Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Matthijs,
Er bestaat simpelweg geen norm voor de vulling (hoogte gespaarde bedrag) van de reserve groot onderhoud. Er zijn wel “vuistregels”, maar die gaan over de hoogte van de jaarlijkse reservering voor bedoelde reserve.
Het wetsvoorstel “verbetering functioneren VvE’s” ligt thans voor behandeling in de Tweede Kamer. In die wet vind je de aanstaande wettelijke norm voor de hoogte van de jaarlijkse reservering.
Voor de fijnproevers; de wet is op 7 juli behandeld in de algemene commissie Wonen en Rijksdienst. Leest en huivert!
Vriendelijke groet, BobHi Kelly,
De jaarstukken even bekeken.
Paar zaken die me opvallen:
1. Reserve groot onderhoud staat kennelijk niet volledig op eigen (spaar)rekening (hoort wel).
2. Marge op de rekening courant is niet echt ruim te noemen, slechts ca. 15% van de begroting en deels bestaand uit nog te ontvangen schade.
3. Beheerskosten ca. 37% hoger in begroting 2016, waarom?
4. Kosten onderhoud tuin voor de VvE?! Is de tuin niet alleen voor de onderste flat?
5. Rouwstuk op kosten VvE?
Voor mij is deze VvE niet echt “rijk”.
Zelfs wanneer het planmatig onderhoud naar achteren schuift komen de kosten toch een keer, en € 30.000,– voor 16 eigenaars is niet gering.
Zie ik inderdaad een gebouw met 2 maal 16 appartementen (voordeuren)? Hoe zit de splitsing volgens de akte precies in elkaar?
Verder heb ik geen idee van de momentele staat van het gebouw, noch van het (achterstallig) onderhoud. Overweeg een bouwkundige keuring te laten uitvoeren, en (met gunstig advies als uitkomst) als ontbindende voorwaarde te laten opnemen.
Vriendelijke groet, BobHi William,
Jouw verhaal in de tweede alinea ken ik. Het gaat mij slechts om het feit dat “men” (en dus ook ik) met de door Kelly aangeleverde informatie niet kan bepalen of de MJOB hout snijdt. Je moet het gebouw echt kennen en inspecteren om Kelly enige zekerheid en houvast te kunnen geven. Een positief advies gebaseerd op een vermoeden zul je van mij niet horen. Kennelijk ken jij het gebouw dus wel?!
Hoe graag ik Kelly ook zekerheid zou willen geven, ik houd met mijn reacties beperkt tot wat ik eerder schreef.
Ik wens Kelly wijsheid toe bij het nemen van haar beslissing.
Vriendelijke groet, Bob.Zijn het overigens galerijflats, en is hier https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2015/12/22/onderzoeksplicht-voor-galerijflats rekening mee gehouden?
MVG, Bob.Hi Kelly,
Zelf vind ik het wat weinig informatie om je een goed advies te kunnen geven.
Het is zeker niet zo dat de/het MJOB/MJOP alles vertelt over de financiële toestand van een VvE. Ik kan maar 7 onderdelen zien. Het is niet zeker dat alle mogelijke posten zijn opgenomen in dit plan. Volgens nasporingen op internet hebben jullie ook (deels) houten kozijnen en deuren. Schilderwerk zie ik wel opgebracht in het plan, maar niets over bijvoorbeeld herstel houtrot en of vervanging van kozijnen. Zonder het complex te kennen kan niemand bepalen of dit plan goed is (papier is geduldig).
Om de feitelijke toestand van de VvE te kennen is meer nodig. Kijk in de balans en de winst- en verliesrekening. Wat is bijvoorbeeld het eigen vermogen van de VvE, en hoeveel staat er naast de reserve op de rekening courant van de VvE (is er een algemene reserve, en is er een goede en sluitende begroting voor dit jaar?).
Kijk ook eens goed naar de akte van splitsing. 16 Stemmen, en 16 appartementen is heel iets anders dan 98 appartementen/eigenaars. Merkwaardig.
Ik durf met deze informatie geen advies te geven.
Vriendelijke groet, BobHi Matthijs,
Voor wat betreft nietigheid, vernietigbaarheid en eventuele samenloop is veel meer te schrijven (ga ik hier niet doen hoor). Zie in elk geval de terechte aanvulling in de reactie van Rob.
Verder maak je me nieuwsgierig. Je schreef:
Maar het mooiste is nog wel dat we een uitbundig reservefonds hebben opgebouwd, veel hoger dan de norm. Per eigenaar is er een bedrag van ca. € 4.000 gespaard (bij een herbouwwaarde van € 160.000 per appartement) en dat met een ledenbijdrage van nog geen € 100 per maand.
