwijt” kan worden “aangewreven”.
De externe aansprakelijkheid is helder, de interne niet van toepassing. Het leven is hard. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Allereerst haal ik een oude zegswijze aan: één zwaluw maakt nog geen zomer.
Carla stelt in haar vorige post: “Zelf neig ik de uitspraak van het hof in Amsterdam (zie mijn laatste link) als voorlopig richtinggevend te beschouwen.”
Dit is welhaast vanzelfsprekend haar keuze, daar deze uitspraak “in haar straatje past”.
Wellicht handig om op dit punt de (term) jurisprudentie, en het begrip daarvan, nader te beschouwen.
Jurisprudentie is een verzamelnaam voor alle rechterlijke uitspraken. Echter, niet alle jurisprudentie heeft zogeheten precedentwerking (niet alle jurisprudentie is zomaar “staande” of vaste jurisprudentie).
Het algemene beginsel is dat uitspraken van (lagere) rechters slechts de procespartijen (kunnen) binden. Die uitspraken functioneren dus absoluut niet als waren zij “algemene rechtsregels”.
De door de uitspraak gebonden partijen kunnen in beroep tegen de uitspraak bij een hogere rechter (en die kan in hetzelfde geval tot een (heel) andere uitspraak komen).
Het is dientengevolge niet zo dat een uitspraak (van een/enige rechter) zonder meer toepassing vindt (kan vinden) in andere rechtszaken. Het is dan ook niet zo dat de door Carla “gehanteerde” uitspraak generieke zeggingskracht heeft en zou gelden als precedent. Het is verder ook niet zo dat een uitspraak van een rechter die gedaan is op een latere datum zomaar een uitspraak vervangt van een andere rechter en gedaan op een (veel) eerdere datum. Zo werkt ons rechtssysteem niet.
Deze principewerking verandert pas wanneer we gaan kijken naar het rechtsinstituut van de cassatie. Cassatie is ingevoerd om door eenvormige uitleg van de rechtsregels de rechtseenheid te bevorderen. In dit geval heeft de wet de Hoge Raad als cassatierechter aangesteld. De arresten van de Hoge Raad hebben, in tegenstelling tot “alle jurisprudentie”, wel een zekere precedentwerking. Naar de uitspraken van de Hoge Raad zullen lagere rechters zich (in het vervolg) richten. Om die reden is bijvoorbeeld en met name het “Wortelboer-arrest” van groot belang in VvE-land.
Met bovenstaande is het naar mijn idee onjuist te stellen dat de uitspraak van het hof in Amsterdam “richtinggevend” (of algemeen geldend) zou zijn (en dus ook onverkort zou gelden voor andere zaken, die natuurlijk ook nog net weer even anders zijn). Waar gelijke monniken gelijke kappen moeten dragen geldt, mutatis mutandis, namelijk ook dat ongelijke monniken ook ongelijke kappen moeten dragen. De uitspraak die Carla aanhaalt/aanhangt bindt andere rechters op geen enkele wijze, anders dan dat zij (toevallig of niet) eenzelfde mening zouden kunnen hebben.
Alles overziend stel ik vast dat er zeker geen eensluidende visie (over het begrip “tijdelijk”) bestaat bij onze rechterlijke macht, en daarboven dat er op het punt van “tijdelijkheid” geen arrest van de HR bestaat. De hele “discussie” in deze thread kent slechts een paar losse uitspraken waarop echter wel de “zekerheden” worden gepresenteerd.
Hierbij geef ik nogmaals aan dat het door Rob aangehaalde artikel 39 wel degelijk een (doorslaggevende) rol zou kunnen spelen wanneer de vraag wordt gesteld of een VvE tot een bepaalde (langer dan één jaar lopende) overeenkomst zou mogen/kunnen besluiten. Zoals reeds gesteld is de jurisprudentie zeker niet eenduidig, en er zijn hier te weinig uitspraken gegeven om te kunnen bepalen of er al een “algemeen en breed gedragen” gevoelen/mening onder de verzamelde rechters zou bestaan.
Rob heeft mijns inziens niet meer, en ook niet minder, willen stellen dan dat dit artikel 39 mogelijk een rol zou kunnen spelen bij de beoordeling van deze kwestie, terwijl Carla stelde: “Dat art. 39, niets te maken heeft met het vraagstuk welke hier aan de orde is, moge duidelijk zijn. (@Rob)”.
Rob geeft een mogelijkheid, en Carla geeft daarentegen een (haar) “zekerheid“.
En juist die zekerheid (opmerking) is met bovenstaande uitleg, en mijns inziens, “te kort door de bocht”. Ik zie in elk geval geen enkele zekerheid in deze “gedachtewisseling”, wat mij betreft omdat die er gewoon niet is. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Helaas begrijp ik jouw opmerking niet. Zal wel aan mij liggen.
Ik kan slechts aangeven dat ik er heilig van overtuigd ben dat mr. Rijssenbeek met zeer goede reden de besproken jurisprudentie opneemt in zijn boek dat hij in 2016 uitgeeft. De heer Rijssenbeek is naar mijn stellige overtuiging niet iemand die dingen neerschrijft om louter bladvulling te hebben.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

