[Bob]

Hi Rob,
Als ik het goed heb begrepen is er binnen betreffende VvE, zelfs gelezen de vigerende akte, onduidelijkheid over de vraag of de ramen, deuren en dergelijke nu gemeenschappelijke zaken zijn of niet. En daarmee natuurlijk ook over de vraag wie de kosten voor die zaken moet dragen.
Zoals ik het zie heeft ook VvE Belang geen sluitend antwoord gegeven, maar slechts een open deur ingetrapt over de kozijnen. Daarmee blijft de vraag die in die VvE leeft eigenlijk grotendeels overeind. Men is zoekende naar het antwoord, en zo ook hun beheerder alwaar William werkzaam is.
Helaas gaat het antwoord er zo, naar ik denk, ook niet komen. De complete akte zou mogelijk iets kunnen leren, maar die hebben we niet. En ook de jurist van VvE Belang geeft niet echt antwoord (terwijl die de akte wel heeft?).
Wat mij betreft moet “men” maar eens kijken in de verdere akte of daar niet een regeltje is opgenomen waaruit blijkt dat bij twijfel op dit punt de vergadering beslist?!
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Wat mij betreft niet echt nodig om de volledige artikelen over te typen, ik refereerde aan het feit dat de aangehaalde (delen van de) artikelen uit het verband van de hele akte zijn gehaald.
Vandaar mijn slotzin:
Wie zal het, zonder de hele akte te kennen, zeggen?
En daarboven al:
,en dientengevolge niet in relatie tot de rest van de akte te beoordelen.
Kortom, “your guess is as goed as mine,” maar zoals ik al aagaf, het zou een “guess” blijven. Vandaar van mij geen uitspraak/conclusie, zoals ik overigens al schreef.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Ten eerste merk ik op dat er is aangegeven dat er géén modelreglement van toepassing is. De akte waarover we spreken is dus “uniek”.
Verder zijn de aangehaalde artikelen, en/of onderdelen van betreffende akte van splitsing, uit hun context gehaald, en dientengevolge niet in relatie tot de rest van de akte te beoordelen. We hebben daarmee ook geen kennis van de eventuele bedoeling(en) van de splitser. Ik trek dan ook geen conclusie, daar het een gok zou zijn.
Voorts wordt er wat mij betreft een onvolledig antwoord gegeven door de juristen van VvE Belang. Het antwoord gaat immers zeker niet verder dan dat de jurist een uitspraak doet over enkel en alleen de kozijnen. Dat is niet zo moeilijk. Kozijnen zijn een vast onderdeel van de gevels waarin deuren, ramen en ook andere elementen kunnen worden aangebracht/afgehangen. VvE Belang geeft dus geen antwoord over het al dan niet gemeenschappelijk zijn van deuren en ramen. Let op het verschil tussen kozijnen enerzijds en aan te brengen elementen als deuren, ramen en dergelijke anderzijds.
Met bovenstaande kunnen de deuren en ramen (ook gehoord het onvolledige antwoord van VvE Belang) zowel gemeenschappelijke zaken zijn, alsook privé-eigendom. Wie zal het, zonder de hele akte te kennen, zeggen?
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Wat mij betreft te kort door de bocht gesteld/geschreven, immers,
Er is wel degelijk verschil tussen:
1. Vluchtrouteaanduidingen via aansturingstabel 6.22 en artikel 6.24, en
2. Noodverlichting via aansturingstabel 6.1 en artikel 6.3,
Nog los van voorschriften over Verlichting (sstrekte) via eerdergenoemde tabel 6.1 en artikel 6.2 van het BB2012.
Noodverlichting en Vluchtrouteaanduidingen zijn verschillende installaties.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

En als bij jou vóór, op de openbare weg, parkeren is toegestaan hebben de bovenburen geen poot om op te staan wanneer ze het jou willen verbieden! 😉

[Bob]