Welke norm bedoel je hier? Naar mijn overtuiging bestaat er geen norm voor het gespaarde bedrag. Verklaar je nader.
Voorts weer even een puntje op de i met de juiste interpretatie van het artikel betreffende het door de leden (niet het bestuur) organiseren van een vergadering.
Een voldoende aantal leden (stemmen) verzoekt het bestuur om een vergadering te organiseren. De datum waarop het verzoek bij het bestuur binnenkomt is de “startdatum”.
De vergadering moet binnen één maand na de startdatum worden gehouden. Hiermee is de uiterste datum dat de vergadering MOET plaatsvinden direct bekend.
En nu komt het…..
Het bestuur moet natuurlijk wel de juiste termijnen hanteren. Dat wil in jouw geval zeggen dat er tenminste 8 vrije dagen tussen de datum van oproep en de datum van de vergadering moeten zitten.
Nu de uiterste datum voor de vergadering bij het doen van het verzoek bekend is kun je vóór die datum 8 dagen zien die echt tussen oproep en vergadering moeten zitten. Vóór de eerste dag van die 8 dagen moet de oproep uiterlijk geschieden (datum X).
Op DIE datum (X) is de wachttijd dus al voorbij. Ergo, de wachttijd bedraagt niet een maand, maar een maand minus de vereiste termijn (en 2 dagen). Direct de dag na datum X is duidelijk dat het bestuur de vergadering niet (op tijd) gaat/zal oproepen. Het bestuur gaat daarmee “voor de volle weigering”, en het pad voor de verzoekende leden is dan vrij, NIET eerder.
Tot slot nog een advies.
Maak voor jezelf een goede kosten-baten-analyse voordat je naar de advocaat teruggaat. Een rechtszaak heeft zeker geen vooraf bekende uitspraak, en evenmin is de kostenveroordeling een vast gegeven. Zorg inderdaad dat je een goed vergaderbesluit hebt met de juiste machtiging om een tegenpartij in rechte te betrekken (VvE-leden hebben geen zelfstandig vorderingsrecht). Zorg dat alle leden goed doordrongen zijn van waar ze feitelijk toestemming/machtiging voor verlenen. Realiseer je dat iedere rechtszaak 2 partijen kent, en twee advocaten. Realiseer je ook goed dat er altijd één advocaat op de tweede plaats eindigt 😉 . Verder merk ik op dat dure advocaten niet per definitie de beste zijn. Zorg dat je een advocaat in de arm neemt die heel gedegen kennis en ervaring heeft in het VvE-recht (geeft overigens ook geen enkele garantie op winnen).
Met alles wat je ons hebt geschreven/verteld is voor mij in elk geval duidelijk dat dit een (zeer) kostbare en tijdrovende kwestie gaat worden. Waar je stelde dat voor jou deze zaak klip en klaar is, waag ik het om daar anders over te denken.
Neem me niet kwalijk wanneer ik naar jouw idee te veel open deuren intrap, maar ik voel me verplicht je nadrukkelijk te waarschuwen.
Vanzelfsprekend wens ik je heel veel succes!
Naar ik hoop kom je “ter leeringhe ende vermaeck” nog eens terug op het forum met een relaas over het vervolg en de afloop.
Good hunting!!! Bob.Hi Kelly,
Met de reactie van William, en de aanvulling van Rob, heb je het volledige plaatje.
Vriendelijke groet, BobHi Kelly,
Het is al laat, en daarom slechts een korte reactie.
Goed dat je zo kritisch bent bij de koop!
VvE’s met zo weinig “vet op de botten” zijn wat mij betreft een groot risico.
Hier is veel meer over te zeggen, maar dat gaat nu niet meer gebeuren.
Er is geen sprake van een schuld waarvoor jij zou opdraaien, maar wel van een problematisch en structureel tekort v.w.b. de financiering van planmatig onderhoud.
Vriendelijke groet, BobHi Jaap,
Het antwoord op jouw vraag is afhankelijk van de “vorm” van de VvE in de akte van splitsing.
Je geeft aan dat er 4 hallen zijn.
Mijn vraag: Is de VvE zo ingericht dat er sprake is van slechts één splitsing, of is er bijvoorbeeld sprake van één hoofdsplitsing met 4 ondersplitsingen (zeg 4 “onder-VvE’s”)?
In het algemeen geef ik vast aan dat je alleen iets kunt regelen in een HHR wanneer de akte van splitsing dat toestaat.