@Carla, zoals je zegt BIJNA.
Grappig dat de heer Rijssenbeek er nog steeds waarde aan hecht, terwijl jij, als zijn fervent aanhanger, de relevantie van deze uitspraak in twijfel trekt.
Wie van jullie twee heeft het nu bij het rechte eind? Vette knipoog terug !

[Bob]

Ik schreef al eerder, en ter adstructie van het door Rob ingebrachte artikel 39:
“Het gaat er om dat een VvE niet “zomaar” voor langere tijd kan worden gebonden, zonder dat er uitzicht is op een einde aan de situatie (het exclusieve gebruik). Na “Wortelboer” gaat het om tijdelijk en (op korte termijn) te herstellen.”
In het eerdergenoemde boek over de modelreglementen wordt aangegeven welke, langer dan een jaar lopende contracten/overeenkomsten, naar mening van de schrijver, zouden (kunnen) vallen onder termen als normaal beheer, normaal onderhoud enzovoorts. Die overeenkomsten kunnen naar mening van de schrijver worden gebracht onder de werking van artikel 39 lid 2.
Wat Carla vergeet te melden is dat schrijver vervolgt met het noemen van een uitspraak (helaas niet gepubliceerde jurisprudentie) die expliciet aangeeft dat een overeenkomst die tot doel heeft huur/verhuur voor een periode van 10 jaar betreffende de ingebruikgeving van de gemeenschappelijke tuin aan één van de eigenaars niet onder de werking van lid 2 is te brengen.
Naar deze jurisprudentie kan een overeenkomst voor een periode van één jaar met steeds een automatische verlenging met één jaar echter wel.
Merk op dat daarmee het door Rob opgevoerde artikel 39 wel degelijk terzake kan doen (doet, zo u wilt). Na “Wortelboer” gaat het om tijdelijk en (op korte termijn) te herstellen.
En dat gaat nu net niet met een contract voor 10 jaar, net zomin als met een contract voor plaatsing van een LTE-mast voor een periode van (tenminste) 15 jaar.
Waarvan akte.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Voor alle duidelijkheid ten behoeve van de wat minder zorgvuldige lezer. Ik schreef:
Mag ik zo vrij zijn om je te vragen om (net als ook Matthijs doet) jouw eigen mening zelf te verwoorden, ook als die is gebaseerd op een boek of woorden van anderen (en dus ook niet te volstaan met slechts verwijzingen en voetnoten). ?
Verwoorden is niet gelijk aan verkondigen.
Als men verwoordt wat men bedoelt te zeggen kunnen ook anderen hun voordeel doen met het geschrevene. Wanneer je verwijst naar een boek, dat niemand heeft, kunnen de (mee)lezers niets met de verwijzing.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Jammer dat je me verkeerd begrijpt (wilt begrijpen).
Ik heb je niet gevraagd een eigen mening te verkondigen, maar om überhaupt een mening te verkondigen (zelfs al is die overgeschreven). Je verwees immers slechts naar een boek dat weinigen hebben. Jouw kwalificatie “bijzonder flauw” leg ik daarom/dan ook naast me neer.
Verder geef ik ten tweeden male aan dat in het boek dat jij citeert naar mijn overtuiging wat anders staat dan dat jij er nu in wilt lezen.
Voorts heb je een stukje uitleg van de schrijver overgeslagen, en het geciteerde is daarmee zonder meer onvolledig.
Het feit dat het (de mening die jij aanhangt) is neergeschreven door een jurist voegt aan jouw argumentatie weinig toe. Er zijn immers nog rijen met juristen te noemen die eveneens een geweldige reputatie hebben op dit vakgebied, en die een (totaal) andere visie debiteren Ik vertel niets nieuws wanneer ik stel dat dit “in gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten” een ontzettend ingewikkeld en veel besproken gebeuren is, en dat er zelfs na vele jaren van (felle) polemieken en rechtszittingen (met divergerende uitspraken en dito resultaten) nog steeds niets bestaat wat ook maar op een eerste sprankje consensus zou kunnen duiden.
Het lijkt me daarmee wat kort door de bocht om te volstaan met het citeren van slechts één (weliswaar gerespecteerde en deskundige) meester in de rechten om vervolgens zomaar even te concluderen dat hetgeen Rob als eerste aanvoerde (en niet ik, al ben ik het met Rob eens) niet ter zake doet.
Met vriendelijke groet, Bob
P.S. Stel voor dat we voortgaan op kracht van argument en niet met kwalificaties als bijvoorbeeld “flauw”, “sukkels” en dergelijke.