Hi Jet,
Als ik je goed begrijp is de achtertuin privé. Tegels en aanplanting, zeker in de eigen achtertuin, mag je natuurlijk vervangen en aanpassen naar eigen wens. De VvE bepaalt niet hoe jouw eigen achtertuin er uitziet. Daar ga je helemaal zelf over. De gemeenschappelijke voorkant/voortuin is natuurlijk iets anders.
Als de direct op de begane grond grenzende buren samen met je eens zijn dat de nieuwe erfafscheiding (geen haagje) goed is zou ik alles gewoon laten staan.
De boverburen moeten niet zo zeuren, ze moeten niet in, maar over jouw tuin heen kijken.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Jet,
Doet me goed te horen dat er ook nog zaken wel goed gaan.
Wat mij betreft zijn hagen op bouwtekeningen slechts een suggestie over hoe men de erven zou kunnen scheiden, en géén onderdeel van het gebouw of van de constructie. Iedereen mag zijn eigen tuin/erf naar believen inrichten en men is niet verplicht om de bouwtekeningen met suggesties te realiseren. Stel je voor dat de architect in jouw tuin 2 bomen zou hebben getekend. Dan zou je bomen moeten plaatsen en je weet niet eens of de architect kastanjes of populieren wilde zien.
Je tuin richt je zelf in en geheel naar eigen wens! Daar gaat ook de VvE niet over. Erfafscheidingen tussen buren plaatst men in het gemeen in goed overleg, en de scheiding met de openbare weg geheel naar eigen wens. Het moet wat mij betreft allemaal niet gekker worden bij jullie. Ga gewoon je gang en laat de nieuwe afscheiding gewoon staan! Alle tijd om te zien wat de VvE gaat doen, en ze mogen al helemaal de erfafscheiding op eigen gezag weghalen. Dat kan niet in ons Nederland!
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Jet,
Graag gedaan, jammer dat ik niet meer voor je kan betekenen.
Iedereen voelt aan zijn water dat jou tekort wordt gedaan, maar gelijk hebben en gelijk krijgen zijn helaas nog steeds heel verschillende zaken.
Houd goede moed, alleen de aanhouder gaat/kan winnen.
Wat ik je nog wel wil meegeven is dat je zou kunnen overwegen om gewoon een echte erfafscheiding te plaatsen. Daarmee moet je wel rekening houden met het eventuele feit dat je (deels) aan de openbare weg grenst, en dat de gemeente daar normen zal hebben v.w.b. bijvoorbeeld de maximale hoogte. Voor de grens tussen jouw erf en dat van de directe buren doe je er goed aan om met jouw naaste buren te overleggen. Die zitten ongetwijfeld in hetzelfde schuitje. Daarna gewoon plaatsen en afwachten. De VvE mag niet zomaar en zonder goede reden jouw eigendom (de afscheiding) weghalen. Eigenmachtig optreden door leden van de VvE is domweg niet toegestaan, je komt immers niet aan andermans eigendom! Lak hebben aan de tirannieke bovenburen is een optie, maar de stemming zal er niet veel beter van worden, maar ik denk dat het bij jouw VvE helaas ook niet slechter kan!
Zoek vooral medestanders die zuchten onder hetzelfde juk en blijf geloven in “samen sterk”!
To horens en veel succes gewenst, Bob.

[Bob]

Hi Jet,
Lang niet gezien. Helaas gaat het, naar ik moet constateren, nog steeds niet veel beter in jouw VvE. Wat naar en verdrietig voor je!
Met alles wat je hier aandraagt, en samen met wat je in het verleden al aandroeg, zie ik maar één mogelijkheid om deze tirannie van de “bovenwoners” te doorbreken, en dat is dat je echt hulp moet gaan zoeken bij bijvoorbeeld het juridisch loket of een deskundige in jouw directe omgeving, die samen met jou de akte, het reglement en alle andere beschikbare zaken en feiten de toestand bekijkt om tot een oplossing te komen. Ik zie het er niet van komen dat je de “bevrijding” gaat vinden via dit forum, hoe graag ik (we) je ook zouden willen helpen.
Helaas, ik kan je niet verder helpen, sterkte, Bob.

[Bob]