Het is dus in elk geval zaak om nu eerst de akte van splitsing te bestuderen, voor zover je dat nog niet hebt gedaan. 😉
Vriendelijke groet, BobHi Rob,
Je schreef:
Mag/kan een ALV eerder genomen besluiten nietig/ongeldig verklaren?
Ik heb daar eerlijk gezegd hele grote twijfels over.
Naar mijn idee kan/mag alleen een rechter een besluit daadwerkelijk nietig verklaren.
Je hebt volkomen gelijk. Het vernietigen van een besluit kan alleen maar door de rechter, niemand anders, ook de vergadering kan dat niet.
Datzelfde geldt voor nietige besluiten. Om een besluit nietig te laten verklaren moet men zich tot een rechtbank wenden, om daar “een verklaring voor recht” te krijgen dat een besluit inderdaad nietig is.
Merk op dat er ook nog sprake kan zijn van “samenloop”.
De vergadering kan alleen maar besluiten nemen, maar ze NIET zelf vernietigen of nietig verklaren.
Wanneer, net als jij al aangeeft, de wachttermijn voor een vergadering (te organiseren door het bestuur op verzoek van voldoende leden/stemmen) niet in acht wordt genomen is er sprake van eigenmachtig optreden in strijd met de akte van splitsing.
Zo zijn er over en weer wel een paar zaken niet goed gegaan.
Genotuleerde rechtsgeldige besluiten die niet (tijdig) voor vernietiging zijn voorgedragen geven daarenboven na de fatale termijn geheel “automatisch” een “niet ontvankelijk” en blijven daarmee volledig “overeind”, ook na de gang naar de rechter.
Vriendelijke groet, BobHi Miep,
Nog een tip, nu je de akte toch gaat doornemen.
Ik vermoed dat jouw akte waarschijnlijk zal zijn gebaseerd op, of het MR 1973, of het MR 1983. Mocht mijn inschatting correct zijn dan wijs ik je hier even op artikel 17 (1973) en artikel 3 (1983) waar je een limitatieve opsomming vindt van kosten die voor rekening van de VvE (de gezamenlijke eigenaars) komen.
Isoleren kun je niet onder deze noemer brengen.
Mocht je in de akte anders vinden dan houd ik me aanbevolen voor een vervolg van jouw thread.
Met vriendelijke groet, BobHi Miep,
Graag gedaan.
Je kunt inderdaad de akte nog eens goed doornemen, maar ik weet zeker dat je daar niets gaat vinden over isolatie. Het dak is zonder twijfel ook gemeenschappelijk.
Ik blijf bij mijn post, het isoleren van een eigen vliering/dak is niet voor kosten van de VvE.
Met vriendelijke groet, BobHi Jubbe,
Om te beginnen is het zaak om te weten wat je exact koopt. Met de aanschaf van een garage ben je van rechtswege direct lid van de VvE. Wat exact eigendom is van de gezamenlijke eigenaars (de VvE) kun je vinden in de akte van splitsing.
Het is verstandig om die akte op te vragen, samen met de bijbehorende splitsingstekening. Bestudeer die akte, en vind het antwoord op jouw vragen over de eigendom (bijvoorbeeld wie de eigenaar is van de ontsluitingsweg).
Pas wanneer je de akte kent kun je op zoek naar de andere antwoorden (wat als …..)
Vriendelijke groet, Bob.Hi Miep,
Dank voor de nadere toelichting.
Wat mij betreft beperken we het verhaal nu even tot het isoleren van het dak.
Het isoleren van het dak is niet aan te merken als (noodzakelijk) onderhoud, noch als herstel/reparatie. Daarmee zijn de kosten in principe al niet voor de gezamenlijke eigenaars/de VvE.
De vliering is als deel van de zolder niet gemeenschappelijk en behoort tot het eigen appartement(srecht).
Wanneer een eigenaar wenst te isoleren gebeurt dat op eigen kosten, en zonder de gemeenschappelijke zaak (het dak) te beschadigen (geweld aan te doen). Geen van de andere eigenaars heeft ook maar enig belang bij het isoleren van de vliering van één van de eigenaars. De isolerende eigenaar mag voor isolatie kiezen, maar op eigen kosten.
De enige keer dat de VvE zou moeten betalen is wanneer de VvE behoefte heeft om te isoleren (bijvoorbeeld in algemene ruimtes, waarmee energiekosten van de VvE worden gedrukt en iedere eigenaar belang heeft), en dan geldt dat de leden eerst rechtsgeldig tot deze maatregel moeten besluiten.
Mocht je vragen hebben betreffende het aangebrachte glas dan horen we het wel.
Vriendelijke groet, Bob.