[Bob]

@Carla,
Met jouw laatste post doe je naar mijn stellige overtuiging weinig mensen een plezier. Rob verwijzen naar een paar bladzijden uit een boek, dat naast Rob maar weinigen zullen hebben, voegt aan de beeldvorming van de gebruikers van het forum bijzonder weinig toe.
Dit merk ik om temeer daar op die bladzijden helemaal niet staat wat jij naar mijn idee probeert te suggereren, om hiermee voorts te “bewijzen” dat je gelijk zou hebben.
Mag ik zo vrij zijn om je te vragen om (net als ook Matthijs doet) jouw eigen mening zelf te verwoorden, ook als die is gebaseerd op een boek of woorden van anderen (en dus ook niet te volstaan met slechts verwijzingen en voetnoten). 😉
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

@Carla schreef:
“Naar mijn idee heeft dit artikel een relatie met het aangaan van een overeenkomst waar een kwitantie aan hangt.”
Naar mijn overtuiging niet correct. Het gaat er om dat een VvE niet “zomaar” voor langere tijd kan worden gebonden, zonder dat er uitzicht is op een einde aan de situatie (het exclusieve gebruik). Na “Wortelboer” gaat het om tijdelijk en (op korte termijn) te herstellen.
Zie ook Carla’s eigen inbreng van de site van VvERecht (Mertens).
Vandaar Rob’s inbreng betreffende artikel 39.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Jet,
Je weet het inmiddels, graag gedaan!
De aanhouder gaat winnen 😉
Goed weekend gewenst, Bob

[Bob]

Hi Jet,
Wat mij betreft hoeft niet alles letterlijk in de notulen te worden opgenomen.
Als het goed is blijkt uit de agenda voor de afgelopen vergadering dat jouw brief zou worden behandeld. Verder zat de brief gevoegd bij de stukken die de leden voor de vergadering toegezonden werden. Uit de notulen blijkt dat er over de brief is gesproken.
Met al deze feiten is het niet echt nodig dat er ook nog een foto’s worden gevoegd bij of opgenomen in de notulen. Je kunt aantonen dat de brief is geagendeerd, besproken, en je kunt te zijner tijd een kopie van de brief met daarbij foto’s overleggen. Ruim voldoende, zo dunkt me.
Gedogen is, zoals ik al eerder liet weten, geen competentie, noch een taak van het bestuur. De leden bepalen wat er wel of niet is toegestaan. Gedogen tot verhuizing kan al niet, laat staan gedogen per huisnummer. Gedogen per huisnummer betekent tot in oneindigheid, en dat is feitelijk hetzelfde als gewoon toestaan. En dat is tegen het vergaderbesluit in! Merkwaardige gang van zaken in jouw VvE, en voor het bestuur zou ik zeggen; Kanniewaarzijn !!
Tot slot merk ik op dat je nu pas een CONCEPT van de notulen hebt. De notulen moeten in de eerstvolgende vergadering worden vastgesteld. Je moet dan gewoon weer opmerken dat er wat anders is gezegd dan dat er nu staat neergeschreven. Schriftelijk bevestigen, en de vergadering weer opnemen. Kan niet misgaan. 😉
Vriendelijke groet, Bob.

[Auteur]

Berichten