Hi I,
Met de teksten zoals je die hier aanlevert stel ik dat er in dit geval tenminste gerede twijfel bestaat of de door jou bedoelde dakkozijnen met toebehoren al dan niet tot de gemeenschappelijke zaken moeten worden gerekend. In dat soort gevallen is er meestal een bepaling opgenomen in het (model)reglement dat bij twijfel de vergadering beslist. Mocht er een modelreglement van kracht zijn verklaard dan kan ik je het artikel geven waar dat staat indien je me aangeeft welk modelreglement van kracht is.
In antwoord op jouw vragen het volgende. Het dak bestaat uit de complete constructie compleet met de daarop aangebrachte dakbedekking (pannen, bitumen e.d.). Het complete dak is (vrijwel) altijd gezamenlijk eigendom.
Voor wat betreft de kozijnen in het dak, samen met de beglazing en de noodzakelijke loodslabben om het geheel waterdicht en lekvrij te krijgen, zou ik zelf tot jouw exclusieve eigendom rekenen. Let op dat is mijn mening, en met de door jou gegeven tekst zeker geen wet van Meden en Perzen.
Wel geef ik je mee dat het me logisch lijkt om v.w.b. de in jouw citaat uit de akte betreffende kozijnen, puien, glas e.d. de lijn “door te trekken” naar de kozijnen en beglazing die (al is het in het dak, en niet de gevel) alleen licht toelaten en ventilatie mogelijk maken in jouw exclusieve appartement/gebruiksrecht. Dat lijkt me wel de “bedoeling” te zijn geweest van de “splitser”.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Om het allemaal nog wat mooier te maken.
Op deze site http://www.pcvb.nl/certificering van de Stichting PCVB vindt u de volgende tekst (vet geschreven door ondergetekende):
Quote
POSTITIONERING
Stichting Persoonscertificering VvE beheer is een toezichthoudend orgaan. De Stichting houdt zich uitsluitend bezig met het toetsen van de vakbekwaamheid van personen en alles wat daarmee samenhangt. Stichting Persoonscertificering VvE beheer zal zich nimmer opwerpen als opleidingsinstituut of uitgever van leermiddelen. In onze visie kan vakbekwaamheid slechts objectief worden vastgesteld als de verantwoordelijkheid daartoe berust bij een persoon of instantie die niet verantwoordelijk is voor de voorafgaande opleiding en geen belang heeft bij het door kandidaten te behalen resultaat.
Unquote
In het submenu van voornoemde pagina http://www.pcvb.nl/certificering/certificatie-eisen treft men het normdocument persoonscertificering.
Leest dit document en huivert! Op dit document is wat mij betreft wel wat aan te merken (eufemisme).
Op beide hierboven aangegeven webpagina’s wordt wel verwezen naar SKW als toezichthouder, en daar staat de BRL waar het allemaal om draait al bijna 2 jaar in concept.
Houdt SKW toezicht, of is PCVB normsteller en (conform eigen zeggen) ook toezichthouder?
Gebeurt er bij SKW nog wel iets met het eerdergenoemde concept van de BRL?
Op het eerste gezicht ziet het er allemaal wel leuk uit, maar er zijn nog wel de nodige vragen en bedenkingen bij mij.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Naar mijn overtuiging zie ik hier een innige samenwerking tussen twee stichtingen, te weten de Stichting PCVB en de Stichting Vakexamen Makelaardij.
De Stichting PCVB kennen we, en de tweede stichting (SVM) is een zuivere examenorganisatie (aldus hun eigen site). Wanneer men het examen met goed gevolg heeft doorstaan mag men zichzelf PCVB-gecertificeerd VvE-beheerder noemen (aldus het door SVM opgestelde reglement).
Helaas zie ik geen onafhankelijke controle op de kwaliteit van de gecertificeerde beheerder. Bij SKW bestaan twee BeoordelingsRichtlijnen (BRL’n), maar de derde (die van PCVB) is nog niet goedgekeurd. Ik vraag me daarmee af hoe de kwaliteit (onafhankelijk ! ) is geborgd.
Welhaast vanzelfsprekend groeien de mooiste bomen altijd het langzaamst.
Wat mij betreft ligt hier een mooie kans voor de Stichting PCVB en met name haar bestuurders om even duidelijk aan te geven hoe de vlag er nu daadwerkelijk bijstaat!
Ik zie wel mensen die een “titel” mogen voeren, maar zeker nog geen onafhankelijke toetsing/controle.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Of even één van de vermoedelijke bestuurders even rechtstreeks contacteren. Zij zijn direct te bereiken via LinkedIn en andere media. Zie ook de eigen sites die mailadressen geven.
http://www.pcvb.nl/over-ons/bestuur
Happy hunting, Bob.

[Bob]

Voor wie behoefte heeft om even tegen betaling de status-quo op te vragen bij de KvK de volgende link:
https://www.kvk.nl/orderstraat/product-kiezen/?kvknummer=59296771
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Rob,
Helemaal mee eens, en ik hoop dat ze zich ook realiseren dat er binnen 3 jaar daadwerkelijk iets duurs uitgevoerd moet worden, en dat er, vanwege het feit dat het meer is dan alleen maar noodzakelijk onderhoud, ongetwijfeld niet voor gespaard en gereserveerd zal zijn!
Extra uitgaven dus, met geld dat er nog niet is.
Nog iets gehoord over het briljante plan “(rijke) VvE’s voor (arme) VvE’s”?
Wie weet of het nog op tijdschema loopt, zodat iedereen een graantje kan meepikken uit de lege ruif. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten